Vorsicht Falle!

Bei so mancher Versicherung kann es hinsichtlich der Bedingungen und Regulierung eng werden. Was muss die Vermögensschaden-Haftpflicht im Streitfall wirklich können?

Jeder Verwalter braucht eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Niemand mit professionellem Anspruch wird darüber heute mehr diskutieren. Zwar bieten viele Versicherer diesen Schutz inzwischen an, selten aber sind deren Produkte bezüglich der mitversicherten Klauseln vollständig. Hinzu kommt, dass in mehr als 85 Prozent aller Schadenfälle zunächst eine Ablehnung erfolgt, die Verwalter als Versicherungsnehmer meist nur schwer wieder aus der Welt schaffen können. Was also muss Ihre Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung beinhalten?
Versicherer lehnen die Schadenregulierung häufig mit Begründungen (wie z. B. „bedingter Vorsatz“) ab, die strittig sind, nicht ausreichen oder der Verwalterpraxis nicht gerecht werden. Für die in den Versicherungsbedingungen formulierten Ausschlüsse (z. B. verbotene Eigenmacht, wissentliche Pflichtverletzung, nicht ordnungsgemäße Verwaltung etc.) gibt es vielfältige Auslegungsmöglichkeiten – und Versicherer nutzen diesen Spielraum häufig, um im Schadenfall gegen den Versicherten zu argumentieren. Präzedenzfällen sowie bereits vorliegender Rechtsprechung wird oftmals keine Beachtung geschenkt – dies nicht zuletzt deshalb, weil die zuständigen Sachbearbeiter, selbst mit juristischer Ausbildung, meist nur über sehr geringe Kenntnisse des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) verfügen.
Da relevante Klauseln in den Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen (BBR), in den Besonderen Vereinbarungen, im Versicherungsschein oder in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) gemischt hinterlegt sind, ist für Versicherungslaien nur schwer zu durchschauen, welche Einschlüsse ihr Vertrag wirklich enthält. Unbedingt dazu gehören:

1. Kosten gemäß § 49 II WoEigG
   Prozesskosten laufen schnell zu Beträgen in fünfstelliger Höhe auf. Und, auch wenn dies von der Gegenseite gar nicht beantragt wurde, kann sie der Richter dem Verwalter auferlegen – was leider häufig vorkommt.
2. Verstöße beim Zahlungsakt
   Verwalter und ihre Mitarbeiter tätigen große Mengen von Überweisungen und Zahlungsvorgängen – mit entsprechender Fehlerhäufigkeit. Ärgerlich wird es vor allem dann, wenn Irrtümer zu spät bemerkt werden, so dass falsch angewiesenes Geld nicht zurückgeholt werden kann.
3. Schäden aus nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossenen, erfüllten oder fortgeführten Versicherungsverträgen
   Ein nicht zu unterschätzendes Risiko, das aus mitunter hohen Schadensummen auf Grund mangelnden oder fehlenden Versicherungsschutzes resultieren kann. Marktübliche Verträge schließen dies in der Regel aus – ein guter Rahmenvertrag bei einem Spezialmakler hingegen nicht. Dies gilt auch für Fehler, die bei der Regulierung von Versicherungsschäden unterlaufen, selbst wenn sie das Sondereigentum betreffen.
4. Schäden aus der Beantragung und Bearbeitung von Darlehen und Fördergeldern für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
5. Schäden aus der ­vereinfachten Bauabnahme durch den ­Verwalter
   Diese Klausel ist vor allem dann wichtig, wenn die WEG aus Kostengründen auf die Hinzuziehung von Sachverständigen, Ingenieuren o. ä. verzichtet.
6. Einschluss unbegrenzter Nachhaftungszeit
   Wann auch immer ein Schaden durch den Verwalter bzw. einen Eigentümer festgestellt wird – es kommt darauf an, dass der Zeitraum zwischen seiner Entstehung und der Meldung bei der Versicherung, innerhalb dessen der Versicherer dafür aufkommen muss, unbefristet ist – ggf. auch über das Vertragsende hinaus.
7. Einschluss unbegrenzter ­Rückwärtsversicherung
8. Einschluss der Abwehrkosten bei wissentlicher Pflichtverletzung

Die Liste könnte noch fast beliebig erweitert werden. Ein versierter Versicherungsmakler wird einen solchen Vertrag daher auf mehr als 30 Klauseln prüfen – aus gutem Grund, denn die Inanspruchnahme des Verwalters für einen entstandenen Vermögensschaden ist nicht nur immer unangenehm, sondern gefährdet häufig sogar die unternehmerische Existenz. Genauso wichtig wie ein alle relevanten Klauseln umfassender Vertrag ist die Hinzuziehung eines auf solche Fälle spezialisierten Fachmanns, der die Schadenabwicklung mit dem Versicherer übernimmt, vor Fallstricken in Fragen warnt, die vor Vertragsabschluss beantwortet werden müssen, und der die umfangreiche Korrespondenz führt.
Mitglieder in den DDIV-Landesverbänden sind hier eindeutig im Vorteil. Sie können die mit dem Dachverband gemeinsam ausgearbeiteten Rahmenverträge der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung zu günstigen Konditionen nutzen und wissen, wenn's drauf ankommt, über die Kooperationspartner auch immer fachlich versierte Spezialisten an ihrer Seite.

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