Vorsicht Abmahnung!

Wer Immobilienanzeigen nicht richtig formuliert und insofern falsche Angaben macht, kann gegen geltende Gesetze verstoßen.

Das Schalten von Immobilienanzeigen gehört für viele Verwalter, die auch als Mietverwalter oder Makler tätig sind, zum Berufsalltag. Trotzdem kommt es immer wieder zu Fehlern bei der Übernahme der Pflichtangaben aus Energieausweisen (§ 16a EnEV), was dazu führt, dass solche Anzeigen abgemahnt werden können – und Wettbewerber oder z. B. die Deutsche ­Umwelthilfe (DHU) lassen damit nicht lange auf sich warten.

Angaben nach § 16a EnEV 2014 – ein alter Hut?

Schon seit Mai 2014 schreibt § 16a EnEV die Pflichtangaben aus Energieausweisen in Immobilienanzeigen zur Vermietung oder zum Verkauf vor. Dennoch nimmt die Zahl der Abmahnungen in diesem Bereich tatsächlich zu. Warum aber ist der Verwalter davon betroffen? Die EnEV benennt ihn ja gerade nicht als Verpflichteten, stattdessen: Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber.

Aktuelle Haftungsrisiken für Verwalter

Unmittelbare Haftungsrisiken bestehen trotzdem für Verwalter, die eine inhaltlich unrichtige Immobilienanzeige schalten: Nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) liegt ein Verstoß gegen § 5a Abs. 2 UWG, das „Vorenthalten wesentlicher Informationen“ vor, verbunden mit einem Unterlassungsanspruch nach § 8 Abs. 1 und § 3 UWG.

Zudem besteht das Risiko eines Regressanspruchs des Auftraggebers gegen den­­ Verwalter. Wird letztlich ein Eigentümer wegen Verstoßes gegen § 16a EnEV nach § 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV mit Bußgeld in Anspruch genommen, kann sich im Innenverhältnis ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter nach § 280 BGB ergeben. Der Eigentümer muss sich nämlich das Verhalten des Verwalters als Erfüllungsgehilfe zurechnen lassen.

Uneinheitliche Rechtsprechung zu Immobilienanzeigen

Aktuell gibt es zu § 16a EnEV und den danach verpflichteten Personen keine einheitliche Rechtsprechung. Einige Gerichte sehen eine Verpflichtung des Verwalters direkt aus § 16a EnEV gegeben, andere nehmen den „Umweg“ über das UWG. So z. B. das OLG Hamm:

„[…] Auch wenn § 16a EnEV ausdrücklich nur Verkäufer, Vermieter, Verpächter bzw. Leasinggeber als Adressaten der Informationspflichten nennt, ändert dies nichts daran, dass der Verordnungsgeber die in der Norm genannten Informationen als solche als wesentlich ansieht (`Pflichtangaben´)“ (OLG Hamm, Urt. v. 4.8.2016 – 4 U 137/15).

Demnach fließen die Pflichtangaben nach § 16a EnEV in Form von „wesentlichen Informationen“ in § 5a UWG ein und entfalten so auch Wirkung gegenüber dem Verwalter. Eine obergerichtliche Klarstellung durch den BGH steht noch aus (drei Verfahren sind derzeit anhängig). Solange bestehen die unklare Rechtslage und das ­Abmahnrisiko für Verwalter weiter.

Neue Arbeitshilfe des VNWI

Nach wie vor bleibt die richtige Gestaltung von Immobilienanzeigen nach EnEV ein unsicheres Terrain. Der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e. V.) hat mit Blick auf die uneinheitliche Rechtsprechung den „Ratgeber Pflichtangaben aus Energieausweisen in Immobilienanzeigen“ als Arbeitshilfe herausgegeben. Dargestellt werden insbesondere die unterschiedlichen Generationen der Energieausweise und Übergangsregelungen. Es finden sich übersichtliche Schemata, welche Angaben in einer Immobilienanzeige gemacht werden müssen, welche Sonderfälle es gibt und was zu tun ist, wenn noch kein Energieausweis vorliegt oder übergeben wurde. Am Ende des Ratgebers finden sich außerdem hilfreiche Links und ein Überblick zum Stand der aktuellen Rechtsprechung.

Energieausweise aus 2008 bald ungültig

Bald laufen die ersten Energieausweise, die für Bestandsbauten nach EnEV 2007 erstellt wurden, gemäß § 17 Abs. 6 EnEV ­(Gültigkeitsdauer: 10 Jahre) aus:

• Juli 2018 (bedarfsorientierter ­Ausweis) und
• Oktober 2018 (verbrauchs­orientierter Ausweis).

Betroffen sind Energieausweise für Wohngebäude der Baujahre bis 1977. Die Beantragung eines neuen Energieausweises sollte rechtzeitig Eingang in die Tagesordnungen betroffener Gemeinschaften finden.

Arbeitshilfe zum Download

Der Ratgeber ist als PDF zum Download für Mitglieder des Landesverbandes VNWI kostenfrei erhältlich. Nichtmitglieder können ihn für 9,90 Euro zzgl. USt. erwerben: im Shop auf der Website des VNWI, unter www.vnwi.de

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