Wegweiser zur Energieeffizienz

Warum der individuelle Sanierungsfahrplan für energetische Maßnahmen an Immobilien wirklich hilfreich ist

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein langfristig ausgelegter Modernisierungsleitfaden, der die jeweiligen Gegebenheit einer Immobilie genau berücksichtigt. In der Praxis unserer deutschlandweit agierenden Energieberatung wird das Gebäude dazu in seinem aktuellen Zustand per 3D-Simulation bilanziert und energetisch bewertet. Mithilfe von drei bis fünf Sanierungsvorschlägen wird es dann virtuell saniert, um ein Effizienzhausniveau zu erreichen. Für diese Maßnahmenpakete wird jeweils eine Kostenabschätzung hinterlegt und welche Fördergelder dafür in Anspruch genommen werden können. Abschließend wird erläutert, wie sich geplante Maßnahmen unter Berücksichtigung der jeweiligen Einsparpotenziale wirtschaftlich rechnen. Die Erstellung des iSFP für Mehrfamilienhäuser wird mit 1.700 Euro (max. 80 Prozent der Gesamtkosten) gefördert. Eigentümergemeinschaften steht zusätzlich ein Erläuterungsbonus von 500 Euro zu, der für die ausführliche Präsentation im Rahmen einer Beiratssitzung oder Eigentümerversammlung gewährt wird – schließlich sollen alle Miteigentümer über den aktuellen Zustand ihrer Immobilie im Bilde sein, um anstehende energetische Sanierungen bewerten zu können.

Weitere Fördergelder erschließen

Für viele Einzelmaßnahmen zur energetischen Optimierung gibt es bei vorliegendem iSFP auch höhere staatliche Zuschüsse: Für Sanierungen im Bereich der Gebäudehülle sowie der Anlagentechnik und für Heizungsoptimierungen steigt der Fördersatz um fünf Prozentpunkte. Auch die Höhe der insgesamt förderfähigen Investitionskosten steigt so von 30.000 Euro auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Jahr, wobei die 15-jährige Gültigkeit des iSFP eine langfristige Planungsgrundlage bietet.

Auf die richtige Reihenfolge achten

Mit dem Heizungsgesetz rückte der Austausch fossiler Heizungsanlagen stark in den Fokus – und lenkte den Umsetzungsschwerpunkt entgegen der energetisch sinnvollen Reihenfolge. Zur Senkung des Energiever­brauchs eines Gebäudes kommt es zunächst darauf an, seine Wärmeverluste zu reduzieren, um anschließend die Energieeffizienz mit einem nachhaltigen Heizsystem zu steigern. Somit ist zunächst die thermische Gebäude­hülle zu betrachten, die den äußersten Rahmen des beheizten Gebäudes bildet. Begrenzt wird sie durch die Außenfassade, Fenster, Eingangstüren, ggf. Keller-decke/Bodenplatte sowie das Dach bzw. die oberste Geschossdecke. Der iSFP hilft bei dieser ganzheitlichen Betrachtung und macht sie auch für Eigentümer nachvollziehbar.

Würde in umgekehrter Reihenfolge zuerst die alte Heizungsanlage durch eine neue ersetzt und in den Folgejahren die Gebäudehülle thermisch optimiert, hätte dies eine langfristige Überdimensionierung des Heizungssystems zur Folge. Neben deutlich höheren Anschaffungskosten könnte auch die Effizienz der Anlage darunter leiden. Oder aber: Das eigentlich präferierte nachhaltige Heizsystem lässt sich im unsanierten Gebäude nicht umsetzen, wäre aber nach einzelnen Optimierungen an der Gebäudehülle möglich gewesen.

Einsparpotenziale im Kosten-Nutzen-Vergleich

Bei der thermischen Optimierung der Gebäudehülle bilden die Außenfassade und das Dach in der Regel die größten Einzelflächen, deren Dämmung aber auch entsprechend teuer ist. Die Dämmung der Kellerdecke hingegen wird häufig unterschätzt, obwohl sie im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche meistens ebenfalls einen großen Anteil an der Gebäudehülle abbildet. Durch die Umsetzung dieser Maßnahme können je nach Etagenanzahl Energieeinsparungen von bis zu zehn bis zwölf Prozent ermöglicht werden. Die im Vergleich zu ähnlich großen Dämmflächen geringen Investitionskosten machen sie in der Kosten-Nutzen-Rechnung zu einer der effektivsten Maßnahmen. Mit einer ebenfalls großen Effizienz in der Umsetzung zählt die Dämmung der obersten Geschossdecke, die aufgrund der Dämmpflicht gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) in den meisten Mehrfamilienhäusern allerdings schon umgesetzt ist.

Hilfe bei der Umsetzung von Maßnahmen

Jeder iSFP umfasst über die erwähnten Bestandteile hinaus auch eine Umsetzungshilfe. Das zusätzliche Dokument listet alle vorgeschlagenen Maßnahmenpakete detailliert auf und enthält auch Erläuterungen zu ihrer Umsetzung, etwa Vorschläge zu einzusetzenden Materialien und Angaben, ab welcher errechneten Stärke und Wärme­leitfähigkeit diese förderfähig sind. Für Verwaltungen sind diese Angaben hilfreich, um vergleichbare Angebote einzuholen.

Die Umsetzung der Maßnahmen und die Beantragung der Fördermittel erfordert in den meisten Fällen die Einbindung eines Energieberaters. Die dafür anfallenden Kosten sind als Fachplanung und Baubegleitung zu 50 Prozent förderfähig – in Mehrfamilienhäusern mit bis zu 20.000 Euro pro Jahr bzw. 2.000 Euro pro Wohneinheit und Jahr.

Den Aufwand der Verwaltung reduzieren

Die Umsetzung der Vorgaben aus dem GEG und die gesetzten Klimaziele bedeuten für Verwaltungen erheb­lichen Mehraufwand. Der iSFP setzt genau hier entlastend an: Die strukturierte Aufbereitung möglicher Maßnahmenpakete und die damit einhergehende Einschätzung der Kosten bietet Eigentümern eine fundierte erste Ent­scheidungsgrundlage. Die Möglichkeit, dies im Rahmen der Eigentümerversammlung ausführlich zu erläutern, versetzt zudem alle auf den gleichen Kenntnisstand – eine Kombination, die Verwaltungen die Einholung so manchen Angebots, das dann doch nicht zur Beauftragung führt, erspart. Ist sich eine Gemeinschaft zunächst einmal über angedachte Sanierungsmaßnahmen einig, lässt sich der Aufwand für die Einholung von Angeboten mit der Umsetzungshilfe des iSFP deutlich reduzieren.

Die energetische Sanierung, die Immobilien letztlich zukunftsfähig machen soll, ist meist nicht gerade ein Sprint, sondern eher ein Marathon. Dessen müssen sich Eigentümer bewusst sein, um frühzeitig agieren zu können – nicht zuletzt in Bezug auf die Finanzplanung. Auf Basis der im iSFP enthaltenen Kostenabschätzung für vorgeschlagene Maßnahmen lässt sich auch eine ggf. erforderliche Aufstockung der Erhaltungsrücklage rechtzeitig in die Wege leiten.