Was gilt ab wann? Zum Übergangsrecht des novellierten Wohnungseigentumsgesetzes: Welche Übergangsvorschriften sind zu berücksichtigen?

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft. Der Großteil der weitreichenden Neuerungen ist mit dem Stichtag direkt umzusetzen und die Verwalterpraxis entsprechend anzupassen, doch – wie bei jeder Gesetzesreform – gelten auch einige Übergangsregelungen. Wir stellen Ihnen einige Änderungen vor.

Auslegung von Altvereinbarungen (§ 47 WEG)
Die WEG-Reform 2020 setzt hinsichtlich der alten vertraglichen Vereinbarungen und Gemeinschaftsordnungen auf eine flexible Lösung. § 47 WEG sieht hier eine Auslegung der jeweiligen Gemeinschaftsordnung im Einzelfall vor: „Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.“

Aus Gründen der Rechtssicherheit gilt also die Regelvermutung, dass sich im Zweifel die gesetzliche Neuregelung gegenüber einer Altvereinbarung durchsetzt.

Fünfjährige Übergangszeit bei ­Beschlüssen mit Vereinbarungs­inhalt (§ 48 WEG)
Die neue Eintragungspflicht von Beschlüssen mit Vereinbarungsinhalt nach § 5 Abs. 4, § 7 Abs. 2 sowie § 10 Abs. 3 WEG, die auf einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung beruhen, gilt nicht nur zukunftsbezogen, sondern rückwirkend auch für alte Beschlüsse. Dies ergibt sich aus § 48 Abs. 1 S. 1 WEG. Zur Milderung der Rückwirkung gibt es jedoch gemäß § 48 Abs. 1 S. 2 WEG eine fünfjährige Übergangszeit, verbunden mit einer Erleichterung, diese Eintragung alter Beschlüsse tatsächlich durchführen zu können, siehe § 48 Abs. 1 S. 3 WEG.

Grundbucheintragungspflicht von Veräußerungsbeschränkungen und Haftung für Altschulden (§ 48 WEG)
Nach dem neuen § 7 Abs. 3 S. 2 WEG sind Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ausdrücklich im Grundbuch einzutragen. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist nicht gestattet. Während dies für Veräußerungsbeschränkungen schon bislang in der Wohnungsgrundbuchverfügung so geregelt war, handelt es sich bei der ausdrücklichen Eintragung der Haftung von Sondernachfolgern für Altschulden um eine Neuerung. Diese Eintragungspflicht gilt nun rückwirkend auch für alle Altregelungen, verbunden mit der fünfjährigen Übergangszeit nach § 48 Abs. 3 WEG. So kann das Grundbuch lückenlos verlässlich gemacht werden.

Anspruch auf Bestellung eines ­zertifizierten Verwalters (§ 48 WEG)
Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG wurde gemäß § 48 Abs. 4 WEG hi­nausgeschoben, um Zeit für den Erhalt und das Verfahren der Zertifizierung zu schaffen. Der Anspruch entsteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes und damit ab dem 1. Dezember 2022. Darüber hinaus gelten Verwalter, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bestellt wurden, gegenüber den Eigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert, ohne dass es einer Prüfung bedarf. Damit soll ein erhöhter Bestandsschutz gewährleistet werden.

Im Übrigen sind die den Verwalter betreffenden Regelungen, also insbesondere § 26 Abs. 3 und § 27 WEG, seit dem Inkrafttreten des Gesetzes anzuwenden, also auch dann, wenn ein Verwalter schon zuvor bestellt wurde. Soweit eine Abberufung nach neuem Recht ohne wichtigen Grund erfolgt, endet ein vor Inkrafttreten des novellierten WEG abgeschlossener Verwaltervertrag nicht sofort, sondern auflösend bedingt nach Ablauf von sechs Monaten. Etwaige Kopplungsklauseln in Altverträgen sind deshalb restriktiv auszulegen.

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