WEG-Recht: Einladung nichtig bei Nichtberechtigung?

Lädt ein nichtberechtigter Wohnungseigentümer zur Versammlung, sind die gefassten Beschlüsse nicht allein deshalb nichtig.

(LG Frankfurt a. M., Urteil vom 23.1.2025 – Az. 2/13 S 71/24)

Das Thema

Nach § 24 Abs. 2 und 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind ausschließlich der Verwalter oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer befugt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Eigentümerversammlung einzuberufen. Ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwalterlos und existiert weder ein Verwaltungsbeirat noch ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer, liegt die Entscheidung in der Praxis häufig näher, nicht den rechtssicheren, jedoch zeit­ und kostenintensiveren Weg der Beschlussersetzungsklage zu beschreiten, sondern den der Ladung des Nichtberechtigten zur Eigentümerversammlung, um notwendige Entscheidungen treffen zu können.

Das Landgericht (LG) Frankfurt am Main hat mit dem nachstehenden Urteil – auch im Sinne der praktischen Bedürfnisse – entschieden, dass die auf einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, zu der ein nichtberechtigter Eigentümer geladen hat, allein aus diesem Grund nicht nichtig sind.

Der Fall

Die klagenden Eigentümer sind Mitlieder der beklagten, verwalterlosen Zweiergemeinschaft. Mit Schreiben vom 6. September 2023 lud der weitere Eigentümer die Kläger zu einer Eigentümerversammlung am 29. September 2023 ein.

Mit der Klage begehren die Kläger die Aufhebung der auf dieser Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger. Die Berufung hat keinen Erfolg.

Die gefassten Beschlüsse sind nicht nichtig. Anfechtungsgründe hatte das Gericht nicht zu prüfen, da die Klage außerhalb der Anfechtungsfrist gegen die GdWE erhoben wurde. Zwar ist zutreffend, dass die Einladung von einem Unbefugten ausgesprochen wurde. Berechtigt zur Einladung sind lediglich der Verwalter oder bei einer verwalterlosen Gemeinschaft und wenn es auch keinen Verwaltungsbeirat gibt, ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Wurde zu keinem Zeitpunkt ein Eigentümer durch Beschluss zur Einladung ermächtigt, können nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Beschlüsse gefasst werden, wenn entweder die Wohnungseigentümer sich zu einer Vollversammlung zusammenfinden oder aber ein Wohnungseigentümer sich durch gerichtliche Entscheidung im Wege der Beschlussersetzungsklage zur Einberufung ermächtigen lässt.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor – wie im konkreten Fall – führt die Einberufung durch einen nicht berechtigten Eigentümer jedoch nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Die ständige Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht, wonach die Einberufung durch einen Unbefugten zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führt, ist auf die GdWE nicht übertragbar. Im Wohnungseigentumsrecht ist aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung anerkannt, dass eine fehlerhafte Einladung nur dann zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt, wenn ein unbeteiligter Dritter zur Versammlung eingeladen hat. Die für die Einladung geltenden Formvorschriften zählen nicht zu den zwingenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts. Vielmehr sind sie dispositiv und können durch Vereinbarungen abgeändert werden; ein Verstoß hat demnach in der Regel nur die Anfechtbarkeit aber nicht die Nichtigkeit zur Folge. Die Nichtigkeitsfolge eines Beschlusses hat auch im Sinne der Rechtssicherheit die Ausnahme zu bleiben.

Verwalterstrategie

Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen nicht berechtigten Eigentümer ist in der Praxis keine Seltenheit, insbesondere bei kleineren Gemeinschaften, bei denen es in der Regel ebenso an einem Verwaltungsbeirat und einem Ermächtigungsbeschluss fehlt. Das Landgericht Frankfurt am Main wird diesem Aspekt gerecht und entscheidet im Sinne der Praxis. Würde man die Nichtigkeit als Folge der Ladung durch einen nicht berechtigten Eigentümer sehen, könnten jegliche Beschlüsse auch noch in ferner Zukunft für ungültig erklärt werden. Dies wird dem Bedürfnis der Praxis nach Rechtssicherheit nicht gerecht; die Eigentümer selbst sind durch die Möglichkeit der Anfechtung und der damit einhergehenden gerichtlichen Überprüfung der Beschlüsse hinreichend geschützt.

Ob die auf einer durch einen nicht berechtigten Eigentümer einberufenen Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind, wurde und wird nicht einheitlich beurteilt; eine höchstrichterliche Rechtsprechung bleibt insoweit abzuwarten.