WEG-Recht: Anforderungen an die Verwalterbestellung sowie an dessen Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.8.2023 - Az. 19 W 57/22)

Das Thema 

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe nimmt in seinem Beschluss auf informative Weise zu in der Praxis sicherlich häufig vorkommenden Fragen rund um Verwalter­bestellung und Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum Stellung.

Der Fall

Der grundbuchrechtliche Hintergrund des Falles inte­ressiert nur insoweit, als es die praktischen Aussagen des Gerichts ummantelt: Der Beschwerdeführer, Käufer einer Eigentumswohnung, richtet sich gegen eine grund­buchrechtliche Zwischenverfügung des Amtsgerichts Maulbronn – Grundbuchamt. Nach Abschluss des Kaufver­trags hatte der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung einer Eigentumsänderung sowie Löschung einer Erwerbsvormerkung beantragt, wobei er ein mit „Verwalterzustimmung“ überschriebenes Dokument anschloss. Eine Zustimmung des Verwalters, falls ein solcher bestellt ist, ist in der Teilungserklärung für die Veräußerung einer Eigentumswohnung vor­gesehen. Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft wurde im Antrag Bezug genommen auf die Eigen­tümerversammlung vom 28. Juni 2017 und den als „TOP 5 Bestellung des Verwalters“ überschriebenen Tagesordnungspunkt, hier wörtlich wiedergegeben: „Der Vertrag der Hausverwaltung mit der Firma Su. ist ausgelaufen. Herr Sch. verzichtet altershalber auf eine Vertragsverlängerung, ist aber bereit, für einen „fliesenden“ Übergang zur Verfügung zu stehen, so dass insoweit eine Verlängerung des Verwaltervertrages notwendig wäre. Frau S. übernimmt die Hausverwaltung. Das Wirtschaftsjahr 2016 wurde 2/3 von Herrn Sch. und 1/3 von Frau S. verwaltet. 2017 übernimmt Frau S. die Verwaltung.

Beschluss:
Das Vertragsverhältnis mit der Fa. Su. ist mit 2016 beendet. 1. Die Ablösesumme für das Verwaltungs­programm und die Einarbeitung beträgt 100 €. 2. Die Konditionen für Frau S. werden angepasst auf 17 € + MwSt./Wohnung und Monat.“ 

Daraufhin erging vonseiten des Grundbuchamts die beschwerdegegenständliche Zwischenverfügung, mit welcher die Vorlage einer Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 Wohnungseigen-tumsgesetz (WEG) zur Veräu­ßerung und der Nachweis der Verwaltereigenschaft zum Zeit­punkt der Zustimmung ange­fordert wurde. Das übersandte Protokoll reiche als Nachweis der Verwalterbestellung nicht aus, da hieraus kein Beschluss über eine Verwalterbestellung hervorgehe. Der in Rede ste­hende Tagesordnungspunkt sei zwar mit „TOP 5 Bestellung des Verwalters“ bezeichnet, inhalt­lich beziehe er sich aber nur auf Vertragsbedingungen; zu einer tatsächlichen Bestellung von Frau S. als Verwalterin ver­halte er sich nicht. An die Formulierung, dass sie die Hausverwaltung übernehme, könne kein Beschluss über deren Bestellung zur Verwalterin geknüpft werden. Hierbei handele es sich – bezogen auf den Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Jahr 2017 – lediglich um eine Feststellung des Inhalts, dass Frau S. seit Beendigung der vorangegangenen Verwalterbestellung die entsprechenden Aufgaben (faktisch) übernommen habe. Die eigentliche Beschlussfassung habe lediglich die Vertragskonditionen zum Abschluss eines neuen Verwaltervertrages zum Inhalt. Indes müsse zwingend  zwischen dem Verwaltervertrag und der Bestellung des Verwalters als zwei getrennten Beschlüssen differenziert werden. Dagegen richtet sich die Beschwerde des Käufers.

Laut Entscheidung des OLG Karlsruhe ist die Beschwerde lediglich insoweit begründet, als das Grundbuchamt die Vorlage der Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG zur Veräußerung in der Form des § 29 Grundbuchordnung (GBO) – Unterschriftsbeglaubigung – verlangt. Allerdings muss dem Grundbuchamt bei Um­schreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nach­gewiesen werden. In Bezug auf den Nachweis der Verwalter­eigenschaft ist eine wirksame Verwalterbestellung jedoch nicht gegeben, sodass in Anbetracht der einschlägigen Teilungserklärung ein Eintra­gungshindernis – letztendlich in Form einer fehlenden Verwalterzustimmung im Sinne des § 12 WEG, die hier laut Teilungserklärung voraus­ gesetzt ist – besteht. Auch mit Hinweis darauf, dass eine solche Zustimmung laut Teilungserklärung nur erforderlich sei, falls ein Verwalter bestellt ist, kann dem nicht begegnet werden, weil nicht ersichtlich ist, dass der bisherige Verwalter abberufen worden ist, sodass jedenfalls die Zustimmung eines bestellten Verwalters fehle.

Ist die Zustimmung vom Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung sowie die Verwaltereigen­schaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, nachzuweisen. Die Zustimmung des Verwalters kann sowohl vor als auch nach Abschluss des jeweiligen Kauf­vertrages erteilt werden, da sich die Zustimmung nicht auf das Rechtsgeschäft, sondern auf die Person des Erwerbers bezieht. Wurde die erforderliche Zustimmung bezogen auf den bestimmten Erwerber bereits vor Vertragsschluss erteilt, wird der Veräußerungsvertrag bereits mit seinem Abschluss wirksam. Bis zum Wirk­samwerden des Veräußerungsvertrags ist die vorab erteilte Zustimmung entsprechend § 183 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) widerruflich. Für den Nachweis der Verwaltereigenschaft genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei dem die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, § 26 Abs. 1 WEG. Die Niederschrift über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist vom Vorsitzenden der Versammlung, einem Mit­eigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben, § 24 Abs. 6 S. 2 WEG.

Inhaltlich richtet sich die Bestellung des Verwalters nach den allgemeinen Bestimmungen des WEG. Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Für die Mehrheitsberechnung ist das für die Gemeinschaft geltende Stimmprinzip maßgeblich. Eine relative Mehrheit bei einer Mehrzahl von Bewerbern genügt nicht; unzulässig ist das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit, § 26 Abs. 5 WEG. Überdies ist eine Feststellung des Ergebnisses der Abstimmung durch den Vorsitzenden zwar nicht ausdrücklich im Gesetz vorgesehen, gleichwohl aber Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen eines Beschlusses. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Beschlusses; sie haben darüber hinaus inhaltsfixierende Wirkung und bestimmen (vorbehaltlich einer eventuellen Anfechtung im Beschluss-anfechtungsverfahren), ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss gefasst worden ist.

In vorliegendem Fall kann eine wirksame Verwalterbestel­lung nach § 26 Abs. 1 WEG nicht festgestellt werden. Eine Feststellung des Abstimmungsergebnisses ist aus dem fraglichen Beschluss der Wohnungseigentümergemein-schaft nicht ersichtlich. Bereits wegen dieser fehlenden Angabe der Stimmverhältnisse ist das Beschlussergebnis nicht hinreichend festgestellt. Der Beschluss lässt zudem inhaltlich keine dahingehende Auslegung zu, dass Frau S. formal zur neuen Verwalterin bestellt wurde. Aus dem Wortlaut der Beschlussformel bzw. des fraglichen Tagesordnungspunktes folgt weder unmittelbar noch zwingend, dass Frau S. in der Versammlung zur Ver­walterin bestellt worden ist. In Anbetracht der Bedeutung der Verwalterbestellung für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft ist nach der Verkehrssitte dahingehend eine klare Positionierung zu erwarten (§§ 133, 157 BGB).

Hinzu kommt, dass im Regelfall vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Alternativangebote einzuholen sind und die Namen der Bewerber sowie die Eckdaten ihrer Angebote den Eigentümern innerhalb der Einladungs­frist zukommen zu lassen sind, wodurch gewährleistet werden soll, dass die Eigentümer innerhalb des ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums ihre Entscheidung über die Verwalterbestellung auf einer hinreichend fun­dierten Tatsachengrundlage treffen können. Dass sich die Verwalterbestellung aufgrund eines Rückschlusses aus dem Betreff des Tagesordnungspunktes annehmen ließe, ist im Übrigen auch deswegen nicht ausreichend, weil ein solcher Rückschluss – nachdem er sich auch auf die ver­traglichen Rahmenbedingungen bezogen haben könnte – keinesfalls zwingend ist. Schließlich sind umso strengere Auslegungsmaßstäbe anzuwenden, als Frau S. berufs­mäßig eine Verwaltertätigkeit ausübt.

VERWALTERSTRATEGIE
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe ist sicherlich zur Einprägung einiger praktischer Merksätze geeignet und liest sich wie ein Leitfaden im Hinblick auf die Themen: inhaltliche Anforderungen an die Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter bzw. deren Nachweis, inhaltliche Anforderungen an den Beschluss zur Verwalterbestellung sowie Auslegung von Beschlüssen zur Verwalterbestellung.