Weg-Recht - Umfang der Prüfung der Verwalterbestellung bei Verwalterzustimmung

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2020 – Az. 3 Wx 182/20)

DAS THEMA
Im Rahmen einer erstrebten Eigentumsumschreibung hatte sich das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit der Frage zu befassen, ob das Grundbuchamt wegen einer unstreitig verfahrensfehlerhaft erfolgten Verwalterbestellung die Eigentumsumschreibung verweigern darf, wenn diese unter dem Vorbehalt der Verwalterzustimmung steht.

DER FALL
Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer eines 55,621/1.000 Miteigentumsanteils an einem Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im zweiten Obergeschoss links mit Kellerraum sowie eines 55,541/1.000 Miteigentumsanteils an demselben Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im selben Haus, ebenfalls im zweiten Obergeschoss rechts, ebenfalls mit Kellerraum. Es ist mit dinglicher Wirkung vereinbart und als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Im März 2020 veräußerte der Beteiligte zu 1 den gesamten Grundbesitz an die Beteiligten zu 2 und zu 3. Anschließend beantragten die Beteiligten u. a. die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 2 und 3 unter Beifügung der Zustimmungserklärung des Verwalters aus dem April 2020. Die Verwalterbestellung wiesen sie durch Beilegung eines Protokolls der ordentlichen Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2016 vor, in dem es heißt: „Die Bestellung der Verwaltung endet zum 31.12.2016; durch ein Versehen hat die Verwaltung jedoch keinen TOP zur Verwalterbestellung ab dem 01.01.2017 in die Tagesordnung aufgenommen. Herr [.] stellt daher den Antrag zur Geschäftsordnung, einen TOP 7 mit der Beschlussformulierung ‚Beschlussfassung über die Bestellung der Verwaltung ab dem 1. Januar 2017’ aufzunehmen. Der Antrag wird per mehrheitlichem Handzeichen angenommen.“ Die anwesenden 944,59/1.000 Stimmanteile bestellten sodann den Verwalter erneut.

Mit Zwischenverfügung vom 8. Juli 2020 teilte das Grundbuchamt den Beteiligten mit, dass die Verwalterbestellung unwirksam sei, weil es versäumt worden sei, die Verwalterbestellung vorab auf die Tagesordnung zu setzen. Da nicht alle Stimmanteile anwesend gewesen seien, hätte der Tagesordnungspunkt nicht nachträglich aufgenommen werden dürfen. Einer offensichtlichen Nichtigkeit der Bestellung müsse das Grundbuchamt nachgehen. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten aufgegeben, gemäß § 29 Grundbuchordnung (GBO) eine ordnungsgemäße Verwalterbestellung sowie die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung bzw. die Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung nachzuweisen. Gegebenenfalls könnten auch alle Miteigentümer der Veräußerung zustimmen.

Die Beteiligten lehnten dies ab und legten, da das Grundbuchamt seine Zwischenverfügung aufrecht erhielt, Beschwerde ein. Sie machten geltend, der trotz fehlerhafter Einberufung gefasste Beschluss sei nach ganz herrschender Meinung nur anfechtbar, nicht nichtig. Zudem wäre es aufgrund der Mehrheitsverhältnisse auch ohne den Formfehler zu der Beschlussfassung gekommen. Sofern feststehe, dass es bei ordnungsgemäßer Ladung zu demselben Beschluss gekommen wäre, sei der Verstoß unbeachtlich.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem OLG zur Entscheidung vorgelegt. Dies stellte fest, dass die Beschwerde allein deshalb bereits Erfolg hat, weil die Zwischenverfügung nicht hätte ergehen bzw. durch Nichtabhilfe hätte bestätigt werden dürfen und daher aus formellen Gründen aufzuheben ist. Die inhaltliche Unzulässigkeit der Zwischenverfügung ergibt sich daraus, dass die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben haben, dass sie nicht gewillt waren, das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis zu beseitigen. In einem solchen Fall gehe das mit der Zwischenverfügung angestrebte Verbesserungsverfahren ins Leere. Das richtige Mittel der Wahl wäre eine direkte Entscheidung des Grundbuchamts über den Eintragungsantrag gewesen.

Als kurzes orbiter dictum fügte das OLG an, dass der Antrag der Beteiligten in der Sache erfolgversprechend ist, denn gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i. V. m. dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis ist die Veräußerung des Wohnungseigentums unwirksam, bis die Zustimmung des Verwalters erteilt ist. Diese Zustimmung wurde nachgewiesen. Zwar hat das Grundbuchamt zu Recht die Verwalterbestellung als verfahrensfehlerhaft gerügt, doch führt dies lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, nicht hingegen zu dessen Nichtigkeit. Auch liegt kein Fall einer bewussten Umgehung des Mitwirkungsrechts des an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmenden Miteigentümers vor.

VERWALTERSTRATEGIE
Im vorliegenden Beschluss ließ es sich das OLG Düsseldorf nicht nehmen, in einem rechtsunverbindlichen Zusatz (orbiter dictum) zu diskutieren, welche Rechtsfolge eine fehlerhafte bzw. fehlende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung hat, die mit der Ladung zur Eigentümerversammlung versandt wird. Das OLG bekräftigt, dass diese lediglich zur Anfechtbarkeit führt, vgl. § 23 Abs. 4 WEG – und zwar deswegen, weil die Regelung in § 23 Abs. 2 WEG kein zwingendes Recht darstellt, sondern durch Vereinbarung abgeändert werden kann. Die WEG-Reform ändert hieran nichts, da sowohl § 12 Abs. 1, Abs. 3 WEG als auch § 23 Abs. 2, Abs. 4 WEG nach wie vor denselben Wortlaut haben und somit ­weiterhin anwendbar sind.

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