Wenn Barrieren fallen sollen

Der Weg zur Umsetzung von Maßnahmen zum altersgerechten Umbau im Gemeinschaftseigentum kann sich als Hindernislauf erweisen.

Die meisten Menschen möchten auch im Alter so lange wie möglich in ihrer Eigentumswohnung bleiben. Doch oft machen es körperliche Gebrechen unmöglich, die Stufen bis ins zweite oder dritte Stockwerk zu bewältigen. Unter Wohnungseigentümern kommt es dann oft zu Differenzen, wenn einer Partei aufgrund des Alters oder aus gesundheitlichen Gründen der Weg in die Wohnung erschwert wird. Die Betroffenen wollen bauliche Umbauten, wie etwa einen Treppenlift oder einen zusätzlichen Handlauf. Die übrige Eigentümergemeinschaft scheut die Kosten oder fürchtet ästhetische Nachteile am gemeinschaftlichen Eigentum.
Eine Entscheidung des OLG München (Az.: 32 WX 051/05) weist für solche Streitigkeiten eine eindeutige Richtung. Die Richter stellten fest, dass das aus Artikel 3 Absatz 3 Satz 2 des Grundgesetzes entspringende Recht auf barrierefreien Zugang zur Wohnung dem Interesse der übrigen Eigentümer an der Erhaltung des optischen Erscheinungsbildes des Treppenhauses eindeutig überwiegt.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall, wollte ein betagtes Ehepaar auf eigene Kosten einen Treppenlift einbauen, da einer der beiden Eheleute aufgrund einer 80-prozentigen Gehbehinderung die Wohnung im zweiten OG nur noch mit grossen Schwierigkeiten erreichen konnte. Die übrigen Eigentümer befürchteten ästhetisch nachteilige Veränderungen des Treppenhauses und bemängelten, dass die baurechtlich vorgeschriebene Treppenbreite nach Einbau des Liftes nicht mehr eingehalten werde.
Das OLG München entschied, dass die Eigentümergemeinschaft nicht ohne Weiteres die Anbringung einer „Steighilfe“ verweigern kann. Der Zivilsenat wog Vor- und Nachteile des Umbaus ab und kam zu einem klaren Ergebnis. Der Nachteil für die Nachbarn halte sich in Grenzen, wohingegen das betagte Ehepaar unbedingt auf den Lift angewiesen sei. Das Ehepaar hat gemäss § 14 WEG einen Anspruch auf Duldung einer baulichen Massnahme, wenn die übrigen Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Mass hinaus beeinträchtigt werden. Das Gericht hielt den Anspruch hier für gegeben. Ein nicht hinnehmbarer Nachteil für die Nachbarn liegt nicht vor. Aus Artikel 3 Absatz 3 Satz 2 des Grundgesetzes resultiert ein Recht auf barrierefreien Zugang zur Wohnung. Dieses Recht überwiegt dem Interesse der übrigen Eigentümer an einer Erhaltung des optischen Erscheinungsbildes des Treppenhauses.
In solchen Fällen neigt die Justiz augenscheinlich dazu, den Einbau eines Treppenlifts zu gestatten. Das gilt auch dann, wenn die Nachbarn davon nicht besonders begeistert sind. Diese Entscheidung lässt sich auch ohne Weiteres auf die Installation eines (zusätzlichen) Handlaufes übertragen. Wenn ein solcher für die betroffene Partei zwingend notwendig ist, um den Weg in die eigene Wohnung barrierefrei zu ermöglichen, darf sich die Eigentümergemeinschaft nicht dagegen wehren. Zumal ein Handlauf eine weitaus weniger aufwendige bauliche Massnahme darstellt und das Erscheinungsbild der Treppenanlage nicht wesentlich beeinträchtigt.

Haftungsrisiko für ­Eigentümergemeinschaften

Argumentativ untermauert wird dieser vom Deutschen Institut für Treppensicherheit e. V. (DIT) geschilderte Fall auch durch ein Rechtsgutachten, das die Rechtsanwältin Miriam Holzmann im Auftrag des DIT erstellte. Demzufolge begeben sich Eigentümergemeinschaften, die behinderten Miteigentümern die Anbringung eines zweiten Handlaufs im gemeinschaftlichen Treppenhaus verwehren, auf dünnes Eis und riskieren sogar Schadensersatzansprüche. Ist ein Verwalter involviert, kann auch er in die Haftung genommen werden. Mit Verweis auf die Verkehrssicherungspflicht, die Eigentümern beispielsweise aus der Bayerischen Landesbauordnung erwächst, muss die Eigentümergemeinschaft Schadensersatz leisten, wenn der behinderte Miteigentümer aufgrund des fehlenden Handlaufs stürzt und sich dabei verletzt.
Tatsächlich fehlt im Wohnungseigentumsgesetz bislang ein Paragraph, der die Duldung von Maßnahmen zur Schaffung des barrierefreien Zugangs zur Wohnung eines Eigentümers durch die Miteigentümer regelt. Eine entsprechende Bestimmung für Wohnungseigentümer fordert wohnen im eigentum – die wohneigentümer e. V. schon seit Jahren und merkt an, dass das Mietrecht mit § 554 a BGB eine entsprechende Regelung bietet. Demnach muss der Vermieter dem Mieter bei Bedarf die für den Abbau von Barrieren notwendigen Umbauten oder Einrichtungen wie Rampen oder auch einen Treppenlift erlauben, wenn der Mieter die Kosten trägt und bei Auszug für den Rückbau sorgt – hierfür ggf. auch eine Kaution hinterlegt.
Vorlage hierfür war die „Treppenliftentscheidung“ des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2000. Im entscheidenden Fall hatte eine querschnittsgelähmte Mieterin von ihrem Vermieter die Zustimmung zum Bau eines Treppenlifts gefordert, was das Bundesverfassungsgericht unter Hinweis auf Artikel 3 GG bejahte. In vermieteten Eigentumswohnungen wird ein solches Anliegen jedoch oft zur heiklen Angelegenheit: Derartige Einbauten im gemeinschaftlichen Eigentum bedürfen als bauliche Veränderung der Zustimmung aller Eigentümer. Dem vermietenden Eigentümer obliegt es somit, den Rechten seines Mieters in der Eigentümerversammlung Gehör zu verschaffen. Das führt zwangsläufig zu Interessenkonflikten und endet nicht selten vor Gericht.
RiOLG a. D. Dr. Güter Mersson kommentiert das Verhältnis des § 554 a BGB zu anderen Bestimmungen wie folgt: „Der Gesetzgeber ist bei Schaffung des § 554 a BGB „offensichtlich“ davon ausgegangen, dass der Vermieter Alleineigentümer nicht nur der Mietwohnung selber, sondern auch des gesamten Gebäudes ist […]. Die Klippe, dass die alleinige Berechtigung des Vermieters an der Wohnungstür der Mietwohnung endet, hat der Gesetzgeber nicht gesehen. Trotzdem hat er den Konfliktfall explizit in das Gesetz hineingeschrieben, indem er dem Mieter auch einen Anspruch auf behindertengerechten „Zugang zur Mietsache“ zugebilligt hat. Im Falle des Wohnungseigentums führt dieser Zugang aber regelmäßig über Bereiche des Grundstücks oder durch Bereiche des Gebäudes, die im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen und damit dem alleinigen Bestimmungsrecht des einzelnen (vermietenden) Wohnungseigentümers entzogen sind. […] Wenn die Voraussetzungen des § 554 a BGB im übrigen erfüllt sind, kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung in der Weise verlangen, dass der Vermieter auch alles unternehmen muss, die Zustimmung erteilen zu können. Dazu muss er die übrigen Wohnungseigentümer zu deren Zustimmung bewegen, notfalls gerichtlich in Anspruch nehmen. […] der Mieter kann nur insoweit einen Anspruch auf Veränderung des Gebäudes haben, als der Vermieter dies im Rahmen des § 14 Nr. 3 WEG von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen kann.“

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 01.07.2007 bedarf es nicht mehr für alle baulichen Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, einer Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Veränderung nicht ganz unerheblich beeinträchtigt werden. Das Erfordernis der Einstimmigkeit ist für bauliche Veränderungen zur Modernisierung und Anpassung der Wohnanlage dann aufgehoben worden, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert, Energie und Wasser einspart oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dient. Hier reicht nun eine qualifizierte Mehrheit.

Ist Einstimmigkeit erforderlich und stimmen nicht alle Wohnungseigentümer zu, besteht gegen diese trotzdem ein Anspruch auf Duldung der baulichen Maßnahme, soweit sie durch die bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Rechtsanwältin Martina Steinke, Bochum
www.nullbarriere.de

Foto: © Nata-Lia / Shutterstock.com