Was ist wann fällig? - Auch im Gewerberaummietrecht sind Abrechnungsfristen zu beachten.

Abrechnungsfristen spielen auch im Gewerberaummietrecht eine Rolle, nämlich im Hin­blick auf die Betriebskosten und bei der Rückgabe der Mietkaution nach Mietende. Welche Fristen haben Vermieter einzuhalten, und welche Konse­quenzen drohen, wenn man sich nicht daran hält?

Was gilt für Betriebskosten?
Als Abrechnungsfrist bezeichnet man die Frist, inner­halb derer der Vermieter nach dem Ablauf der jeweili­gen Abrechnungsperiode dem Mieter die Abrechnung vorzulegen hat. In der Wohnraummiete gibt es mit der Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 2 Bürgerliches Gesetz­buch (BGB) dazu eine verbindliche Vorgabe: Abzu­rechnen ist bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Beendigung der Abrechnungsperiode.

Auch im Gewerbemietverhältnis muss über Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet werden. Insoweit ist auch der Gewerberaumvermieter rechenschafts­pflichtig (§ 259 BGB). Offen ist jedoch, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung zu erteilen ist; denn § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gilt im Gewerbemietrecht weder direkt noch in entsprechender Anwendung. Da die soge­nannte Abrechnungsreife erst mit Ablauf der Abrech­nungsfrist eintritt, ist die Bestimmung dieser Frist auch in der Gewerbemiete wesentlich.

Was bedeutet Abrechnungsreife?
Erst mit Eintritt der Abrechnungsreife, wird der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Abrech­nung fällig, und er kann mit Aussicht auf Erfolg gegen seinen Vermieter ein gerichtliches Verfah­ren auf deren Erteilung einleiten. Umgekehrt hat die Abrechnungsreife Einfluss auf die Ansprü­che des Vermieters: Mit ihrem Eintritt entfällt der Anspruch des Vermieters auf die Leistung von Betriebskostenvorauszahlungen. Will der Vermie­ter für den streitgegenständlichen Abrechnungs­zeitraum noch Nebenkosten von seinem Mieter erhalten, muss er nach einer – zu erstellenden – Nebenkostenabrechnung vorgehen. Da in die Abrechnung die tatsächlich geleisteten (nicht die geschuldeten) Vorauszahlungen einzustellen sind, kann der Vermieter über die Geltendmachung des Saldos aus der Abrechnung ggf. auch den Betrag realisieren, den der Mieter vor Eintritt der Abrech­nungsreife schuldete, weil er Vorauszahlungen nicht geleistet hat. Eine bereits bei Gericht anhän­gige Klage auf Entrichtung von Vorauszahlungen muss mit Eintritt der Abrechnungsreife auf Zah­lung eines Saldos aus einer Nebenkostenabrechnung umgestellt werden.

Was, wenn die Abrechnungsfrist versäumt wird?
Für die Festlegung der Abrechnungsfrist, stellt der Bundesgerichtshof (BGH) auch für die Gewer-beraummiete auf den Rechtsgedanken des § 556 Abs. 3 BGB für den Fall ab, dass die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben (BGH, Urteil vom 27.1.2010, Az. XII ZR 22/7). Ohne besondere Ver­einbarung müssen auch Vermieter von Gewerbe­raum die Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Beendigung der jewei­ligen Abrechnungsperiode erteilen. Versäumen sie diese Frist, können Mieter erfolgreich auf Ertei­lung der Abrechnung klagen. Ist einem Mieter der Weg über ein Gericht zu beschwerlich, kann er auf den Vermieter auch dadurch Druck ausüben, dass er die laufenden Vorauszahlungen auf die Betriebs­kosten zurückbehält. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, besteht aus Sicht des Vermieters sogar die Gefahr, dass der Mieter erfolgreich eine Klage auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen gegen ihn erhebt.

Klargestellt hat der BGH, dass die Abrechnungsfrist im Gewerbemietverhältnis – anders als im Wohnraummietrecht – keine Ausschlussfrist ist. Versäumt der Gewerberaumvermieter die Abrechnungsfrist, ist er mit ggf. bestehenden Nachforderungen nicht ausgeschlossen, sondern kann diese auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist (gerichtlich) zur Durchsetzung bringen.

Auch im Wohnraummietrecht ist es zulässig, kür­zere Abrechnungsfristen als zwölf Monate zu ver­einbaren. Längere Fristen sind für Mieter nachteilig, weshalb eine derartige Vereinbarung im Wohn­raummietrecht gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist. Mangels Anwendbarkeit des § 556 Abs. 4 BGB im Gewerberaummietrecht können im Gewerbe­mietvertrag nicht nur kürzere, sondern auch längere Abrechnungsfristen vereinbart werden. Bei Ver­wendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollte die Abrechnungsfrist nur maßvoll verlängert werden, um eine Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unzulässiger Benachteili­gung des Mieters zu vermeiden.

Wie berechnet man die Frist?
Für die Berechnung der Frist ist zunächst der Abrechnungszeitraum festzustellen, der häufig mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, aber nicht über­einstimmen muss. Der Abrechnungszeitraum kann beispielsweise auch vom 15. Juli eines Jahres bis zum 14. Juli des Folgejahres reichen. Die Abrech­nungsfrist von zwölf Monaten beginnt mit dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums, beim Kalen­derjahr also am 31. Dezember, im zweiten Bei­spiel am 14. Juli. Die Frist endet am letzten Tag des zwölften auf den Monat folgenden Monats, in dem der Tag des Fristbeginns lag. Im Fall des Abrech­nungszeitraums Kalenderjahr also am 31. Dezember  des Folgejahres, im weiteren Beispiel am 31. Juli des Folgejahres.

Fällt das Fristende auf einen Sonntag, Feiertag oder Sonnabend, tritt gemäß § 193 BGB auch für die Abrechnungsfrist an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag.

Welche Abrechnungsfristen gelten für Kautionen?
Nach Beendigung des Mietvertrags und Rückgabe des Mietobjekts wird Vermietern eine angemes­sene Prüfungs- und Überlegungsfrist eingeräumt, innerhalb derer zu ermitteln und entscheiden ist, ob und ggf. in welcher Höhe ihnen noch Ansprü­che zustehen, hinsichtlich derer sie die Kaution verwenden wollen. Eine gesetzlich geregelte Frist existiert nicht. Auch deshalb hält sich der weit verbreitete Irrtum, dass Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung eines Mietver­hältnisses über die Mietkaution abrechnen müss­ten. Dabei hat der BGH bereits am 18. Januar 2006 (Az. VIII ZR 71/05) einer starren Abrechnungs­frist bezüglich der Mietkaution eine Absage erteilt. Wie viel Zeit einem Vermieter für die Erteilung der Abrechnung zuzubilligen ist, sei von den Umstän­den des Einzelfalles abhängig. Es kommt darauf an, welche Zeit benötigt wird, um Forderungen zu identifizieren und zu beziffern. So wird vertreten, dass bei einfach feststellbaren Forderungen ein Zeitraum von zwei bis drei Monaten nach Mietver-tragsende ausreicht (Flatow, NZM 2020, 1 (5)). Die Frist kann aber auch noch kürzer sein, wenn völlig eindeutig ist, dass dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, beispielsweise weil alle Mie­ten gezahlt, eine Inklusivmiete vereinbart und der Mietgegenstand einwandfrei zurückgegeben wor­den ist. Mit Urteil vom 24. Juli 2019 hat der BGH (Az. VIII ZR 141/17) ausdrücklich festgehalten, dass die Abrechnungsfrist in komplexen Fällen auch länger als sechs Monate dauern kann, wenn dies dem Mieter zuzumuten ist.

Die Mietkaution sichert auch etwaige Nach­forderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung. Soweit mit Nachzahlungen zu rechnen ist, müssen Vermieter zwar abrechnen, dürfen aber bis zum Ablauf der ihnen zustehen­den Abrechnungsfrist über die Betriebskosten einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten.

Häufig finden sich in Gewerberaummietverträgen Formularklauseln, nach denen für die Abrechnung über die Kaution (beispielsweise) eine Frist von sechs Monaten nach Mietvertragsende vorgesehen ist. Das wird als zulässig angesehen. Ob dies wegen der daraus auch zulasten des Vermieters folgen­den Selbstbindung sinnvoll ist, muss aber bezwei­felt werden.