Wer hat wie zu entscheiden?

Die richtige Verkündung von Abstimmungsergebnissen zu Gestattungs(zitter)beschlüssen über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist ein immer noch nicht endgültig geklärtes Problem für den versammlungsleitenden Verwalter.

Zwei Entscheidungen jüngeren Datums geben Anlass, die Richtigkeit der dort u. a. getroffenen Ergebnisse zum Thema neuerlich zu hinterfragen. Es geht um das Urteil des AG Würzburg vom 22.1.2015 (30 C 1212/14, ZMR 5/2015, 420) und den Beschluss des LG Bamberg vom 16.4.2015 (11 T 8/15, ZMR 5/2015, 395). Bemerkenswert ist, dass beide Gerichte beachtliche Gegenstimmen zu dieser rechtlich höchst umstrittenen Verkündungsproblematik überhaupt nicht ansprachen, vielmehr sogar den dort versammlungsleitenden Verwaltern grob schuldhaftes, pflichtwidriges Beschlussverkündungs-Verhalten vorwarfen und diese jeweils zur Kostentragung dortiger Beschlussanfechtungsverfahren gemäß § 49 Abs. 2 WEG verurteilten. Augenblickliche Rechtsunsicherheit bei Verwaltern ist damit vorprogrammiert. Zur Gegenauffassung „verwalterseits dürften keine erkennbar rechtswidrigen positiven Mehrheitsbeschlüsse gemäß § 22 Abs. 1 WEG verkündet werden!“ haben sich bisher schon diverse Fachautoren kritisch geäußert: u. a. in DWE 1/2005, 5-11; Becker, ZWE 2006, 157/162; Deckert, ZMR 2003, 153 sowie ZWE 2003, 247 sowie ZMR 2008, 585; Lüke, ZfIR 2009, 225; Häublein, NJW 2005, 146; Tank, MietRB 5/2015, 156 und insbesondere – vertiefend und überzeugend – bereits J.-H. Schmidt in FS für Merle 2010, 329 ff. Die baldige höchstrichterliche Klärung dieser umstrittenen Frage erscheint deshalb dringend geboten.

Die (Zitter-)Beschlussmöglichkeit auf Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG
Zunächst kann aus der Praxis bestätigt werden, dass im Regelfall bauliche, das Gemeinschaftseigentum betreffende oder tangierende Veränderungswünsche eines einzelnen Eigentümers oder auch einer Eigentümergruppe zum Zwecke der Gestattung (Zustimmung bzw. Genehmigung) der Gemeinschaft von Verwaltern wunschgemäß auf die Tagesordnung genommen und in der Eigentümerversammlung zur Diskussion gestellt werden. Nach zwischenzeitlich vorherrschender Meinung in Auslegung des § 22 Abs. 1 WEG ist insoweit formalrechtlich Vorbefassung der Gemeinschaft durch Beschlussfassung sogar strenges Gebot (vgl. BGH vom 7.2.14, V ZR 25/13). Rechtsirrig oder sogar wissentlich eigenmächtiges Eigentümerhandeln kann unweigerlich zu individuellen oder auch – dann vorrangig – beschlussgemäß gemeinschaftlich begründeten Abwehransprüchen nach § 1004 BGB auf oftmals kostenintensiven Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gegen mögliche „voreilig handelnde“ Störer führen. Durchaus vertretbar können auf Antrag hin sogar gerichtliche einstweilige Verfügungen auf Einstellung laufender, bisher ungenehmigt begonnener Veränderungsarbeiten erlassen werden.

Unter einleitendem Hinweis in der Neuformulierung des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG wollte der Reformgesetzgeber 2007 auch die schon zuvor praktizierte Zitterbeschlussmöglichkeit erneut bestätigen, jedenfalls nach Gesetzesbegründung nicht in Frage stellen (vgl. BT-Ds. 16/887, 28 u. 29). Allerdings wurde diese Möglichkeit durch den höchst auslegungsbedürftigen Nachsatz eingeschränkt: „[…] wenn jeder über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigte Eigentümer zustimmt“.

Wer klärt mögliche Beeinträchtigungen oder ­Duldungspflichten?

Voraussetzung für das Entstehen („die Geburt“) eines jeden positiven wie negativen Eigentümerbeschlusses ist bekanntlich seit der BGH-Grundsatzentscheidung vom 23.8.2001 (NZM 2001, 961 = ZMR 2001, 809) die entsprechende Ergebnisverkündung durch den Versammlungsleiter im Anschluss an Abstimmung und Stimmenauszählung.

Die entscheidende Frage ist nun, wer im Falle erwünschter Gestattungsbeschlüsse gemäß § 22 Abs. 1 WEG – überdies spontan in der Eigentümerversammlung – in Abwägung etwa individueller Beeinträchtigungen zu möglichen Duldungspflichten nach § 14 Nr. 1 WEG zu klären hat. Zunächst darf betont werden, dass Zustimmung aller Eigentümer in beschlussfähiger Eigentümerversammlung oder gar aller Eigentümer der Gesamtgemeinschaft nach dem Gesetzeswortlaut jedenfalls nach wie vor nicht gefordert wird, vielmehr auch die grundsätzliche Möglichkeit zu mehrheitlich positiver Gestattungsbeschlussfassung besteht. Eine andere Auslegung des Gesetzes würde dazu führen, dass insoweit überhaupt keine Gestattungsbeschlüsse dieser Art – auch hier in Form sog. Zitterbeschlüsse – mehr denkbar wären, würde nur eine einzige Gegenstimme einen Versammlungsleiter zwingen, in eigener rechtlicher Wertung über beachtliche oder unbeachtliche Nachteilswirkungen einen solchen eventuell positiven einfachen Mehrheitsbeschluss „abstimmungsergebniswidrig“ im Sinne einer Antragsablehnung als Negativbeschluss verkünden zu müssen.

Der Mehrheitswille der Eigentümer

Ein Versammlungsleiter sollte nun grds. auch in diesen Beschlussfällen allein den Mehrheitswillen der Eigentümer respektieren. Im Einzelfall oft schwierige, rechtlich-wertende Abwägungsfragen zunächst allgemein verbindlich selbst entscheiden zu müssen, kann einem Versammlungsleiter im Rahmen seiner rechtlichen Ergebnisverkündungspflicht nicht zugemutet und überantwortet werden. In von ihm allenfalls zu erwartender allgemeiner Rechtskenntnis kann und muss er allein auf mögliche Rechtswidrigkeiten auch einer solchen möglichen mehrheitlichen Beschlussfassung und damit bestehende Anfechtungsrisiken hinweisen. Er kann allerdings nicht eigenmächtig wie ein Richter solche, wenn auch u. U. für ihn erkennbar rechtswidrigen Einzelfall-Zitterbeschlüsse gegen den Willen einer Eigentümermehrheit zugunsten einer sich eventuell in der Diskussion beeinträchtigt fühlenden Eigentümerminderheit verhindern. Solchen Eigentümern verbleibt nach Gesetz allein die Anfechtungsmöglichkeit und damit auch die Anfechtungslast, mögliche eigene Beeinträchtigungen allein durch das Gericht in einem strittigen Fall abklären zu lassen. Nur das Gericht hat in einem solchen Verfahren Beschluss(un)gültigkeitsfragen abschließend zu entscheiden, nicht jedoch schon im Vorfeld bereits der Versammlungsleiter. Jedes andere Ergebnis könnte einen Verwalter u. U. auch in Konflikte nach dem RDG verstricken. Nach bisheriger Meinung des LG München I (Urteil vom 13.2.2012, ZMR 2012, 582) sind Verwalter und Eigentümer nicht einmal berechtigt, Beschlussentscheidungen zu eigenständiger Auslegung mehrdeutiger Vereinbarungspassagen in der  Gemeinschaftsordnung zu treffen. Aus diesem Grund hat der Verwalter den hier im Abstimmungsverfahren verlautbarten mehrheitlichen Eigentümerwillen im Sinne eines positiven oder negativen Beschlusses zu respektieren und Ergebnisse abstimmungskonform wahrheitsgemäß zu verkünden, sollten seine sachdienlichen Hinweise u. U. auch auf Rücknahme eines Beschlussantrags scheitern. Insbesondere auf Antrag hin erscheint namentliche Abstimmung empfehlenswert. Hinzunehmen ist von der Gemeinschaft damit auch die Rechtsfolge, dass vielleicht nur ein einzelner Eigentümer mit Gegenstimme durch form- und fristgemäße Anfechtung selbst mehrheitliche Gestattungsbeschlüsse insgesamt zu Fall bringen kann, wenn er seine „Übermaß“-Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG zur Überzeugung des Gerichts glaubhaft machen und auch beweisen kann.

Auch von „schwebend ungültigen“ (bisher „nur“ mehrheitlichen) Beschlüssen sollte in Fällen von Verkündungen nach § 22 Abs. 1 WEG nicht gesprochen werden – in Abweichung zur BGH-Entscheidung vom 10.10.2014, ZMR 2015, 239 = ZWE 2015, 131 = NZM 2015, 88 zu einer Kostenverteilungsänderung über vereinbarte Öffnungsklausel.

Offensichtliche Beschlussnichtigkeitsgründe

Ganz anders beurteilt sich die Rechtslage bei von berufserfahrenen Verwaltern erkannten, ganz offensichtlichen Beschlussnichtigkeitsgründen (etwa im Falle fehlender, formalrechtlich gebotener Beschlusskompetenzen). Zur Vermeidung von Rechtsirrtümern und gar völlig unnötiger gerichtlicher Beschlussnichtigkeits-Feststellungsverfahren sollte der Versammlungsleiter über solche evident von Anfang an nichtigkeitsbehafteten Anträge in eigener Kompetenz seiner Versammlungsleitung erst gar nicht abstimmen lassen. In häufig schwierigen Abgrenzungsfragen nichtiger zu (nur) anfechtbaren Beschlussfassungen kann er eine dennoch abstimmungswillige und -fordernde Versammlung auch nur wieder rechtzeitig auf seine unverbindliche Rechtsmeinung zu den hier bestehenden erheblichen Prozess- und Kostenrisiken hinweisen.

Die Qualifizierung bei Öffnungsklauselbeschlüssen

Ähnlich verhält sich m. E. die Rechtslage auch bei erwünschter Abstimmung in allseitiger Kenntnis gesetzlicher oder in der Gemeinschaft vereinbarter so genannter Abstimmungs-Qualifizierungsgebote, also im Falle grundsätzlich möglicher Öffnungsklauselbeschlüsse mit insoweit auch eröffneter Beschlusskompetenz. Erscheint unter Hinweis auf erforderliche Qualifizierung formell rechtswirksame Beschlussfassung schon rechnerisch in betreffender Versammlung überhaupt nicht möglich, sollte er Abstimmungswünsche eigentlich verhindern und ggf. vertagen können. Wird demgegenüber – rechnerisch möglich – Qualifizierung wissentlich und auch willentlich im Eigentümerkreis schon vor Abstimmung zur Voraussetzung entsprechender Beschlussfassung und Ergebnisverkündung erhoben, kann der Versammlungsleiter in diesem Fall auch bei nachfolgend nicht erreichter Qualifizierung den Antrag sicher unstreitig als abgelehnt verkünden oder auch hier zutreffender Weise von einem von ihm zu verlautbarenden sog. Nichtbeschluss ausgehen.

Wird andererseits weder vom Versammlungsleiter noch von Eigentümern ein gesetzliches oder vereinbartes Qualifizierungsgebot erkannt und insoweit vielleicht nur ein einfacher Mehrheitsbeschluss verkündet, dürfte ein solcher formell rechtswidriger Beschluss nur anfechtungsbehaftet, nicht jedoch von Anfang an nichtig sein. So entschied bisher auch das LG München I, etwa vom 3.12.2007, 1 T 14033/06, ZMR 2008, 915, noch höchst umstritten. Andernfalls könnten auch heute noch viele solcher rechtswidrigen Öffnungsklauselbeschlüsse aus der Vergangenheit nachträglich noch für nichtig angesehen werden, was im Eigentümerkreis kaum auf Verständnis stoßen und erhebliche Folgeprobleme aufwerfen dürfte.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Würzburg
Zurückkommend auf die eingangs erwähnte Entscheidung des Amtsgerichts Würzburg: Ohne die in diesem Fall nach Gemeinschaftsordnung vereinbarte alleinige Zustimmung aller Garageneigentümer wurde vom Verwalter ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Gesamtgemeinschaft zum klägerischen Antrag verkündet, alte, noch nicht ausgebaute Garagentore durch Sektional-Tore auszutauschen und aus der gesonderten Rücklage der Garageneigentümer zu finanzieren. Der den Antrag stellende Kläger berief sich auf Beschlussnichtigkeit mangels Zustimmung aller Garageneigentümer. Dass es sich insoweit um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums handele, war zwischen den Verfahrensbeteiligten im Beschlussanfechtungsverfahren unstreitig. Von den Beklagten wurde allerdings vorgetragen, dass die Anfechtung des Klägers in diesem Fall rechtsmissbräuchlich sei, weil der Versammlungsleiter vor Abstimmung unstreitig auf das rechtliche Anfechtungsrisiko hingewiesen und überdies der Kläger als Antragsteller in der Versammlung erklärt habe, er werde einen solchen Beschluss nicht anfechten.

Das Gericht erklärte den Beschluss wegen Verstoßes gegen § 22 Abs. 1 WEG für ungültig, verneinte allerdings Nichtigkeitsgründe, da das Zustimmungserfordernis „nicht kompetenzbegründend“ sei. Wenn es auch aufgrund klägerischer Antragstellung und seiner Erklärung in der Versammlung „verwunderlich“ sei, so habe dennoch auch dieser Kläger ein Anfechtungsrecht, das vorliegend auch nicht als treuwidrig anzusehen sei, zumal kein schutzwürdiges Vertrauen der übrigen Miteigentümer dahingehend bestehe, dass auch ein solcher Beschluss nicht angegriffen werde und überdies der Versammlungsleiter auf die Rechtswidrigkeit des Beschlusses ausdrücklich und unstreitig hingewiesen habe. Der Versammlungsleiter hätte allerdings nach Meinung des Gerichts den als rechtswidrig erkannten Beschluss bereits als „nicht angenommen“ verkünden müssen (?); er sei allein dem Recht verpflichtet und nicht etwa anwesenden stimmberechtigten Eigentümern in entgegenstehender Absprache.

Diese letztgenannte Rechtsauffassung überzeugt nicht. Je nach Vereinbarung hätten wohl tatsächlich nur die Garageneigentümer Abstimmungsberechtigung besessen. Bei vereinbarungswidriger Abstimmung wäre ein solcher Beschluss der Gesamtgemeinschaft wohl auch schon aus diesem Grund allein durch Anfechtung gerichtlicherseits für ungültig zu erklären. Der Versammlungsleiter hatte auch zu Recht auf die mögliche Rechtswidrigkeit des Beschlusses rechtzeitig hingewiesen. Allerdings hätte er auch hier einen Mehrheitsbeschluss nur als positiven Beschluss verkünden müssen. Ihn obendrein in die Verfahrenskosten unter Hinweis auf grobes Verschulden (?) zu verurteilen, erscheint ohne jegliche Problematisierung des Gerichts zu den hier angesprochenen, noch höchst umstrittenen Verkündungsfragen völlig überflüssig und auch unvertretbar.

So entschied das Landgericht Bamberg

In ähnlichem Sinne „abstrafend“ entschied auch das Landgericht Bamberg in einer Beschwerdeangelegenheit des Verwalters zur bereits amtsgerichtlich verfügten Kostentragungspflicht nach § 49 Abs. 2 WEG. Auch hier kam offensichtlich völlig undifferenziert das Gericht zum Ergebnis, dass ein „Mehrheitserfordernis“ nicht erfüllt sei, wenn bei baulichen Veränderungen und erforderlicher Abstimmung Gegenstimmen (möglicherweise) beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegen sollten. Nur bei Allstimmigkeit dürfe der Versammlungsvorsitzende einen Positivbeschluss im Sinne eines Zitterbeschlusses verkünden (!). Andernfalls sei es nach amtsrichterlicher Meinung nicht ermessensfehlerhaft, dem Verwalter Kosten (hier anteilig) gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen. Begründet wurde die Entscheidung ganz lapidar allein mit dem Hinweis, dass der bauliche Veränderungsbeschluss allstimmig (?) hätte gefasst werden müssen, so dass der Versammlungsleiter auch bei zwei protokollarisch festgehaltenen Nein-Stimmen und einer Stimmenthaltung in seine Feststellung und Ergebnisverkündung von einem nicht zustande gekommenen Beschluss hätte ausgehen müssen(!).
Wie oben ausgeführt, besteht kein Verständnis für die Auffassung, dass bauliche Veränderungen nach Wortlaut und Intention des § 22 Abs. 1 WEG stets nur „allstimmig“ gefasst und auch dann nur als „Positivbeschluss“ (?) verkündet werden können.

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