WEG-Recht: Verlämgerung der Amtszeit des Verwalters gemäß §6 COVMG; Unzumutbarer Ort für eine Eigentümerversammlung

(LG Frankfurt, Urteil vom 2.2.2023 – Az. 2-13 S 80/22)

Das Thema 

Das Landgericht (LG) Frankfurt hatte über eine Frage zu entscheiden, die nicht allzu häufig ihren Weg in die Rechtsprechung findet, die aber dennoch einen gewissen Praxiswert im Hinblick auf die Wahl eines geeigneten Ortes für Eigentümerversammlungen haben könnte.

Der Fall

Mit ihrer gegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Anfechtungsklage begehren die Kläger als Mitglieder der Gemeinschaft die Ungültigerklärung sämtlicher in der Eigentümerversammlung vom 12. Juli 2021 gefassten Beschlüsse. Die Gemeinschaft besteht außer den Klägern nur noch aus einer weiteren Eigentümerin. Der Verwalter hatte als Versammlungsort eine Terrasse bestimmt, die zwar auf Gemeinschaftseigentum liegt, aber faktisch von der einzig weiteren Eigentümerin allein genutzt wird, mit der die Kläger seit Jahren im Streit liegen.

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse nur zu einigen Tagesordnungspunkten für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr ursprüngliches Begeh­ren auf Ungültigerklärung sämtlicher Beschlüsse weiter. Über spezifische die einzelnen Beschlüsse betreffende Rügen hinaus sind die Kläger der An­sicht, sämtliche Beschlüsse seien schon deshalb für ungültig zu erklären, weil zu der Versammlung, an der sie selbst nicht teilnahmen, ein Verwalter ein­geladen habe, der zum Zeitpunkt der Einladung nicht mehr im Amt gewesen sei. Ferner gewähre der Ort der Versammlung nicht die Einhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit, weil Nachbarn hätten lauschen können. Aber schon wegen der Streitigkeiten mit der weiteren Eigentümerin sei es den Klägern nicht zuzu­muten, sich auf deren Terrasse einzufinden.

Die Berufung der Kläger hatte Erfolg. Das Landgericht ent­schied als Berufungsgericht, dass die Ladung zur Versamm­lung zwar durch den amtie­renden Verwalter erfolgt, der Versammlungsort aber für die Kläger unzumutbar war, was zur Ungültigerklärung sämtlicher Beschlüsse führt.

Der zur Versammlung ladende Verwalter war zum maßgeb­lichen Zeitpunkt der Ladung noch im Amt, weshalb ihm gemäß § 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Einberufung der Versammlung oblag. Zwar war er ursprünglich nur bis zum 31. Oktober 2020 bestellt. Gemäß § 6 Abs. 1 Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) verlängerte sich seine Amtszeit jedoch über den 31. Dezember 2020 hinaus. § 6 Abs. 1 COVMG be­stimmte, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt.

Die Beschlüsse sind aber deswegen für ungültig zu erklären, weil die Versammlung an einem Ort stattfand, der für die Kläger unzumutbar war und dies jedenfalls auch kausal für die Abstimmungsergebnisse war. Dies folge, so das Landgericht, allerdings nicht bereits aus einer Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffent­lichkeit. Allein die Möglichkeit, dass ein Dritter die Wohnungseigentümer belauschen könnte, reiche für die Annahme eines Verstoßes nicht aus. Unzumutbar war der Versammlungsort für die Kläger aber wegen der nicht unerheblichen Streitigkeiten mit der einzigen weiteren Eigentümerin. Unter Hinweis auf die Recht­sprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) führt das Landgericht aus, dass das Erscheinen am Versamm­lungsort den Eigentümern – objektiv betrachtet unter Berücksichtigung der Interessen – zumutbar und für diese akzeptabel sein muss, was bei zerstrittenen Ge­meinschaften einen neutralen Ort erfordert (vgl. BGH, Beschluss vom 7.3.2002 – Az. V ZB 24/01). Demnach war es den Klägern unzumutbar, zur Versammlung auf der Terrasse der verfeindeten Eigentümerin zu erscheinen. Unerheblich ist dabei, dass sich die Ter­rasse auf Gemeinschaftseigentum befindet. Weil sie von der weiteren Eigentümerin jedenfalls faktisch allein ge­nutzt wird, können sich die Kläger am Versammlungsort nicht vertraut bewegen.

Grundsätzlich kommt es im Rahmen der Ungültigerklärung auf die Frage einer Kausali­tät der Beeinträchtigung für die Beschlussfassung an. Ob die Wahl eines unzumutba­ren Versammlungsortes hier bereits zu einer derart gravie­renden Beeinträchtigung der Teilnahme- und Mitwirkungs­rechte der Wohnungseigen­tümer führt, dass die Beschlüsse sogar ohne Prüfung der Kausalität für ungültig zu erklären wären, konnte vorliegend jedoch offen bleiben, weil die Wahl des Versammlungsortes für die Abstimmungsergebnisse nach den zugrundeliegenden Tatsachenfeststellungen jedenfalls kausal war. Unbestritten hätten die Kläger auf Einladung an einen zumutbaren Ort an der Ver­sammlung teilgenommen, was auch Auswirkungen auf die Abstimmungsergebnisse gezeitigt hätte, da beiden Einheiten, den Klägern wie der weiteren Eigentümerin, jeweils eine Stimme zusteht. Demnach waren die Be­schlüsse aufgrund der Wahl des Versammlungsortes für ungültig zu erklären.

VERWALTERSTRATEGIE

Der am 28. März 2020 in Kraft getretene und bis 31. August 2022 gültige § 6 Abs. 1 COVMG kann in einigen Fällen noch eine Rolle spielen, sodass es lohnt, die Regelung im Hinterkopf zu behalten. Auch die Wahl eines geeigneten und neutralen Versammlungsortes ist wichtig, weil andernfalls eventuell unliebsame Beschlüsse, wie diese Entscheidung, auf relativ einfache Weise angefochten werden könnten.