Was Verwalter jetzt wissen müssen - Die novellierte Heizkostenverordnung im Überblick.

Klimaneutralität bis 2045 – dieses ehrgeizige Ziel hat sich Deutsch­land auf die Fahne geschrieben. Dem Immobiliensektor, der für mehr als ein Drittel des CO₂-Ausstoßes ver­antwortlich ist, kommt dabei eine herausragende Bedeutung zu. Da Wohnen jedoch ein Grundbedürfnis jedes Menschen ist, darf die Verfol­gung der Klimaziele nicht dazu führen, dass Wohnen für Teile der Bevölke­rung unerschwinglich wird. Aus diesem Grund sind geringinvestive Maßnah­men besonders attraktiv – wie die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung.

Die Überlegung seinerzeit bei der Ein­führung war: Wenn jeder das zahlt, was er verbraucht, wird er bestrebt sein, seinen Verbrauch zu optimieren. Dadurch werden bereits seit Jahrzehn­ten bis zu 20 Prozent Energieeinspa­rung realisiert. Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten für wei­tere Einsparungen durch optimier­tes Nutzerverhalten. Deswegen hat der Gesetzgeber die Heizkostenver­ordnung novelliert. Durch zusätzliche Informationen zum Energieverbrauch sollen Wohnungsnutzer die Chance erhalten, nun noch effizienter mit der zur Verfügung stehenden Energie umzugehen.
 

Heizkostenverordnung – was sind die Kernpunkte?
Künftig müssen Bewohner monatlich über ihren Verbrauch informiert wer­den. Dadurch sollen sie schneller auf Sparpotenziale aufmerksam werden. Um diese sogenannten Unterjährigen Verbrauchsinformationen (UVI) zu ermöglichen, sind fernablesbare Erfas­sungsgeräte erforderlich. Alle neu ein­gebauten Erfassungsgeräte müssen nach Inkrafttreten der neuen Heiz­kostenverordnung dieses Kriterium erfüllen. Bereits installierte Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis Ende 2026 umgerüstet werden.

Für Abrechnungszeiträume begin­nend ab 1. Dezember 2021 erhalten die Nutzer unabhängig von der Mess­ausstattung zusätzliche Abrechnungs­informationen (AI). Dazu gehören beispielsweise Angaben zum Anteil der eingesetzten Energieträger und den erhobenen Steuern und Abga­ben, Vergleiche mit einem normierten Durchschnittsnutzer und ein witte­rungsbereinigter Vergleich mit dem vor­hergehenden Abrechnungszeitraum.

Weiterhin hat der Gesetzgeber fest­gelegt, dass Erfassungsgeräte, die ein Jahr nach Inkrafttreten der Verordnung oder später installiert werden, an ein Smart Meter Gateway anbindbar sein müssen. Zudem müssen sie mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein.
 

Was ist für mich als Verwalter relevant?
Die rechtzeitige Installation fernablesba­rer Erfassungsgeräte liegt in der Verant­wortung des Vermieters bzw. Verwalters. Für ihn empfiehlt es sich, gemeinsam mit seinem Messdienstleister die Umrüstung zu planen. Sinnvoll ist dabei eine Orien­tierung an den Eichfristen. Ein vorfristi­ger Umbau verursacht möglicherweise zusätzliche Kosten. Eine verspätete Ent­scheidung könnte kurz vor Fristende zu einem Auftragsstau und Kapazitätseng­pässen führen.

Sind die fernablesbaren Erfassungs­geräte installiert, so liegt es ebenfalls in der Pflicht des Vermieters/Verwal-ters, dem Nutzer die Unterjährigen Verbrauchsinformationen mitzuteilen. Auch hierbei kann der Messdienstleister unterstützen.
 

Welche Technik wird benötigt?
Die Aufgabe besteht darin, die Ver­brauchsdaten aus den Wohnungen zu ermitteln, aufzubereiten und als Infor­mationen an die Bewohner zurückzu­senden. So weit, so theoretisch. In der Praxis benötigt man dafür Erfassungs­geräte, die über Funk kommunizieren. Neben der Erfüllung gesetzlicher Vor­gaben sollte der Verwalter dabei vor allem auf die Zuverlässigkeit des ein­zusetzenden Systems achten, denn ausgefallene oder nicht erreichbare Geräte verursachen Mehraufwand.

Für die Mitteilung der Monatswerte an die Bewohner ist eine App in Kombina­tion mit einem Portal der eleganteste Weg. Die Durchführung kann der Ver­walter komplett an seinen Messdienstleister delegieren.

Nutzt der Verwalter bereits eine eigene Softwarelösung, um mit den Bewohnern zu kommunizieren, kann er die Verbrauchswerte natürlich auch darüber weiterleiten. Vorausset­zung in diesem Fall ist eine passende Schnittstelle, beispielsweise nach dem 

ARGE-Standard, um die Ver­brauchsdaten, die der Messdienstleister zuvor ausgelesen hat, zu empfangen. Der Voll­ständigkeit halber seien an die­ser Stelle noch die Übermittlung als PDF bzw. auf Papier erwähnt, die jedoch aufgrund des hohen Aufwands und der entstehenden Kosten und Umweltbelastungen nicht empfehlenswert sind.
 

Welche Fallstricke muss ich beachten?
Die größte Herausforderung im Zusammenhang mit den Unter­jährigen Verbrauchsinforma­tionen ist die Aktualität der Nutzerdaten. Aus Datenschutzgründen ist zwingend sicherzu­stellen, dass jeder Nutzer nur seine eigenen Verbrauchsdaten erhält. Dies kann nur funktionie­ren, wenn die Nutzerdaten jeder­zeit aktuell sind, indem Ein- und Auszüge rechtzeitig berücksichtigt werden. Verwalter, die Ein- und Auszüge bereits online über ein Por­tal an ihren Messdienstleister melden, haben es hier leicht. Für alle anderen könnte die novellierte Heizkostenver­ordnung der Anlass sein, ab sofort ein Portal zu nutzen. Als Alternative emp­fiehlt sich ein Webservice, der Nutzer­wechsel und Zählerstände automatisch vom Verwaltersystem an den Mess­dienst überträgt.

Im Übrigen ist zu beachten, dass der Gesetzgeber die Mitteilung der Unter­jährigen Verbrauchsinformationen an alle Nutzer zwingend vorschreibt. Aus diesem Grund muss jenen Nutzern, die sich für keinen elektronischen Weg entscheiden, die Information per Post mitgeteilt werden. Neben den hohen Kosten ist dies aber auch aus Umwelt­gesichtspunkten kontraproduktiv.
 

Welche Kosten sind zu erwarten?
Wie eingangs beschrieben, sollen die neuen Regelungen der Heizkostenverbiliensektors senken – allerdings nicht auf Kosten der Verbraucher. Der Bun­desrat hat deshalb der Verordnung eine Überprüfungsklausel hinzugefügt: Nach drei Jahren evaluiert der Gesetz­geber, ob ein Einspareffekt eingetreten ist, der mögliche Zusatzkosten fernab­lesbarer Erfassungsgeräte überwiegt, sodass die Verbraucher nicht zusätzlich belastet werden.
 

Was bringt das Ganze?
Der Gesetzgeber erhofft sich durch die Unterjährigen Verbrauchsinfor­mationen CO₂-Einsparungen in einer Größenordnung von 7 bis 15 Prozent. Geschickt geplant, gehen die Vorteile, die die gesetzlich geforderte Technik mit sich bringt, deutlich über reine Ener­gieeinsparungen hinaus. Denn sind bei­spielsweise Portale für Bewohner und Verwalter erst einmal etabliert, können mit ihrer Hilfe zahlreiche weitere Pro­zesse optimiert werden – von Terminan­kündigungen über Schadensmeldungen bis hin zur Einbindung externer Dienstleister. Und mit der Anbindbarkeit der Submetering-Infrastruktur, also der Erfassungsgeräte in den einzelnen Wohnungen an ein Smart Meter Gateway, entsteht die Möglichkeit, Synergien zwischen verschiedenen Ver­brauchssparten zu nutzen. Darüber hinaus kann die hochsichere und hoch­verfügbare Kommunikationsinfrastruk­tur des Gateways als Basis für weitere Mehrwertdienste aus den Bereichen Smart Home, Smart Building oder Smart Mobility dienen.
 

FAZIT
Die novellierte Heizkostenverordnung stellt zusätzliche Anforderungen an den Verwalter. Deren Erfüllung steigert nicht nur die Energieeffizienz, sondern fördert die Digitalisierung der Immobilie und macht sie fit für die Zukunft.