Wenn die alte Heizung raus muss - Contracting kann sich für Eigentümer­gemeinschaften als attraktives ­Geschäftsmodell erweisen.

Die Wahrscheinlichkeit, sich als Immobilienverwalter heute mit der Erneuerung von Heizungsanlagen beschäftigten zu müssen, ist hoch. Energieeffizienz und Klimaschutz werden immer strenger geregelt, und auch der öffentliche Druck umzudenken steigt. Zudem sind die Förderbedingungen für neue Heizungsanlagen seit Anfang des Jahres äußerst attraktiv.

Wer sich mit dem Thema neue Heizungsanlage erst dann befasst, wenn es zwingend erforderlich ist – also typischerweise, wenn die bestehende Anlage ausfällt –, gibt viele Gestaltungsmöglichkeiten aus der Hand. In den allermeisten Fällen ist es besser, sich bereits im Vorfeld mit einer solchen anstehenden Sanierung zu beschäftigen, insbesondere wenn eine in die Jahre gekommene Anlage bereits fehleranfällig ist oder zu hohe Heizkosten verursacht. Auch die aktuellen Förderbedingungen (BAFA: Heizen mit Erneuerbaren Energien) reizen zum frühzeitigen Austausch an: Wer nach EnEV gezwungen ist, eine veraltete Anlage zu ersetzen, bekommt dafür keine Förderung mehr.

Steigende Anforderungen
Die energetischen Anforderungen an neue Heizungsanlagen werden dabei immer komplexer. Vor allem, wenn im Rahmen einer Erneuerung auch der Wechsel zu einer neuen Technologie im Raum steht – sei es die Inte­gration von Photovoltaik (PV), der Wechsel zu Pellets oder die Einbindung eines BHKW mit Nutzung des Stroms durch Endverbraucher –, gilt es, vielfältige Regelungen zu ­berücksichtigen.

Auch aus finanziellen Gründen kann es sinnvoll sein, für die Heizungserneuerung einen Partner zurate zu ziehen, der sich auch mit den Rahmenbedingungen auskennt. Hier kommen Contractoren ins Spiel. Viele Stadtwerke und bundesweit tätige Energiedienstleister bieten Lösungen gezielt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) an. Die Idee: Der Dienstleister plant, errichtet, finanziert und betreibt die Anlagen und beliefert seine Kunden, die Eigentümergemeinschaft, mit Wärme (oder zusätzlich mit Strom). An einem möglichst effizienten Anlagenbetrieb hat er ein eigenes wirtschaftliches Interesse. Verwalter und WEG werden von allem, was mit der Energieversorgung zu tun hat, entlastet.

Bedarfsgerechte Modelle
Darüber hinaus gibt es viele weitere Angebote, die unterschiedlichsten Anforderungen gerecht werden. Beim sogenannten Service-Contracting übernimmt der Dienstleister die Errichtung der Anlage, deren Wartung und Betrieb. Der Brennstoffeinkauf und die Erzeugung der Wärme verbleiben bei der WEG. Oder der Contractor pachtet eine bereits bestehende Heizungsanlage der WEG, übernimmt die Betriebsführung und Wartung, den Brennstoff­einkauf und die Wärmelieferung an die Nutzer. Er trägt also das Effizienzrisiko.

Contracting ist übrigens nicht nur auf Wärme beschränkt. Je nach Größe der Liegenschaft bietet sich auch die Integration eines BHKW oder von PV-Anlagen mit Stromlieferung (Mieterstrom) an. Contractoren liefern auch Kälte für die Raumklimatisierung oder kümmern sich um Ladesäulen und Mobilitätsangebote.

Mehr als bloße Finanzierung
Zwar wirken beim Contracting die typischerweise langen Vertragslaufzeiten von in der Regel zehn bis 15 Jahren auf den ersten Blick abschreckend. Damit verbunden ist aber eine ebenso lang andauernde Versorgungssicherheit. Der Lieferant ist während der gesamten Laufzeit verpflichtet, seine Kunden mit Wärme zu versorgen, und muss deshalb die Funktionsfähigkeit der Anlage stets gewährleisten. Sollte es zu technischen Problemen oder gar zum Ausfall der Heizungsanlage kommen, ist der Contractor dafür verantwortlich, dies schnellstmöglich zu beheben, ggf. auch eine Ersatzanlage zu installieren.

Der Contractor bringt außerdem das nötige rechtliche und technische Know-How mit, um die zunehmend komplexeren rechtlichen Anforderungen einzuhalten und für eine optimale Betriebsführung zu sorgen. Dazu setzt er modernste Technologien ein und kann diese bei Bedarf mit erneuerbaren Energien und E-Mobilität kombinieren. Das alles führt zu einer dauerhaften Senkung der Energiekosten und einer Reduzierung der CO2-Emissionen.

Worauf ist zu achten?
Nicht unerwähnt soll bleiben, dass die Umstellung auf Contracting im Einzelfall auch zur Herausforderung werden kann. Will ein Eigentümer die Kosten der Wärmelieferung auf seine Mieter umlegen, greifen § 556c BGB und die Wärmelieferverordnung. Demnach darf eine solche Wärmelieferung für Mieter nicht teurer werden als die bisherige Versorgung. So sollen Mieter vor Kostensteigerungen geschützt werden. Diese sogenannte Kostenneutralität ist in manchen Fällen allerdings rechnerisch nicht darstellbar, was insbesondere an den niedrigen bisherigen Energiekos­ten liegt. Der durch eine neue Anlage erzielte Effizienzgewinn reicht dann nicht aus, um die Kosten einer neuen Anlage zu refinanzieren. In solchen Fällen wird der Contractor vorschlagen, dass die WEG als Auftraggeberin die Investition in die neue Anlage bezuschusst, oder ihr ein anderes Modell anbieten, etwa Betriebsführungs-Contracting oder Service-Contracting.

Nicht nur für Laien ­komplex
Contracting-Verträge weisen eine gewisse Komplexität auf. Das ist angesichts der langen Laufzeit oft auch nötig. Gerade die Regelungen zu Fragen der Eigentumsabsicherung durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten oder zu Preisänderungen wirken oft kompliziert. Die Sorge, aus Unsicherheit vom Vertragspartner übervorteilt zu werden, führt dann oft zu Zusatzkosten, wenn externe Berater oder ein Anwalt eingeschaltet werden. Vor diesem Hintergrund wirkt Contracting dann finanziell weniger attraktiv. Umso wichtiger ist die Einholung neutraler und unabhängiger Informationen. Die meisten Regelungen in den Verträgen dienen am Ende beiden Vertragspartnern. Und wegen der langen Laufzeiten haben Contractoren kein Interesse daran, einseitige Verträge zu gestalten; Unklarheiten und Streit kosten unnötig Geld und Zeit.

Der VfW ist die führende Interessenvertretung für Contracting und Energiedienstleistungen und bündelt die Interessen von mehr als 250 Mitgliedsunternehmen. Ziel des Verbandes, der 1990 in Hannover gegründet wurde, ist die Förderung von Energiedienstleistungen für einen nachhaltigen Umwelt- und Klimaschutz. So berät der VfW nicht nur Contractoren, sondern auch Kunden und Mieter bei Fragen rund um das Thema Contracting.

Checkliste:
Darauf kommt es an
• Schreiben Sie Ihren Bedarf aus und vergleichen Sie die Angebote. Hilfestellung liefern der Ausschreibungsleitfaden des VfW Verband für Wärmelieferung e. V. und eine Anfrage an die Contractoren im ­Verband.
• Achten Sie beim Vergleich besonders auf die Preisänderungsklausel; diese entscheidet über die Kosten und über die Laufzeit und sollte nicht nur rechtssicher, sondern auch transparent sein.
• Verwenden Sie geprüfte und bewährte Musterverträge; auch dies erleichtert den Angebotsvergleich (z. B. vom VfW).
• Wenn in der WEG vermietete Wohnungen vorhanden sind, achten Sie auf den Kostenvergleich nach Wärmelieferverordnung.
• Die Umstellung auf Contracting erfordert einen eigenen Beschluss der WEG.
• Auch Contractoren können attraktive Förderbedingungen nutzen und im Idealfall hierzu auch beraten.

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