Wer zahlt? Die Bundesnotarkammer hat sich mit der Frage beschäftigt, wer für die Kosten der notariellen ­Beglaubigung der Verwalterzustimmung zu einem Immobilienverkauf aufkommt.

Oftmals wird in der Praxis die Verwalterzustimmung i. S. des § 12 Abs. 1 WEG nicht von demselben Notar beglaubigt, der auch den zugrunde liegenden Immobilienkaufvertrag beurkundet hat. Dem mit dem Kaufvertrag befassten Notar wird die beglaubigte Zustimmung des Verwalters dann teils mit der Auflage übersandt, von ihr erst Gebrauch zu machen, wenn die Kosten für die Beglaubigung beglichen worden sind.

Vor diesem Hintergrund hat sich die Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer mit daraus entstehenden Streitigkeiten beschäftigt und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beitreibung der Kosten einer notariellen Beglaubigung der Verwalterzustimmung beim Immobilienkäufer grundsätzlich den Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit i. S. des § 14 Abs. 3 S. 2 BNotO begründet. Sie ist daher als berufsrechtlich unzulässig ­einzustufen.

Kein Zahlungsanspruch gegen den Käufer

Für Verwalter ist dies insofern von Bedeutung, als sie nach dieser Auffassung selbst Kostenschuldner der Beglaubigungsgebühr sind. Zudem darf der direkt von ihnen mit der Unterschriftsbeglaubigung beauftragte Notar nicht angewiesen werden, die Beglaubigung an den für die Beurkundung des Kaufvertrags zuständigen Notar mit der Auflage weiterzuleiten, von ihr erst Gebrauch zu machen, wenn die Kosten beglichen sind. Insofern sollten Verwalter prüfen, ob möglicherweise in der Gemeinschaftsordnung/ Teilungserklärung festgehalten ist, wer die Kosten für die Beglaubigung zu übernehmen hat. In der Regel dürfte dies der Veräußerer des Wohnungseigentums sein, da er mit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Gemeinschaftsordnung verbunden ist. Der Käufer hingegen hat noch kein Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft. Wenn also der Verwalter die Zustimmung zum Verkauf erteilen muss, ist die Eigentümergemeinschaft der Kostenschuldner. Sie wiederum hat allerdings einen Freihalteanspruch gegenüber dem Verkäufer. Auch wenn der Veräußerer im Kaufvertrag die Kostenübernahme durch den Erwerber vereinbart hat – was meistens der Fall ist – resultiert daraus kein direkter Anspruch des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft gegen den Käufer.

Im Interesse der Eigentümer

Die Zustimmungserklärung ist eine Geschäftsbesorgung des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft. So hat er gegen sie grundsätzlich den Anspruch auf Erstattung der dafür angefallenen Notarkosten gemäß §§ 675, 670 BGB (vgl. OLG Hamm, NJWRR 1989, 974, 975). Als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums werden sie nach dem allgemeinen Umlageschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG unter allen Wohnungseigentümern verteilt. Dies ist auch interessengerecht, weil die Veräußerungszustimmung letztlich dem Schutz der verbleibenden Wohnungseigentümer dient. Wie bereits oben erwähnt, können diese Kosten über die Gemeinschaftsordnung – auch durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 7 WEG – auf den veräußernden Wohnungseigentümer abgewälzt werden (Hügel, MittBayNot 2016, 109, 115), nicht jedoch auf den Erwerber. Der ist zum Zeitpunkt der Entstehung des Erstattungsanspruches nämlich noch gar nicht Teil der Eigentümergemeinschaft.

Erstattungsanspruch des Verkäufers

Zu beachten ist, dass der Notar, der die Verwalterzustimmung beglaubigt hat, grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Originalurkunde hat, solange seine Kosten nicht beglichen sind. Der beglaubigende Notar könnte seine Urkunde deshalb mit entsprechendem Hinweis an den beurkundenden Notar weiterleiten: Der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft weigerten sich, die Kosten zu übernehmen, und die Kaufvertragsparteien seien nicht unmittelbare Schuldner der Beglaubigungskosten, sodass nicht beurteilt werden könne, ob Letztere insoweit eine materiell-rechtliche Kostentragungspflicht trifft. Erfolgt die Übersendung der Verwalterzustimmung durch den beglaubigenden Notar allerdings unzulässigerweise mit der Bitte um bloße Zahlungsvermittlung, kann der beurkundende Notar davon auch ohne Zahlungsvermittlung Gebrauch machen. Der Verwalter sollte deshalb zunächst Einsicht in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nehmen, um festzustellen, wer die Kosten der Zustimmungserklärung zu tragen hat, was in der Regel der Veräußerer sein wird. Der Veräußerer wiederum wird dies auf den Erwerber übertragen. Das allerdings bedeutet dann nicht, dass gegenüber dem Erwerber ein direkter Anspruch auf Zahlung besteht. Der Veräußerer hat jedoch einen Erstattungsanspruch. Insofern ist ihm zu raten, die Kosten für die Verwalterzustimmung schnellstmöglich an den ­beglaubigenden Notar zu zahlen.

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