Wem gehört die Erhaltungsrücklage?

Beim Erwerb einer Immobilie fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich der Kauf­preis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer zu zahlen sind. Aufgrund der Tatsache, dass dies in den meisten Bundesländern der größte Posten der Kaufnebenkosten ist, werden Spartipps von Betroffenen gerne angenommen.

Wer Wohnungseigentum oder Teileigen­tum erwirbt, wird Mitglied der Wohnungs-eigentumsgemeinschaften (WEG). Diese führen eine Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrückstellung), die von den einzelnen Eigentümern anteilig in die Gemeinschaftskasse eingezahlt wird. Eine hohe Erhaltungsrücklage bedeutet in vie­len Fällen, dass ein sogenannter Repara­turstau eingetreten ist. Für Gebäude mit Instandhaltungsrückstau wird üblicherweise weniger bezahlt als für ein durchgehend renoviertes Gebäude, da der Erwerber zusätzlich Geld für die Instandhaltung aufbringen muss. Bei bereits eingezahlter Rücklage folgt, dass für das Objekt wegen des Instandhaltungsrückstaus ein niedriger Kaufpreis zu zahlen sei und der Käufer die vom Verkäufer geleistete Vorauszahlung zur Instandhaltung ebenfalls entgeltlich erwerben muss. Damit geht der zugehö­rige Anteil an der Rücklage indirekt vom alten auf den neuen Eigentümer über. Aber beeinflusst das auch die Höhe der Grund­erwerbsteuer?
 

Einfluss der Erhaltungsrücklage auf die Grunderwerbsteuer
Bislang wurde beim Kauf von Wohnungs­oder Teileigentum die auf den Kaufge­genstand entfallende Erhaltungsrücklage oftmals von der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer in Abzug gebracht. Auf diese Weise war es möglich, mit hohen Erhaltungsrücklagen hohe Grunderwerbsteuersenkungen zu erzielen, die im Inte­resse des Käufers lagen.

Mit Urteil vom 16. September 2020, Az. II R 49/17, hat der Bundesfinanzhof ent­schieden, dass der Kaufpreis, als Bemes­sungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, beim Erwerb von Teileigentum nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung (nunmehr Erhaltungsrücklage) zu mindern ist. Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem vier Gewerbeeinheiten sowie neun Parkplätze einer Wohnungseigentumsanlage in neue Hände wechselten. Dies erfolgte im rechtsgeschäftlichen Erwerb außerhalb einer Zwangsversteigerung. Der Kaufvertrag sah vor, dass die eingezahlten gemeinschaftlichen Gelder des Verkäu­fers, insbesondere die anteilige Erhaltungs­rücklage von 14.800 Euro, auf die Käuferin übergehen. Der Kaufpreis betrug insgesamt 40.000 Euro.

Das Finanzamt setzte aufgrund dieses Vor­gangs Grunderwerbsteuer von 2.600 Euro fest (nach dem Steuersatz in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent von 40.000 Euro), wohingegen die Klägerin die Auffassung vertrat, dass die Bemessungsgrundlage um die anteilige Erhaltungsrücklage zu min­dern sei. Sie argumentierte, dass im Kauf­preis das eigenständige Wirtschaftsgut „Instandhaltungsrückstellung“ in Höhe von 14.800 Euro enthalten ist. Dieser Betrag sollte nach Ansicht der Klägerin aus der Bemessungsgrundlage für die Grunder­werbsteuer ausgenommen werden.
 

Kein Rechtsträgerwechsel
Das Finanzgericht Köln folgte der Argu­mentation der Käuferin nicht, und der Bun­desfinanzhof (BFH) wies die hiergegen eingelegte Berufung zurück. Die Käuferin muss damit Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.600 Euro abführen. Die Entschei­dung des obersten Finanzgerichts beruht darauf, dass die Erhaltungsrücklage dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht dem Privatvermögen des Wohnungseigentü­mers zuzurechnen sei. Die WEG ist ein eigenständiger, vom jeweiligen Mitglieder­bestand unabhängiger voll rechtsfähiger Verband. Somit kann die WEG die Erhal­tungsrücklage eigenständig halten, und sie bleibt bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Damit liegt kein Rechtsträgerwechsel vor.

Für Zwecke der Überschusseinkunftsarten sind Einstellungen in die Erhaltungsrücklage nicht mit dem Abfluss als Werbungskosten abzugsfähig, sondern grundsätzlich erst bei Verwendung seitens der Wohnungseigen-tümergemeinschaft.

Der Teil- bzw. Wohnungseigentümer kann über seinen Anteil nicht selbst ver­fügen. Der Kaufpreis enthält insofern keine Gegenleistung für die Übertragung des Anteils an der Erhaltungsrücklage. Er ist lediglich die Gegenleistung für den Erwerb des Eigentums. Deswegen ist für Zwecke der Grunderwerbsteuer auch der volle Kaufpreis zugrunde zu legen. Der Anteil für die Erhaltungsrücklage ist nicht abzuziehen.
 

Erlass zur Anwendbarkeit
Oben dargestellte Rechtsprechung ist zu einem Fall der Übertragung von Teileigen­tum ergangen. Die Finanzverwaltung stellte mit einem koordinierten Ländererlass (BMF vom 19. März 2021, BStBI. I S. 621) klar, dass ihrer Ansicht nach diese Grundsätze auch auf den Erwerb von Wohnungseigen­tum anzuwenden sind.

Die obersten Finanzbehörden der Län­der haben daneben beschlossen, dass die Grundsätze des BFH-Urteils vom 16. Sep­tember 2020 beim Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum erstmals für Fälle Anwendung finden, in denen der Notarvertrag nach dem 20. Mai 2021 geschlos­sen wurde. Bei Fällen nach diesem Stichtag werden die Finanzämter daher die anteilige Erhaltungsrücklage in Zukunft nicht mehr zum Abzug zulassen. Aufgrund oben dar­gestellter Rechtsprechung werden daher Erwerbe außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens jenen im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens gleich­gestellt (siehe hierzu BFH, Urteil vom 2.3.2016, Az. II R 27/14).
 

FAZIT
Aufgrund der aktuellen BFH-Rechtsprechung bietet die Einstellung in die Erhaltungs­rücklage keinen grunderwerbsteuerlichen Vorteil mehr. Als Alternative zur Erhal­tungsrücklage kann die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Bedarf auch auf die Sonderumlage ausweichen und damit die Einstellung in die Erhaltungsrücklagen so gering wie möglich vornehmen.