WEG-Kredite in der Jahresabrechnung

Ein von der WEG aufgenommenes Bankdarlehen ist im Rahmen der Jahresabrechnung nach den Grundsätzen ­einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung entsprechend ­darzustellen – aber wie?

Mit Urteil vom 28.9.2012 hat der BGH festgestellt, dass einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Kompetenz zusteht, die Aufnahme eines Darlehens bei einem Kreditinstitut zu beschließen. Dadurch wird der Immobilienverwalter ermächtigt, nunmehr bei einem Beschluss den Antrag eines Darlehens zu stellen. Einer WEG steht somit neben den bisherigen Finanzierungsmitteln ein weiteres in Form der Darlehensaufnahme zur Verfügung. Dadurch können auch staatlich geförderte Programme, insbesondere der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), von einer WEG in Anspruch genommen ­werden.

Der Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens stellt noch keinen Tatbestand dar, der in irgendeiner Art und Weise die Aufnahme in die Jahresabrechnung auslöst. Fallen hingegen Kosten für einen Gutachter, insbesondere bei Förderdarlehen der KfW an, so stellen diese bei Bezahlung der Rechnung Ausgaben dar und sind im betreffenden Wirtschaftsjahr als Ausgaben der WEG in die Jahresabrechnung aufzunehmen und gegenüber den Eigentümern zu verteilen. Dergleichen trifft zu, wenn Bearbeitungsgebühren durch die Bank für die Darlehensaufnahme entstehen.

Die Auszahlung des Darlehens

Üblicherweise erfolgt die Auszahlung des aufgenommenen Darlehens durch Vorlage der zu bezahlenden Rechnungen. Diese werden dann direkt vom Kreditinstitut zu Lasten des Darlehenskontos an die Zahlungsempfänger überwiesen. Somit handelt es sich bei diesen Zahlungen um Ausgaben, die in die Jahresgesamtabrechnung aufzunehmen sind. Eine Verteilung im Rahmen der Einzelabrechnung auf die Eigentümer entfällt, da gerade durch die Darlehensaufnahme eine Rückführung des Darlehens über den Zeitraum der Darlehenslaufzeit gewollt war.

Die Darstellung des Darlehenskontos

Das Darlehenskonto einer WEG ist als bestehendes Bankkonto in die Kontendarstellung der Jahresabrechnung aufzunehmen. Nur dadurch wird die geforderte Kontenabstimmung mit der Jahresgesamtabrechnung stimmig.

Die Aufnahme der Darlehensannuitäten

Mit ihrem Beschluss war es der Wille der Wohnungseigentümer, die Bezahlung der vorgenommenen Sanierungsmaßnahme über mehrere Jahre zu verteilen. Somit sind auch die jährlich angefallenen Annuitätszahlungen in die Jahresgesamt- und -einzelabrechnungen aufzunehmen und gegenüber den Eigentümern zu verteilen. Dies bedeutet, dass die Tilgungsanteile in der Einzelabrechnung darzustellen sind, nicht hingegen in der Gesamtabrechnung. Die Zinsbelastungen sind aber Bestandteil sowohl der Gesamtabrechnung als auch der Einzelabrechnungen, weil insofern ein echter Abfluss vom Girokonto der WEG stattgefunden hat. Nur auf diese Art und Weise ist die erforderliche Schlüssigkeit zwischen Jahresabrechnung in Abstimmung mit den Salden der bestehenden Bankkonten gewährleistet.

Der Kostenverteilerschlüssel

Die Verteilung der einzelnen Positionen der Jahresabrechnung ist entsprechend den Vereinbarungen in der Teilungserklärung vorzunehmen. Sollte es dem Willen der Wohnungseigentümer entsprechen, dass die Verteilung der Kosten einem anderen Verteilerschlüssel zu unterwerfen ist, wird die Klärung über einen Fachanwalt empfohlen. Handelt es sich bei der WEG um eine Mehrhauswohnanlage, bei der Kosten verursachungsgemäß auf das betreffende einzelne Haus zu verteilen sind, fehlen hierzu noch einschlägige Urteile, die eine rechtssichere Aussage zulassen. Auch hier ist anwaltschaftliche Beratung angesagt.

Hinweis bei KfW-Darlehen

Werden Fördermittel der KfW in Form eines Darlehens in Anspruch genommen, sollte der Verwalter in der Abrechnung darauf hinweisen, dass es sich bei den Ausgaben um Zins- und Tilgungsleistungen eines zinsverbilligten Darlehens handelt und deshalb diese bereits öffentlich geförderten Handwerkerleistungen von der Begünstigung nach § 35a Abs. 3 EStG ausgeschlossen sind.

Was gute Immobilienverwalter auszeichnet

Ist die Darlehensaufnahme durch eine WEG beabsichtigt, kann sich ein Verwalter positiv darstellen, wenn er der WEG gegenüber erläutert, wie es sich bei der Aufnahme eines begünstigten KfW-Darlehens gegenüber einer Aufnahme eines Bankdarlehens verhält, bei dem gegebenenfalls ein höherer Zinssatz anfällt, aber bei Inanspruchnahme der Zuschussvariante der KfW unter Kostengesichtspunkten geringere Ausgaben anfallen. Häufig ist ein Bankdarlehen bei gleichzeitiger Inanspruchnahme der Zuschussvariante für eine WEG vorteilhafter. Die Darstellung dieser Variante in der Jahresabrechnung bedeutet, dass sowohl die Annuitäten als auch die durch die Gewährung des Zuschusses entstehende Einnahme in der Jahresabrechnung abzubilden sind.

Die Aufnahme der Annuitäten in den Wirtschaftsplan

Um für die Bedienung des Darlehenskontos einer WEG mit den entsprechenden finanziellen Mitteln ausgestattet zu sein, muss der Immobilienverwalter die anfallenden Zins- und Tilgungsanteile in den Wirtschaftsplan aufnehmen. Nur so stehen ihm die erforderlichen Gelder zur Darlehensrückführung zur Verfügung.

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