WEG RECHT: Zum Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen

DAS THEMA
Ob und in welchem Ausmaß Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum kurzzeitig an Dritte, beispielsweise an Feriengäste, vermieten dürfen, kann in der Teilungserklärung geregelt werden. Wird eine bestehende Erlaubnis nun dermaßen in Anspruch genommen, dass z. B. einer der Eigentümer seine Wohnung regelmäßig für kurze Zeit an stetig neue Nutzer vermietet, kann es zu Störungen der übrigen Eigentümer kommen.  So auch im vorliegenden Fall: Die Miteigentümer störten sich an den dauernd wechselnden Mietern der Wohnung der Klägerin, sodass sie von der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung Gebrauch machten und mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile die kurzzeitige Vermietung von Sondereigentum verboten. Ist ein solcher Beschluss aber rechtmäßig? Darüber hatte der BGH zu entscheiden.

DER FALL
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die der Gemeinschaft zugrunde liegende Teilungserklärung enthält die Erlaubnis, die Wohnungen auch kurzzeitig, z. B. an Feriengäste, zu vermieten. Eine Beschränkung der Häufigkeit wurde nicht geregelt. Zudem findet sich darin eine sog. Allgemeine Öffnungsklausel, wonach Regelungen der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentums­anteile geändert werden können.

Die Wohnungseigentümer, die sich an der häufigen Inanspruchnahme der Vermietungsklausel durch die Klägerin störten, beschlossen in der Eigentümerversammlung im März 2017, die Teilungserklärung zu ändern: Fortan soll die Überlassung einer Wohnung der Gemeinschaft an täglich bzw. wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig sein. Gegen diesen Beschluss erhob die häufig vermietende Eigentümerin fristgerecht Beschlussmängelklage. Das Amtsgericht stellte daraufhin die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Auf die erfolglose Berufung der Beklagten wollten diese mit der vom Landgericht zugelassenen Revision endgültig die Abweisung der Klage erreichen, jedoch ohne Erfolg: Der BGH bestätigte die Rechtsentscheidungen der Vorinstanzen mit der Begründung, dass die Öffnungsklausel hier keine Anwendung findet, da zentrales Recht des Eigentümers betroffen ist.

Grundsätzlich erlaubt die Allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, Vereinbarungen der Teilungserklärung und damit auch jene Klausel, die sich auf die Vermietung der Wohnungen bezieht, mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Diese Schranken gelten u. a. für Beschlussgegenstände, die sogenannte „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen – auch dann, wenn sie verzichtbar sind. Von diesen mehrheitsfesten Rechten ist insbesondere auch die Zweckbestimmung des Wohnungs- und Teileigentums des Sondereigentümers umfasst. Die Zweckbestimmung gibt vor, wie die Wohnung zulässigerweise genutzt werden darf, und bestimmt daher entscheidend deren Wert. Käme es zu einer Änderung oder Einschränkung, hätte dies massive, substantielle Auswirkungen auf die Nutzung des Sondereigentums. Die Allgemeine Öffnungsklausel ist daher verfassungskonform gemäß Art. 14 GG i. V. m. § 903 BGB auszulegen, da das Sondereigentum als echtes Eigentum ausgestaltet ist: Derartige Eingriffe bedürfen somit der Zustimmung des Eigentümers der Wohnung, deren Nutzung geändert werden soll.

Auch Vermietungsverbote – ob generell oder, wie hier, speziell ausgestaltet – greifen in diese Zweckbestimmung des Sondereigentums ein und können somit nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Der Grund hierfür findet sich in der Tatsache, dass ein solches Verbot die zuvor weite Zweckbestimmung der Wohneinheiten einengt und das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht eines jeden Eigentümers, mit seinem Sondereigentum beliebig nach den jeweils eigenen Vorstellungen zu verfahren, dauerhaft und in erheblicher Weise einschränkt. Der Sondereigentümer muss sich aber darauf verlassen können, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden können. Als Beispiel nennt der BGH hier eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit, die ohne Zustimmung ihres Eigentümers nicht mit der Zweckbestimmung „Büro“ versehen werden können darf, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet. Auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art wie z. B. als Werkswohnung dürfen daher nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden.

Eine Einschränkung oder Außerachtlassung der Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer erfolgt hierdurch indes nicht. Um diese Rechte zu schützen, bedarf es für Regelungen, die – wie im vorliegenden Fall das Verbot der kurzzeitigen Vermietung der Wohneinheiten in einer reinen Wohnungseigentumsanlage – die Zweckbestimmung aller Einheiten betreffen, einer Beschlussfassung. Eine solche zu erreichen, gestaltet sich zuweilen in größeren Anlagen schwierig. Die übrigen Eigentümer sind jedoch nicht rechtlos gestellt: Mit der Kurzzeitvermietung einhergehende Störungen, beispielsweise durch Überbelegung, Lärm oder wiederholte bzw. fortwährende Verstöße der Feriengäste gegen die Hausordnung, müssen nicht hingenommen werden. Sie können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen. Solche Störungen wurden durch die Beklagten vorliegend aber nicht geltend gemacht, sodass die Revision keinen Erfolg hatte. Der alleinige Umstand, dass die Kurzzeitmieter den anderen Bewohnern der Wohnungseigentumsanlage nicht bekannt seien, stellt für sich genommen keine ausreichende Störung dar und begründet daher einen solchen Unterlassungsanspruch nicht hinreichend.

Verwalter­strategie
Zur Vermeidung rechtswidriger Beschlüsse sollten Verwalter Kenntnis darüber haben, welche Rechte der Sondereigentümer mehrheitsfest sind und somit nicht aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen allgemeinen Öffnungsklausel etwa durch einen Mehrheitsbeschluss geändert ­werden können. Wie der BGH in vorliegendem Urteil festgestellt hat, handelt es sich insbesondere bei der Zweckbestimmung einer Wohneinheit um solche mehrheitsfesten Rechte der jeweiligen Eigentümer, die stets eine allstimmige Beschlussfassung erforderlich machen. Sondereigentümer dürfen nicht zu befürchten haben, dass ohne ihre Zustimmung in ihr aus Art. 14 GG resultierendes Recht eingegriffen wird.

Selbst ohne explizite Erlaubnis in der Teilungserklärung bzw. anderweitiger Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde ­Mieter Teil der zulässigen Wohnnutzung – so der BGH in seinem Urteil vom 15.1.2010,
Az. V ZR 72/09.

Die genannten Entscheidungen beziehen sich jedoch nur auf die Rechte zwischen den Wohnungseigentümern. Städte und Gemeinden können die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste wegen Zweckentfremdung ­einschränken oder gar verbieten. Solche „Zweckentfremdungsverbote“ ­finden sich fast flächendeckend in der Bundesrepublik, insbesondere in den ­Ballungszentren mit begrenztem Wohnraum wie Berlin, München, ­Frankfurt und Hamburg.

Foto: © peterschreiber.media / Shutterstock.com