Wer den Schaden zahlt …

Wie man Schadenersatz-Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer in der Jahresabrechnung richtig abrechnet.

Keine Schranke zum Parkplatz, kein Rolltor zur Tiefgarage und keine Aufzugstür sind vor den Wohnungseigentümern sicher. Immer wieder muss der Verwalter Schäden beseitigen lassen, die einzelne Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum verursacht haben. In solchen Fällen haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Schädiger auf Ersatz der Instandsetzungskosten. Es ist dann Aufgabe des Verwalters, diesen Anspruch für die Gemeinschaft durchzusetzen.

Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums trifft alle Wohnungseigentümer

Die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist – soweit die Wohnungseigentümer nichts Anderes vereinbart haben – Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die entstehenden Kosten sind dem Verwaltungsvermögen zu entnehmen und in der Abrechnung auf die Wohnungseigentümer umzulegen, wobei dabei der vereinbarte, nach § 16 Abs. 4 WEG beschlossene oder der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) gilt. Das bedeutet, dass der Verwalter bei der Aufstellung der Jahresabrechnung auch Instandsetzungskosten, die durch einen Wohnungseigentümer verursacht wurden, nicht ohne Weiteres in voller Höhe in der Einzelabrechnung diesem belasten oder gar ganz aus der Jahresabrechnung herausnehmen darf. Das gilt auch dann, wenn der Wohnungseigentümer den von ihm verursachten Schaden gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft beglichen hat. Seine Zahlungen sind vielmehr als Einnahmen ebenfalls nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer zu verteilen (§ 16 Abs. 1 S. 2 WEG).

Ausnahme bei Verursachung durch einen Wohnungseigentümer?

Die Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen wird von den Wohnungseigentümern bei Schäden, die von einem Miteigentümer verursacht wurden, als ungerecht empfunden. Nicht nur dieses Gerechtigkeitsgefühl, sondern auch praktische Erwägungen sprechen dafür, die Kosten in der Jahresabrechnung nur auf den verursachenden Wohnungseigentümer umzulegen. Werden die Kosten in der Jahresabrechnung dem Verursacher belastet, bedarf es keiner gesonderten außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung des Ersatzanspruchs; es genügt ggf. die Abrechnungsspitze einzufordern. Ist der betroffene Wohnungseigentümer mit einer Umlage der Kosten auf ihn nicht einverstanden, ist es seine Sache, fristgerecht Anfechtungsklage gegen den Abrechnungsbeschluss zu erheben. Unterlässt er dies, erwächst der Beschluss in Bestandskraft und der Wohnungseigentümer ist mit sachlichen Einwendungen gegen seine Belastung mit den Kosten ausgeschlossen.

Früher hat die Rechtsprechung eine solche Einzelbelastung in der Abrechnung auch gebilligt, wobei aber teilweise verlangt wurde, dass der Anspruch „offensichtlich“ sein müsse (OLG Hamm, Beschl. vom 25.8.2009 – 15 Wx 16/09). Der Bundesgerichtshof hat sich aber 2011 dagegen entschieden und betont, dass für die Umlage immer der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel maßgeblich ist. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nach seiner Ansicht nur ausnahmsweise dann eine abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, z. B. weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist (BGH, Urt. vom 4.3.2011 – V ZR 156/10). Damit ist in den allermeisten Fällen eine Einzelbelastung des verursachenden Wohnungseigentümers ausgeschlossen. Ein „feststehender“ Anspruch setzt mehr voraus, als dass er für die Wohnungseigentümer „offensichtlich“ ist oder der Schädiger gegen ihn keine Einwendungen vorgebracht hat – letztlich wird neben der Titulierung nur das Anerkenntnis durch den Wohnungseigentümer genügen. Denn nur so kann der Begründung des BGH für seine Rechtsauffassung Rechnung getragen werden, dass es nicht sachgerecht erscheint, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen materiellrechtlicher Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer zu befrachten.

„Feststehender“ Ersatzanspruch als Verteilungsschlüssel

Die vom BGH zugelassene Ausnahme eines „feststehenden“ Ersatzanspruchs ist nicht nur praktisch selten, sondern aus rechtsdogmatischer Sicht gleich doppelt zweifelhaft: Zum einen führt die Einzelbelastung in der Jahresabrechnung in allen Fällen zu einem Nebeneinander von zwei Ansprüchen, weil mit der Aufnahme in die Abrechnung der Ersatzanspruch nicht erlischt. Eine derartige Anspruchsverdoppelung soll nach der Rechtsprechung auch des BGH in der Jahresabrechnung aber gerade vermieden werden – so schließt es der BGH z. B. ausdrücklich aus, dass nicht erfüllte Vorschussansprüche nach dem Wirtschaftsplan in der Abrechnung erneut beschlossen werden (BGH, Urt. v. 4.4.2014 – V ZR 168/13). Zum anderen bedeutet die „Titulierung“ eines Anspruchs nicht, dass dieser außer Streit steht und eine Beschlussanfechtung deswegen unterbleiben wird. Eine „Titulierung“ liegt nämlich nicht nur bei einer rechtskräftigen Entscheidung, sondern auch dann vor, wenn im Mahnverfahren ein Vollstreckungsbescheid erwirkt wurde oder das Amtsgericht erstinstanzlich ein vorläufig vollstreckbares Urteil erlassen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 4, § 704 ZPO).

Ausweg: Beschluss einer Einzelbelastung als Verteilungsschlüssel

In seinem Urteil vom 21.3.2016 hat der BGH wohl eher unbeabsichtigt einen Weg eröffnet, mit dem das von ihm begründete weitgehende Verbot der Einzelbelastung umgangen werden kann. Er hat dort anerkannt, dass die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG auch Verteilungsschlüssel für eine konkrete Zahlung wegen eines besonderen Verwaltungsaufwands beschließen können (BGH, Urt. v. 21.3.2016 – V ZR 75/15). Auch diese Entscheidung ist rechtsdogmatisch problematisch, hatte der Gesetzgeber doch eine andere Vorstellung vom Gegenstand der systematisch zu den Verwaltungs- und nicht zu den Kostenregelungen gehörenden Regelung des § 21 Abs. 3 WEG (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 27). Für die Verwalterpraxis bedeutet das Urteil aber eine deutliche Erleichterung: Es ermöglicht, die durch eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums entstandenen Kosten im Einzelfall durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG dem Verursacher aufzuerlegen, denn die Kosten für die Beseitigung eines Schadens sind ein „besonderer Verwaltungsaufwand“. Ein solcher soll nämlich bereits dann vorliegen, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist (BGH a.a.O.). Wie die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG zeigt, entspricht dabei eine Belastung des Verursachers mit den Kosten auch regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Es ist daher möglich, vor dem Beschluss der Abrechnung einen entsprechenden gesonderten und ausdrücklichen Beschluss über die Einzelbelastung des Verursachers fassen zu lassen (Muster bei Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 8 Rn. 89). Die Beschlussfassung muss in der Tagesordnung angekündigt werden. Beachtet der Verwalter dies, kann er den einleitend geschilderten Wunsch der Wohnungseigentümer doch noch rechtmäßig erfüllen.

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