WEG-Recht: Verteilungsschlüssel für die Zuführung der Rücklagen

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zu Rücklagen zu ändern. 

(BGH, Urteil vom 14.2.2025 – V ZR 128/23)

Das Thema

Der Gesetzgeber hat mit dem durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen § 16 Abs. 2 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in den Fokus gerückt und erheblich gestärkt: Der GdWE kommt seitdem die Kompetenz zu, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Ihr kommt ein weiter Ermessensspielraum zu; von Voraussetzungen hat der Gesetzgeber bewusst Abstand genommen. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof (BGH) beispielsweise mit seinem Urteil vom 22. März 2024, Az. V ZR 81/23, entschieden, dass § 16 Abs. 2 S. 2 WEG den Wohnungseigentümern auch die Kompetenz zur Veränderung des Kostenschuldnerkreises gibt.

Fest steht hingegen, dass eine Änderung des generellen Kostenverteilungsschlüssels nicht von der Kompetenz des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG gedeckt ist (BT­Drs. 19/18791, 56). Ob die Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssel für die Zuführung zu Rücklagen nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG durch Beschluss möglich ist, hat der BGH mit folgendem Urteil positiv entschieden.

Der Fall

Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten GdWE. Die Teilungserklärung sieht für öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten einen Verteilungsschlüssel jeweils nach Miteigentumsanteilen (MEA) vor.

In einer Eigentümerversammlung im September 2021 haben die Eigentümer der beklagten GdWE unter TOP 7 beschlossen, dass ab 1. Januar 2022 alle Kosten für die Häuser, die aktuell nach MEA verteilt wurden, nach „beheizbarer Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien)“ umgelegt werden sollten. Diese Neuregelung sollte auch die Zuführung zur Erhaltungsrück­lage betreffen. Unter TOP 9 wurde auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne über die Vorschüsse für das Jahr 2022 beschlossen.

Die Klägerinnen begehren mit ihrer Anfechtungsklage die Aufhebung der auf der Eigentümerversammlung im September 2021 gefassten Beschlüsse zu TOP 7 und 9. In erster Instanz wurde der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision streben die Klägerinnen die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils an; ohne Erfolg.

Den Wohnungseigentümern kommt eine Kompetenz zu, die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen. Diese Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG, wonach den Wohnungseigentümern die Kompetenz zukommt, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer vereinbarten Regelung abweichende Verteilung zu beschließen.

Hiervon umfasst ist insbesondere auch die Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu ändern. Zwar sind Zahlungen, die auf eine Rücklage geleistet werden, keine Kosten der GdWE und damit formal gesehen nicht vom Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG umfasst. Jedoch ist der Begriff der „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ dahin auszulegen, dass er auch Zahlungen auf Rücklagen umfasst. Anhaltspunkte dafür, dass der Begriff der Kosten in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG anders gemeint sein sollte als in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG, bestehen nicht.

Insbesondere handelt es sich bei der Änderung der Kostenverteilung im Hinblick auf Zuführungen zu Rücklagen auch nicht um eine nicht von der Kompetenz gedeckte generelle Änderung des Verteilungsschlüssels. Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ hebt lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor; darüber hinausgehende Anforderungen sind ihr nicht immanent. Allein aus der Formulierung kann daher nicht abgeleitet werden, dass eine Beschlussfassung nur dann möglich ist, wenn die Kosten in dem Beschluss „ihrer Art nach“ bestimmt und damit die Art der Kosten näher bezeichnet ist.

Dem Sinn und Zweck der Gesetzesneuerung entspricht es, dass die Wohnungseigentümer einfacher als bisher über eine nach den Umständen des Einzelfalles angemessene Kostenverteilung entscheiden können, wovon auch die Zuführung zu Rücklagen umfasst sind. Allein dies wird auch dem Gedanken der Rechtssicherheit gerecht.

Verwalterstrategie

Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG kommt der GdWE die Kompetenz zu, durch durch Beschluss für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen Regelbild oder der Vereinbarung abweichende Verteilung festzulegen. Sowohl in der Rechtsprechung als auch der Literatur war vor Erlass des vorstehenden Urteils stark umstritten, ob von dem durch das WEMoG neu gefassten § 16 Abs. 2 S. 2 WEG zugunsten der GdWE auch die Kompetenz umfasst ist, durch Beschluss den Verteilungsschlüssel im Hinblick auf Zuführungen zu Rücklagen zu ändern (z. B. dafür: Elzer, in: BeckOK WEG, Stand: 18.10.2024, § 19 Rn. 149; Dötsch, in: Bärmann WEG, 15. Aufl., § 19 Rn. 223). Noch vor Inkrafttreten des WEMoG hatte der BGH eine derartige Beschlusskompetenz abgelehnt (BGH, Urteil vom 9.7.2010, Az. V ZR 202/09, NJW 2010, 2654). Von seiner Rechtsprechung zum alten Recht weicht der BGH nun mit vorstehendem Urteil – auch im Sinne des Gesetzgebers (vgl. BT­Drs. 19/18791, 56) – ab und legt den Begriff „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ weit aus. Der GdWE kommt demzufolge nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auch die Kompetenz zu, die Zuführungen zu Rücklagen zu ändern.