WEG-RECHT - Mehrheitserfordernis bei der Verwalterbestellung

(BGH, Urteil vom 18.1.2019, Az. V ZR 324/17)

DAS THEMA
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in § 26, dass die Bestellung eines Verwalters mit Stimmenmehrheit zu erfolgen hat. Stehen lediglich zwei potenzielle Verwalter zur Wahl, fällt die Anwendung des Gesetzes nicht schwer: Bestellt wird, wer die meisten Ja-Stimmen auf sich vereint. Wie verhält es sich aber, wenn mehrere Bewerber bereitstehen und nach der ersten Abstimmung mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben wurden? Ist diese Abstimmung für eine Bestellung ausreichend oder bedarf es auch bezüglich der weiteren Kandidaten einer jeweiligen Abstimmung? Darüber hatte der BGH in vorliegendem Fall zu entscheiden.

DER FALL
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Bezüglich des Stimmrechts enthält die Teilungserklärung folgende Regelungen: Gemäß § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung bestimmt sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Weiterhin ist in § 6 Abs. 7 geregelt, dass Stimmenthaltungen als nicht abgegebene Stimmen gelten und ebenso wie die Stimmen nicht anwesender oder nicht vertretener Wohnungseigentümer bei der Feststellung der Stimmenmehrheit nicht mitgerechnet werden.

In der Versammlung vom 10. November 2016 sollte in TOP 1 ein neuer Verwalter bestellt werden. Die Wohnungseigentümer waren mit insgesamt 935,35/1 000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten. Neben der bisherigen Verwalterin (Beschlussvorschlag 1) gab es drei weitere Bewerber um das Amt (Beschlussvorschläge zu 2 bis 4). Die bisherige Verwalterin erhielt 463,40/1 000 Miteigentumsanteile als Ja-Stimmen, auf die Nein-Stimmen entfielen 382,25/1 000 Miteigentumsanteile sowie 89,70/1 000 Miteigentumsanteile auf Enthaltungen. Der Versammlungsleiter stellte daraufhin die Wiederwahl der bisherigen Verwalterin fest und erklärte, dass keine weitere Wahl nötig sei. Zu TOP 2 wurde der Abschluss eines Verwaltervertrages mit der wiederbestellten Verwalterin beschlossen.

Die Kläger verlangen, die Beschlüsse zu TOP 1 und 2 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer zurück. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, wollen die Beklagten weiterhin die Klageabweisung erreichen. Jedoch ohne Erfolg.

Der BGH folgte dem Berufungsgericht in seiner Rechtsansicht, dass es durch den vorzeitigen Abbruch des Wahlaktes an der notwendigen Stimmenmehrheit fehlt. Somit ist auch der BGH der Ansicht, dass der Beschluss über die Verwalterbestellung nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Dies begründet er wie folgt:  Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 26 Abs. 1 S. 1 Stimmenmehrheit als Erfordernis für die Berufung eines Verwalters vor, die sich in vorliegendem Fall nach Miteigentumsanteilen bestimmt.

Die Feststellung der erforderlichen Mehrheit findet in einem ordnungsgemäßen Verfahren statt. Hierbei obliegt dem Versammlungsleiter ein pflichtgemäßes Ermessen, die Verfahrensweise für die Abstimmung festzulegen, sofern durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer keine Festlegung erfolgt ist. Nicht in seinem Ermessen liegt jedoch die Entscheidung, ob über alle oder nur einen der Bewerber abgestimmt wird.

Hier hat der Versammlungsleiter fehlerhaft gehandelt. Der BGH stellt klar fest, dass in dem Fall, dass sich mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl stellen, über jeden Kandidaten einzeln abgestimmt werden muss, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer zudem nur eine Ja-Stimme abgeben können. In diesem Fall darf die Abstimmung über die weiteren Bewerber nicht abgebrochen werden, da andernfalls nicht festgestellt werden kann, ob die erforderliche Mehrheit erreicht ist.

Grundsätzlich ist das Überwiegen der Ja-Stimmen ausreichend. Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Stehen nun mehrere Bewerber zur Wahl, kann erst nach Durchführung aller Wahlen festgestellt werden, welcher Bewerber nach dem Willen der Wohnungseigentümer die Verwaltung übernehmen soll. Die einzelne Abstimmung stellt lediglich einen Teilakt eines als eine Einheit zu betrachtenden Verfahrens dar. Hierbei ist es nicht ausschlaggebend, ob den Wohnungseigentümern nur eine oder mehrere Ja-Stimmen zur Verfügung stehen: Können Wohnungseigentümer öfter mit Ja stimmen, muss ihnen die Möglichkeit gegeben werden, akzeptable Alternativen zu wählen. Wird der Wahlgang nun nach einer Abstimmung abgebrochen, wird dem Eigentümer diese Möglichkeit entzogen. Können Wohnungseigentümer nur einmal mit Ja stimmen, werden sie dieses Rechts beschnitten, sofern sie in der ersten Abstimmung mit Nein gestimmt hatten und der Wahlgang im Anschluss abgebrochen wird.

Nach der Abstimmung über den ersten Beschlussantrag stand vorliegend nicht fest, dass die bisherige Verwalterin mit der erforderlichen Stimmenmehrheit wiederbestellt worden ist. Keiner Entscheidung bedarf es, ob der Versammlungsleiter hier ein Wahlverfahren bestimmt hat, bei dem jedem Wohnungseigentümer nur eine oder mehrere Ja-Stimmen zustanden, denn die bisherige Verwalterin konnte nicht die absolute Mehrheit der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer auf sich vereinigen. Ein Abbruch der Abstimmung über die weiteren Bewerber war somit in jedem Fall unzulässig, sodass damit der Beschluss über die Wahl der bisherigen Verwalterin für ungültig zu erklären war.

Verwalter­strategie
Unabhängig davon, ob den Wohnungseigentümern bei der Wahl des neuen Verwalters die Möglichkeit eröffnet ist, nur einmal oder mehrmals mit Ja zu stimmen, bedarf es einer Abstimmung über jeden einzelnen Bewerber, solange keine absolute Mehrheit für einen Bewerber erreicht wurde. Bewerben sich nun mehrere Verwalter auf ein Amt und bricht der Versammlungsleiter den Wahlvorgang nach der ersten Abstimmung ab, so gibt der BGH den benachteiligten Verwaltern mit diesem Urteil eine Reaktionsmöglichkeit an die Hand, mit Unterstützung der Wohnungseigentümer die Abstimmung für ungültig erklären zu lassen.

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