Was ist zu tun?

Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Wohnimmobilienverwalter besteht noch Klärungsbedarf zu Detailfragen.

Seit dem 1. August sind sie in Kraft, die Zugangsvoraussetzungen für Wohnimmobilienverwalter. Während die grundlegenden Erlaubnis­voraussetzungen Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und Berufshaftpflichtversicherung in der Branche allgemein bekannt sind, ­wurden einige Bestimmungen des § 34c GewO sowie der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erst nach und nach spezifiziert. Sie sollen hier näher beleuchtet werden.

Wie ist „gewerblich“ definiert?

Die Zugangsvoraussetzungen gelten für gewerblich tätige Wohnimmobilienverwalter. Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert, sondern hat sich durch Rechtsprechung und Literatur gebildet. Ausschlaggebend ist, dass die Tätigkeit selbstständig, also persönlich unabhängig, regelmäßig, also fortgesetzt und planmäßig, sowie gegen Entgelt, also mit einer Gewinnerzielungsabsicht, ausgeübt wird. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Verwaltung eigenen Vermögens, die Selbstverwaltung durch eine Eigentümergemeinschaft, einen Verwandten oder Bekannten eines Miteigentümers nicht gewerblich ist und somit auch nicht der Erlaubnispflicht unterliegt.

Wer muss sich weiterbilden?

Die Weiterbildungspflicht erstreckt sich auf den Gewerbetreibenden sowie die mit der Wohnimmobilienverwaltung betrauten Mitarbeiter – in der Praxis die Objektbetreuer. Ist der Gewerbetreibende eine juristische Person, obliegt die Weiterbildungspflicht allen gesetzlichen Vertretern. Bei juristischen Personen mit mehreren gesetzlichen Vertretern kann im Einzelfall auf die Weiterbildung verzichtet werden. Das gilt allerdings nur, wenn die anderen gesetzlichen Vertreter die erforderliche Weiterbildung nachweisen (in ihrer ­Person oder durch sogenannte Delegation) und die Immobilienverwaltung nicht selbst ausgeführt wird. Dies ist z. B. durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachzuweisen. Den Weiterbildungsumfang von 20 Stunden in drei Jahren auf mehrere Personen ­aufzuteilen, ist ­übrigens nicht möglich.

Nicht der Weiterbildungspflicht unterliegen Beschäftigte, die rein interne Tätigkeiten ohne Bezug zu den erlaubnispflichtigen ausüben, z. B. im Sekretariat, in der Buchhaltung oder der Personalabteilung.

Was bedeutet Delegation?

Diese Möglichkeit erlaubt es, dass die Weiterbildungspflicht des Gewerbetreibenden durch einzelne Beschäftigte erfüllt werden kann, denen die Aufsicht über die Objektbetreuer obliegt. Von einer solchen verantwortlichen Aufsicht ist dann auszugehen, wenn die beaufsichtigenden Personen eine unmittelbare Weisungsbefugnis gegenüber den Beschäftigten haben, die die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, z. B. Abteilungs- oder Bereichsleiter, Betriebsleiter einer Zweigniederlassung. Ist eine natürliche Person als Gewerbe­treibender oder gesetzlicher Vertreter einer juristischen Person selbst unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befasst, ist eine Delegation der Weiterbildungspflicht auf nachgeordnete Beschäftigte jedoch nicht zulässig.

Was gilt für Beschäftigte in Elternzeit?

Wer im gesamten Dreijahreszeitraum keine weiterbildungspflichtigen Tätigkeiten ausübt, unterliegt nicht der Weiterbildungspflicht. Wird die Person aber innerhalb dieser Zeit – und sei es nur für wenige Monate – als Immobilienverwalter tätig, gilt die volle Weiterbildungspflicht.
Für welchen Zeitraum muss die

Weiterbildung nachgewiesen werden?

Der Nachweis der geforderten 20 Stunden Weiterbildung ist stets für die vergangenen drei Kalenderjahre zu erbringen – erstmals also im Jahr 2021 für die Jahre 2018 bis 2020. Abweichend vom Verordnungsentwurf müssen die entsprechenden Nachweise aber nicht alle drei Jahre am 31. Januar eingereicht werden, sondern nur nach behördlicher Aufforderung – zu jedem beliebigen Zeitpunkt. Aus dieser durch den Bundesrat vorgenommenen Änderung können sich Probleme ergeben, wie das Rechenbeispiel zeigt.



Prüfungen in den Jahren 2021 und 2024 für die jeweils vergangenen drei Kalenderjahre würden hier eine mit 25 bzw. 20 Stunden erfüllte Weiterbildungspflicht ergeben. Prüfungen in den Jahren 2022 und 2023 ­hingegen mit jeweils nur zehn Stunden eine ­Nicht­erfüllung.

Aus den nun geltenden „gleitenden“ Prüfintervallen ergibt sich praktisch eine Verpflichtung zur Weiterbildung im Umfang von 6,67 Stunden pro Jahr. Bisher haben sich die Vollzugsbehörden und das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie auf kein einheitliches Vorgehen geeinigt, allerdings wird diese Problematik erst 2022 relevant.

Da der gesetzlich geforderte Weiterbildungsumfang ohne vorherigen Sachkundenachweis aus Sicht des DDIV nicht ausreichend ist, hat dessen Delegiertenversammlung eine freiwillige Selbstverpflichtung zu 45 Stunden Weiterbildung in drei Jahren beschlossen – und die gesetzliche Vorgabe damit mehr als verdoppelt. Die Bedeutung der Mitgliedschaft in den DDIV-Landesverbänden als Qualitätssiegel wurde so nochmals gestärkt: Sie professionalisiert die Branche mehr als es der Gesetzgeber vermag.

Was passiert bei einem Arbeitsplatzwechsel?

Die absolvierten Weiterbildungsstunden sind personenbezogen. Wenn Gewerbetreibende oder Objektbetreuer – auch innerhalb eines ­dreijährigen Weiterbildungszeitraums – das ­Unternehmen ­wechseln, gelten die Nachweise weiterhin und ­werden angerechnet.

Gibt es Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht?

Für Gewerbetreibende oder Objektbetreuer, die Immobilienkaufleute oder Immobilienfachwirte sind, beginnt die Weiterbildungspflicht drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses. Wird eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung während der Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter/in absolviert, können diese Seminare und Unterrichtsstunden angerechnet werden.

Was muss nach der Erlaubniserteilung beachtet werden?

Unternehmen, die die Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO erhalten haben, müssen nach § 5 Telemediengesetz (TMG) im Impressum ihrer Website darüber Auskunft geben – z. B. mit der Formulierung: Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung erteilt durch die Aufsichtsbehörde xy. Anzugeben ist die nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO zuständige Aufsichtsbehörde, meist das örtliche Gewerbe- oder Ordnungsamt. In Bayern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein sind die Industrie- und Handelskammern zuständig.

Welche Konsequenzen haben Versäumnisse?

Bereits am Markt tätige Wohnimmobilienverwalter können ihre Gewerbeerlaubnis noch bis zum 1. März 2019 beantragen, dann endet die Übergangsfrist. Wer ohne Erlaubnis tätig ist oder der Verpflichtung zur Weiterbildung nicht nachkommt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro belegt werden kann.

Gut zu wissen

Grundsätzlich gilt: Nehmen Sie bei spezifischen ­Fragen zur Erlaubnis- und Weiterbildungspflicht Kontakt mit Ihrer zuständigen Behörde auf, da die Umsetzung vor Ort in einzelnen Punkten ­abweichen kann.

Fragen und Antworten rund um die Zugangsvoraussetzungen für Wohnimmobilienverwalter enthält eine neue Broschüre des DDIV. Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände können sie im DDIV-Intranet, über die jeweiligen Landesverbände oder direkt beim DDIV beziehen.

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