WEG-Recht: Werdende Wohnungseigentümer bei Teilung nach § 3 WEG A. F.

(BGH, Urteil vom 26.2.2021 – Az. V ZR 33/20)

DAS THEMA
Vor Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch die am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Reform kam das durch die Rechtsprechung entwickelte Rechtsinstitut des „werdenden Wohnungseigentümers“ zur Anwendung. Demnach wurde der Käufer einer Wohnungseigentumseinheit bereits dann wie ein Wohnungseigentümer mit allen Teilnahme- und Stimmrechten behandelt, wenn seine Rechtsposition durch Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wurde und er das Sondereigentum bereits in Besitz genommen hatte, sofern es sich um einen Ersterwerb „vom teilenden Eigentümer“ handelte. Im vorliegenden Fall sind sich die Parteien uneinig, ob die Käufer bereits solche werdenden Wohnungseigentümer“ geworden sind, oder ob die Ausübung der Stimmrechte noch beim Verkäufer – dem ursprünglichen Eigentümer – lagen. Diese Klärung hat ebenso Bedeutung für § 8 Abs. 3 WEG neue Fassung.

DER FALL
Die Klägerin, eine GmbH, und eine Schwestergesellschaft mit demselben Geschäftsführer erwarben im Jahr 2013 gemeinsam ein Grundstück zum Zwecke der Bebauung. Die Klägerin sollte dort insgesamt 43 Wohneinheiten, 52 Tiefgaragenplätze, zwei Kellerräume sowie eine Gewerbeeinheit errichten. 

Mit notariellem Vertrag vom 20. November 2015 wurde das Grundstück gemäß § 3 WEG in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung (im Folgenden: WEG a. F.) aufgeteilt, wobei die Schwestergesellschaft die Gewerbeeinheit und die Klägerin die übrigen Einheiten erhielt. Nach Vollzug der Aufteilung im Grundbuch errichtete die Klägerin das Gebäude, veräußerte sämtliche ihr gehörenden Einheiten und übergab jeweils den Besitz an die Erwerber, während die Schwestergesellschaft weiterhin Eigentümerin der Gewerbeeinheit blieb.

Am 11. Dezember 2018 fand eine Eigentümerversammlung statt. Zu diesem Zeitpunkt waren einzelne Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, und die Übereignungsansprüche der übrigen Erwerber waren durch Auflassungsvormerkungen gesichert. Zu der Versammlung eingeladen waren sowohl die Erwerber als auch die Klägerin und die Schwestergesellschaft. Unter Mitwirkung der Erwerber wurden sieben Beschlüsse gefasst.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass den noch nicht in das Grundbuch eingetragenen Erwerbern kein Stimmrecht zugestanden habe und sämtliche Beschlüsse daher nichtig, jedenfalls aber anfechtbar seien. Die da­rauf gestützte Beschlussmängelklage hat das Amtsgericht als unbegründet abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt fest, dass die Erwerber als werdende Wohnungseigentümer zu behandeln sind, mit der Folge, dass die Klägerin nicht anfechtungsbefugt war. Er stützt diese Entscheidung auf folgende Begründung: 

Unstreitig hatte die Klägerin bereits mit jedem Erwerber einen Kaufvertrag geschlossen, den daraus resultierenden Übereignungsanspruch durch Vormerkung gesichert und den Besitz an die jeweiligen Erwerber übergeben. Entscheidungsbedürftiges Tatbestandsmerkmal war somit nur noch die Frage, ob es sich vorliegend um einen Ersterwerb oder einen Zweiterwerb handelt. 

Nach der Rechtsprechung des Senats geht die mitgliedschaftliche Stellung des Wohnungseigentümers bei einem sog. Zweiterwerb aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft heraus erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt für den sog. Ersterwerb. Derjenige, der von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt, erlangt mit der Auflassungsvormerkung und der Übergabe der Wohnung eine besondere Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer. Er ist während der Übergangsphase bis zu seiner Eintragung als Eigentümer in vorverlagerter analoger Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes aufgrund des Demokratisierungsinteresses wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln und deshalb auch berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und abzustimmen. Da die mitgliedschaftliche Stellung nur insgesamt auf den Erwerber übergehen kann, wird der teilende Eigentümer von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit und verliert zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht.

Grundsätzlich bezieht sich die Rechtsprechung zum werdenden Eigentümer allein auf den Erwerb vom teilenden Eigentümer (§ 8 WEG a. F.). Vorliegend ist die Aufteilung jedoch bereits durch den Teilungsvertrag erfolgt. Der BGH diskutiert in der Folge verschiedene Meinungen, ob die Rechtsprechung zum werdenden Wohnungseigentümer auch bei einem Teilungsvertrag (§ 3 WEG a. F.) Anwendung finden kann und kommt zu folgendem Ergebnis: Die Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Abschluss der Erwerbsverträge infolge der Aufteilung bereits entstanden war, spricht nicht von vornherein dagegen, die Erwerber als werdende Wohnungseigentümer anzusehen. Der Senat hat nach Verkündung des Berufungsurteils (bezogen auf die einseitige Aufteilung gemäß § 8 WEG a. F.) geklärt, dass werdender Wohnungseigentümer auch derjenige ist, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt. Die Erwerber werden daher in dieser Kon­stellation als Ersterwerber behandelt, da aus objektivierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbarkeit mit einer einseitigen Aufteilung gem. § 8 WEG a. F. durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Gebäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet und grundlegend saniert oder zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Aufteilung veräußert werden soll. 

VERWALTERSTRATEGIE
Der Gesetzgeber hat in § 8 Abs. 3 WEG n. F. das Rechtsinstitut des werdenden Wohnungseigentümers nun gesetzlich normiert. So heißt es dort: „Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.“ Voraussetzung ist somit auch weiterhin der Erwerb vom „teilenden Eigentümer“. Die Auslegung dieses Begriffs und somit die Abgrenzung von Erst- zu Zweiterwerb bietet der BGH in diesem Urteil. 

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