Wenn die Mietsache Schaden nimmt

Die Obhutspflichten der Mieter und welche Mittel es gibt, gegen vertragswidrigen Gebrauch und Verletzung der Sorgfalt vorzugehen.

Ebenso wie der Vermieter ist auch der Mieter zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich der von ihm angemieteten Wohnung verpflichtet. Er ist hierbei dazu gehalten, die Wohnung schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Wohnung führen kann. Die Obhutspflicht beschränkt sich allerdings nicht nur auf das Unterlassen von Beschädigungen an der Wohnung, sondern verlangt im zumutbaren und gebotenen Umfang auch Maßnahmen des Mieters zur Schadensvermeidung bzw. -abwendung. Dies zeigt sich beispielsweise daran, dass der Mieter dazu gehalten ist, im Winter die Wohnung zur Verhinderung von Frostschäden zu beheizen. Den Mieter treffen jedoch nicht nur Obhutspflichten, die sich unmittelbar auf seine Wohnung oder sonstige gemietete Räumlichkeiten (z. B. Keller) beziehen. Seine Obhutspflicht erstreckt sich vielmehr auf alle Teile des Gebäudes – einschließlich des Grundstücks –, mit denen der Mieter oder auf seine Veranlassung auch Dritte in Berührung kommen, also z. B. auf Gemeinschaftsräume und auf das Treppenhaus. Der Mieter muss daher auch ohne besondere Vereinbarung die ihm zugänglichen Räume schonend und sorgfältig behandeln, um Schäden zu vermeiden, die nicht auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind.

Gefährdung der Mietsache

Verletzt der Mieter die Rechte des Vermieters nunmehr dadurch, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, so steht dem Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB ein Kündigungsrecht zu. Diese Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse, wobei bei der Wohnraummiete ergänzend zu beachten ist, dass die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat (§ 568 Abs. 1 BGB) und überdies zu begründen ist (§ 569 Abs. 4 BGB). Voraussetzung für eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB ist somit Zweierlei, nämlich zum einen die Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht als vertragswidrige Handlung des Mieters und zum anderen die dadurch bedingte erhebliche Gefährdung der Mietsache. Ein Kündigungsgrund liegt somit nicht schon dann vor, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflichten verletzt hat. Vielmehr muss die Sorgfaltspflichtverletzung eine Gefährdung der Mietsache zur Folge haben. So reicht z. B. allein das Ablagern von Sperrmüll in der Wohnung nicht aus, um einen Kündigungsgrund anzunehmen, wenn dadurch keine Gefährdung der Mietsache besteht. Zudem muss die Gefährdung „erheblich“ sein. Hiermit wird klargestellt, dass nur Vertragsverletzungen von einigem Gewicht den Ausspruch der fristlosen Kündigung rechtfertigen können.

Die fristlose Kündigung

In der Rechtsprechung wurden die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB z. B. bejaht, wenn der Mieter in der Wohnung Müll und Gerümpel lagert und dadurch entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist, beispielsweise durch Überlastung der Geschossdecken infolge des Gewichts des Sperrmülls oder weil der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.2.2011, 67 S 109/10). Ebenso wurde ein Kündigungsgrund bejaht, wenn der Mieter in den Zugängen zu den einzelnen Kellerräumen der Mitmieter Abfall, Kartons, Zweiräder oder Gartengeräte abgestellt hat, sodass andere Mieter ihre Kellerräume nur schwerlich erreichen können und ein eventueller Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 6.3.1989, 109 C 570/88). Auch die Vermüllung einer Wohnung mit der Folge von Geruchsbelästigungen der übrigen Mitmieter und der damit einhergehenden Gefahr des Ungezieferbefalls rechtfertigt eine fristlose Kündigung (vgl. AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 18.3.2011, 641 C 363/10; AG Rheine, Urteil vom 26.2.2008, 4 C 731/07).

Zu berücksichtigen ist allerdings, dass der Ausspruch der fristlosen Kündigung grundsätzlich erst nach erfolgter Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB. Für eine Abmahnung genügt die bloße Rüge vertragswidrigen Verhaltens allerdings nicht. Vielmehr muss sich aus der Abmahnung ergeben, welches genau bezeichnete Fehlverhalten des Mieters der Vermieter beanstandet und künftig abgestellt wissen will. Deshalb genügt es nicht, wenn der Vermieter den Mieter lediglich in mehr oder weniger allgemein gehaltenen Worten auf die Erfüllung seiner Pflichten hinweist. Zudem muss sich aus der Abmahnung ergeben, dass dem Mieter für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen. Zwar ist keine ausdrückliche Kündigungsandrohung erforderlich. Jedoch muss für den Mieter deutlich werden, dass der Bestand des Mietverhältnisses „auf dem Spiel“ steht. Die Abmahnung verlangt keine besondere Form. Dennoch sollte sie zu Beweiszwecken stets schriftlich erfolgen. Ausnahmsweise kann eine vorhergehende Abmahnung entbehrlich sein. Dies ist dann der Fall, wenn eine Frist oder eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen, § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB. Hiervon ist auszugehen, wenn eine Änderung des Verhaltens des Mieters unter keinen Umständen zu erwarten ist. In einem solchen Fall würde die Abmahnung eine reine Förmelei darstellen. Jedoch sollte hiervon zurückhaltend Gebrauch gemacht werden, da seitens der Gerichte hohe Anforderungen an die Entbehrlichkeit einer Abmahnung gestellt werden.

Einzuhaltende Fristen

Weiterhin ist zu beachten, dass der Vermieter mit dem Ausspruch der Kündigung nicht zu lange abwarten darf. Hat er zur Beendigung der Vertragsverletzung eine angemessene Frist gesetzt, muss er nicht unmittelbar nach ihrem Ablauf kündigen; vielmehr kann er durchaus einige Zeit mit dem Ausspruch der Kündigung abwarten. Nach Ablauf eines längeren Zeitraums kann das Kündigungsrecht allerdings nicht mehr ausgeübt werden. Zwar gibt es keine gesetzliche Frist, innerhalb derer der Ausspruch der Kündigung erfolgen müsste. Um auf „Nummer sicher“ zu gehen, sollte allerdings die Kündigung im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit einer gesetzten Frist ausgesprochen werden.

Die ordentliche­ ­Kündigung

Daneben kann der Vermieter im Falle einer Verletzung der Sorgfaltspflichten durch den Mieter auch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages aussprechen. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Des Weiteren sieht § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, dass ein berechtigtes Interesse dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Insoweit sind grundsätzlich dieselben Voraussetzungen zu erfüllen wie bei einer fristlosen Kündigung. Zudem ist anzumerken, dass § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zwar nicht ausdrücklich vorsieht, dass vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung eine Abmahnung zu erfolgen hat. Allerdings ist es auch hier ratsam, zunächst eine Abmahnung auszusprechen, um der Pflichtverletzung des Mieters ein besonderes Gewicht zu verleihen.

FAZIT

Wenn Mieter ihre Obhutspflichten in Bezug auf die Mietsache verletzen, sollte gegen sie zunächst eine Abmahnung ausgesprochen werden, verbunden mit der Aufforderung, das vertragswidrige Verhalten einzustellen und innerhalb einer angemessenen Frist für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache zu sorgen. Verstreicht diese Frist fruchtlos, ist es aufgrund dieses Verhaltens möglich, gegenüber dem Mieter die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages auszusprechen.

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