WEG-RECHT: Zum Zeitpunkt der Teilnahme an Eigentümerversammlungen nach Kauf

(BGH, Urteil vom 14.2.2020 – Az. V ZR 159/19)

DAS THEMA
Ein im Alleineigentum einer Partei stehendes Grundstück wurde in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, die einzelnen Einheiten wurden verkauft. Eine Erwerberin war noch nicht im Grundbuch eingetragen, wollte aber, nachdem sie bereits in den Verwaltungsbeirat gewählt worden war und an mehreren Eigentümerversammlungen teilgenommen hatte, erneut aktiv an einer Eigentümerversammlung teilnehmen. Dem widersprach der damalige Verwalter mit der Begründung, dass die Eintragung der Erwerberin ins Grundbuch noch nicht erfolgt sei, und er verwehrte die Teilnahme. War diese Entscheidung rechtens? Und welcher Zeitpunkt oder welche Handlung genau berechtigt zur aktiven Teilnahme an Eigentümerversammlungen? Darüber hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden.

DER FALL
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das gemeinschaftliche Grundstück stand ursprünglich im Alleineigentum der T-GmbH (fortan T), die es mit notarieller Urkunde vom 26. Januar 2013 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte. Die Aufteilung des Grundstücks wurde am 30. September 2015 im Grundbuch vollzogen. In der Zwischenzeit hatte T mit dem Verkauf der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten begonnen. Aufgrund einer Auflassung vom 6. Januar 2015 wurde am 31. März 2016 die erste Käuferin in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 30. Juni 2016 verkaufte T einer anderen Erwerberin (fortan: [die] Erwerberin) zwei schon errichtete und weitere vier noch zu errichtende Wohnungen im Dachgeschoss der Anlage für eine Million Euro. Zugunsten der Erwerberin wurden am 2. August 2016 Auflassungsvormerkungen für die errichteten Wohnungen eingetragen. Der Kaufpreis wurde am 22. August 2016 gezahlt; am gleichen Tag erfolgte die Übergabe der beiden Wohnungen. Zu Wohnungseigentümerversammlungen am 19. Januar, 9. Mai und 13. Juli 2017 wurde der Geschäftsführer der Erwerberin eingeladen. Auf einer dieser Versammlungen wurde er auch zum Mitglied des Verwaltungsbeirats der Anlage gewählt.

An der Versammlung vom 6. November 2017 wollte der Geschäftsführer der Erwerberin ebenfalls teilnehmen. Ein Vertreter der damaligen Verwalterin schloss ihn aber von der Teilnahme mit der Begründung aus, die Erwerberin sei noch nicht im Grundbuch eingetragen. Auf der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 4 mit einer Mehrheit von 9.308,468/10.000 die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, mit der bisherigen Verwalterin einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, demzufolge deren Verwalteramt ebenso wie der Verwaltervertrag mit dem 31. Dezember 2017 enden und wechselseitige Ansprüche nach näherer Maßgabe ausgeschlossen sein sollten. Die Kläger stützen die Beschlussanfechtungsklage unter anderem darauf, dass die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin nicht von der Eigentümerversammlung, insbesondere von der Aussprache und der Abstimmung zu TOP 4, habe ausgeschlossen werden dürfen.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat die Klage ab- und das Landgericht Berlin die Berufung der Klage zu 1 zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte unter Abänderung der instanzgerichtlichen Entscheidungen zur Ungültigerklärung von TOP 4, mit folgender Begründung: Der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 6. November 2017 ist für ungültig zu erklären, weil die Erwerberin werdende Wohnungseigentümerin war und von der Teilnahme an der Versammlung nicht ausgeschlossen werden durfte.

Nach der Rechtsprechung des Senats erlangt derjenige, der von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt, mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Übergabe der Wohnung eine besondere Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer. Er ist während der Übergangsphase bis zu seiner Eintragung als Eigentümer in vorgelagerter analoger Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln und deshalb auch berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und abzustimmen. Der Zeitpunkt, auf den hier abzustellen ist, ist somit die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Übergabe der Wohnung. Eine Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer muss noch nicht stattgefunden haben.

Diese Rechtsstellung verliert ein werdender Wohnungseigentümer nicht dadurch, dass mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinn entsteht. Damit wandelt sich die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinn um. Diese setzt sich nun für eine Übergangszeit aus den Volleigentümern und den übrigen Mitgliedern der früheren (beendeten) werdenden Gemeinschaft zusammen.

Die Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer erlangt ein Ersterwerber zudem unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag vor oder nach der Eintragung des ersten Erwerbers in das Grundbuch abgeschlossen wird. Werdender Wohnungseigentümer ist somit auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinn von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft führt nämlich nicht dazu, dass die Regelungslücke entfällt, die Voraussetzung für eine vorgelagerte entsprechende Anwendung der Vorschriften des WEG auf die werdenden Wohnungseigentümer ist. Die entscheidende Lücke besteht darin, dass die Regelungen des WEG dem „Demokratisierungsinteresse“ der Erwerber mit gesicherter Rechtsposition nicht Rechnung tragen. Die Wohnanlage muss schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden, was sinnvollerweise nicht allein dem Veräußerer überlassen bleiben, sondern unter Mitwirkung der künftigen Eigentümer nach den Regeln erfolgen sollte, deren Geltung die Beteiligten ohnehin anstreben. Diese Lücke schließt sich regelmäßig erst mit der Eintragung des letzten werdenden Wohnungseigentümers in das Grundbuch.

Der rechtsfehlerhafte Ausschluss der Erwerberin schlägt auf die nachfolgend gefassten Beschlüsse durch, da es sich hierbei um einen schwerwiegenden Verstoß handelt, der dazu geführt hat, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise unterlaufen wurde. Der Wohnungseigentümer hatte schon an mehreren Eigentümerversammlungen teilgenommen, war zum Mitglied des Beirats gewählt worden und ist zur anstehenden Eigentümerversammlung erschienen, wurde aber bei unveränderter Sachlage von der Teilnahme ausgeschlossen. Eine solche Maßnahme stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitglieds die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

Verwalter­strategie
Das vorliegende Urteil behandelt zum einen die Frage, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit eine aktive Teilnahme an einer Eigentümerversammlung stattfinden darf. Kurz: eine eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die übergebene Einheit.

Zum anderen stellt der Senat hier klar, wann die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung mehr finden. Dies ist der Fall, wenn der letzte werdende Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. Erst dann schließt sich die gesetzliche Regelungslücke und das WEG findet direkte Anwendung. 

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