WEG-Recht: Zur Zulässigkeit einer Nutzungsänderung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

(BGH, Urteil vom 16.7.2021 – Az. V ZR 284/19)

DAS THEMA
Eine Teilungserklärung, zwei Gebäude. Das streitgegenständliche war ursprünglich eine Scheune, die abgerissen wurde. Der Son­dereigentümer dieses Teileigentums baute an die Stelle ein Mehrfamilienhaus und ließ kurzerhand eine Nutzungsänderung hin zu Wohnungseigentum im Grundbuch eintra­gen. Durfte er das? Mit dieser Frage setzte sich der Bundesgerichtshof (BGH) u. a. in diesem Urteil auseinander.

DER FALL
Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Eigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage gliedert sich in zwei auf einem Grundstück errichtete Gebäude. Das eine Gebäude ist in acht Wohnein­heiten unterteilt, das andere Gebäude war zum Zeitpunkt der Teilung eine fensterlose Scheune. Diese Scheune stellt eine eigene Sondereigentumseinheit dar und gehört dem Beklagten. In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass es sich beim Gebäude des Beklagten um Teileigentum handelt, der Beklagte kein Mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum der anderen Eigentümer hat und Kosten – soweit mög­lich – getrennt abgerechnet werden. Dar­über hinaus ist dem Beklagten das Recht eingeräumt worden, beliebige bauliche Veränderungen an seinem Gebäude vor­nehmen zu lassen.

Der Beklagte ließ sodann im Jahr 2013 das seiner Einheit zugeordnete Gebäude abreißen und begann damit, an dersel­ben Stelle ein Einfamilienhaus zu errich­ten. Durch notarielle Urkunde vom 31. Mai 2017 erklärte der Beklagte – gestützt auf die letztgenannte Regelung in der Teilungs­erklärung – eine Nutzungsänderung von Teileigentum in Wohneigentum und bean­tragte, die Änderung in das Grundbuch einzutragen. Am 12. Juli 2017 änderte das Grundbuchamt die Buchungsart des Son­dereigentums des Beklagten von Teileigen­tum in Wohneigentum und trug Folgendes ein: „200/1.200 Miteigentumsanteil an dem Grundstück [...] verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungs­plan mit Nr. 12 bezeichneten Wohneinheit (sämtliche Räume im Wohnhaus H.-straße 36/1 nebst Garage). [...]“

Gegen die Umschreibung im Grundbuch ist ein Beschwerdeverfahren anhängig. Mit der Klage verlangt die Klägerin u. a., dem Beklagten zu untersagen, das von ihm errichtete Gebäude als Wohnraum zu nut­zen. Das Amtsgericht hat der Klage statt­gegeben. Die Berufung des Beklagten vor dem Landgericht ist erfolglos geblieben. Hiergegen wendet er sich mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurück­weisung die Klägerin beantragt.

Der BGH hob das Urteil des Berufungsge­richts auf und wies die Unterlassungsklage ab – mit folgender Begründung: Soll Teilei­gentum in Wohnungseigentum umgewan­delt werden, erfordert dies grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die materiell-rechtlich im Weg der Verein­barung aller Wohnungseigentümer erfolgt; grundbuchrechtlich bedarf es einer Bewil­ligung nach §§ 19, 29 Grundbuchordnung (GBO). Zu einer Vereinbarung mit allen übrigen Wohnungseigentümern über die Zulässigkeit der von dem Beklagten vorge­nommenen Nutzungsänderung ist es aber nach den Feststellungen des Berufungsge­richts auch im Zusammenhang mit dem für erledigt erklärten einstweiligen Verfü­gungsverfahren nicht gekommen.

Ein Sondereigentümer kann allerdings ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln, wenn in der Gemeinschafts­ordnung ein entsprechender Vorbehalt enthalten ist (sog. „Änderungsvorbehalt“). Ein solcher Änderungsvorbehalt war aber in der streitgegenständlichen Teilungser­klärung nicht ersichtlich.

Somit, so der BGH, kommt es letztlich dar­auf an, ob die Wohnnutzung ausnahms­weise deshalb zulässig ist, weil sie nicht mehr stört als die zulässige Nutzung des Teileigen­tums. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann eine nach dem vereinbar­ten Zweck nicht gestattete Nutzung nicht untersagt werden, wenn diese bei typisie­render Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Diese Ein­schränkung des Unterlassungsanspruchs ist nach den Grundsätzen einer ergänzenden Vertragsauslegung gerechtfertigt. Hier soll in erster Linie das Maß der hinzunehmen­ den Störungen festgelegt werden. Solange dieses Maß eingehalten wird, fehlt es in der Regel ebenso wie bei einer der Zweckbe­stimmung entsprechenden Nutzung an einem schutzwürdigen Abwehrinteresse der anderen Wohnungseigentümer bzw. des Verbandes. Nach ausführlicher Abwä­gung unter Berücksichtigung der konkreten Gebäudekonstellation und deren Nutzun­gen kommt der BGH zu dem Schluss, dass vorliegend die Wohnnutzung des Beklag­ten bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die durch die Gemein­schaftsordnung zugelassene Nutzung als Teileigentum. Dies resultiert insbesondere daraus, dass die Teilungserklärung festlegt, dass der Beklagte kein Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum der übrigen Eigentümer hat und Kosten, soweit möglich, getrennt abgerechnet werden. Selbst wenn somit eine Mehrbelastung durch die Nut­zung zu Wohnzwecken stattfinden sollte, geht das in diesem Fall ausschließlich zulas-ten des Beklagten, nicht aber zulasten der übrigen Eigentümer. Das Berufungsurteil war somit aufzuheben und die Unterlas­sungsklage abzuweisen.

VERWALTERSTRATEGIE
Nicht nur der Wortlaut der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung regelt die Handhabung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sondern auch solche als ständige Rechtsprechung entwickelten Rechtsgrundsätze. Verwalter sind angehalten, solche Rechtsgrundsätze zu kennen und den Wohnungseigentümern im Bedarfsfall als Entscheidungsrichtlinie mitteilen zu können. Die Abwägung der Beeinträchtigung der Nutzung zu Wohnzwecken führte im Endeffekt zu einem Ergebnis, das aus dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht ersichtlich war.