Wer zahlt was und wie viel?

Wie Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können: gesetzliche und vertragliche Grundlagen.

Der Gesetzgeber hat in den §§ 556, 556a und 560 BGB Rechtsgrundlagen für die Vereinbarung, Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten geschaffen. Vermieter können die Betriebskosten in unterschiedlicher Weise an die Mietpartei übertragen. Grundsätzlich unterscheidet man:

1. die Betriebskostenpauschale, über die nicht abgerechnet wird, und
2. die Betriebskostenvorauszahlung bzw. -abschlagszahlung mit der Verpflichtung der jährlichen Rechnungslegung.

Viele Vermieter halten es für selbstverständlich, dass der Mieter die im Zusammenhang mit der Nutzung des Miet­objekts entstehenden Kosten automatisch zu tragen habe. Eine gesetzliche Verpflichtung, wonach der Mieter sämtliche mit dem Betrieb der Immobilie zusammenhängenden Kosten unmittelbar zu tragen hat, existiert jedoch nicht. Es bedarf immer einer vertraglichen Vereinbarung, um die Betriebskosten weitergeben zu können. Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten, so sind gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Lasten, d. h. die Betriebskosten, vom Vermieter zu tragen.

Die Vertragliche Grundlage

§ 535 Abs. 2 BGB verpflichtet den Mieter, an den Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Der Gesetzgeber überlässt es somit den Vertragsparteien, eine entsprechende vertragliche Regelung auch in Bezug auf die Betriebskosten zu finden, die dem jeweiligen Interesse der Parteien und den Umständen gerecht wird. Der Gesetzgeber unterlässt es für den Bereich des preisfreien Wohnraummietrechts, den Parteien Vorgaben zur Gestaltung der Miete und deren Struktur zu machen. Lediglich nach den Bestimmungen der HeizKV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig auf die Nutzer zu verteilen. Die Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage sind daher bei allen Mietverhältnissen neben der Miete gesondert umzulegen und abzurechnen, sofern nicht eine Ausnahmeregelung greift. Die Vereinbarung einer sog. Bruttowarmmiete ist daher grundsätzlich unzulässig.

Ob und in welchem Umfang Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können, ist daher eine Frage der Vertragsgestaltung.

Gestaltung der Mietstruktur

Es gibt in der Praxis eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Mietstruktur zu gestalten. Entsprechend haben sich auch unterschiedliche Mietbegriffe entwickelt:

Bruttowarm- oder Inklusivmiete: Hier wird als Miete ein einziger Betrag ausgewiesen; für Betriebskosten einschließlich derer für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung vereinbart. Zu beachten ist, dass die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete gegen die HeizKV verstoßen kann. Beispiel:
■ Miete    550 Euro

Bruttokaltmiete: Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten enthalten. Sie werden nicht durch eine Pauschale oder Vorauszahlung neben der Miete separat erhoben. Beispiel:
■ Miete    500 Euro
■ Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten    50 Euro

Nettokaltmiete: Neben der Miete werden für sämtliche anfallenden und umlegbaren Betriebskosten Vorauszahlungen oder Pauschalen erhoben, § 556 Abs. 2 BGB.
Entweder wird hier eine Vorauszahlung für alle fBetriebskosten, inkl. Heizung und Warmwasser, bezahlt, oder für die Heiz- und Warmwasserkosten wird eine Vorauszahlung angesetzt und zusätzlich für die übrigen Betriebskosten eine Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart. Hierzu zählen auch diejenigen Fälle, in denen der Mieter nicht mit dem Vermieter, sondern direkt mit einem Versorgungsunternehmen abrechnet, z. B. wenn er Müllplaketten bei der Gemeinde kauft oder Gas/Wasser aufgrund eines eigenen Vertrags direkt vom Versorger bezieht. Die Kosten für Strom werden zumeist bereits von den Unternehmen direkt mit den Verbrauchern, Mietern abgerechnet.
Beispiel:
■ Miete    500 Euro
■ Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten 50 Euro
■ Vorauszahlung auf übrige Betriebskosten
gem. § 2 BetrKV    50 Euro

oder:

■ Miete    500 Euro
■ Vorauszahlung auf sämtliche Betriebskosten
gem. § 2 BetrKV    100 Euro

oder:

■ Miete    500 Euro
■ Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten 50 Euro
■ Pauschale für übrige  Betriebskosten
gem. § 2 BetrKV    50 Euro

Teilinklusiv- oder Teilbruttokaltmiete: Hier werden neben der Miete Betriebskosten gesondert geltend gemacht, jedoch werden nicht alle anfallenden Positionen dem Mieter weiterberechnet. In der Regel werden nur die verbrauchsabhängigen Kosten, zum Beispiel Wasser, Schmutzwasser oder auch Müllbeseitigung, dem Mieter in Rechnung gestellt; die übrigen Betriebskosten sind dann mit Zahlung der Miete abgegolten. Beispiel:
■ Miete    500 Euro
■ Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten 50 Euro
■ Vorauszahlung auf Kosten für Wasser,
Abwasser und Müllbeseitigung 20 Euro

oder:

■ Miete    500 Euro
■ Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten 50 Euro
■ Pauschale für Wasser, Abwasser und
Müllbeseitigung    20 Euro

Im Beispiel sind die Positionen Wasser und Abwasser bzw. Schmutzwasser umlagefähig. Strittig ist, ob auch die Gebühren für das sog. Niederschlagswasser an den Mieter weitergegeben werden können. Da es sich hierbei ebenfalls um sog. Entwässerungskosten im
Sinne des § 2 Nr. 3 BetrKV handelt, sind diese vom Mieter grundsätzlich zu bezahlen. Allerdings entspricht die Bezeichnung „Abwasser“ nicht der rechtlichen Bezeichnung „Entwässerung“, so dass aufgrund dieser Abweichung nicht eindeutig die Kostenübernahme auch für das Niederschlagswasser gegeben ist.

Die Betriebskostenpositionen

§ 2 BetrKV enthält die Aufstellung der einzelnen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV).
Nicht zu den Betriebskosten gehören:

• Verwaltungskosten, d. h. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BetrKV).
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, d. h. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Der Begriff Betriebskosten setzt weiter voraus, dass die Kosten dem Eigentümer laufend entstehen, jedoch brauchen sie weder in derselben Höhe noch im selben Zeitraum, z. B. jährlich, anzufallen. Auch Kosten, die turnusmäßig alle drei bis fünf Jahre entstehen, gehören zu den Betriebskosten (z. B. Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV, Eichung der Wasserzähler). Einmalige oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten fallen nicht unter den Begriff der Betriebskosten (z. B. Zwischenablesung).

Gemäß § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV sind folgende Betriebskosten umlagefähig:

Grundsteuer / Wasser / Abwasser bzw. Entwässerung / Heizung / Warmwasser / Aufzug / Straßenreinigung / Müllbeseitigung / Gebäudereinigung, Ungeziefer­beseitigung / Gartenpflege / Beleuchtung / Kaminkehrer / Sach- und Haftpflichtversicherung / Hausmeister /  Antenne, Breitband, Sat-TV /  Einrichtung der Wäschepflege.

Gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV können auch sonstige Kosten, d. h. solche, die nicht von den in Nr. 1 – 16 BetrKV genannten Positionen erfasst sind, als Betriebskosten umgelegt werden. Die Regelung zeigt, dass die Aufstellung in § 2 BetrKV nicht abschließend ist. Hier können also noch weitere Positionen umgelegt werden, insbesondere Betriebskosten von Nebengebäuden (z. B. Garagen, Anlagen und Einrichtungen).

Die sonstigen Betriebskosten dürfen aber nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag genau bezeichnet wurden (BGH U. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417). Nicht ausreichend ist die pauschale Anführung von „sonstigen Betriebskosten“.

Neueinführung von Betriebskosten

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Betriebskosten nachträglich in zulässiger Weise neu eingeführt wurden. Diese Ausnahme ist jedoch nicht erfüllt, wenn es sich um sog. vergessene Betriebskosten handelt, d. h. um Kostenarten, die bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhanden waren und deren Aufnahme in den Mietvertrag nur vergessen wurde (Beispiel: Rauchwarnmelder in einem Bundesland, in dem bereits Rauchwarnmelder vorgeschrieben sind).

Mit Vertragsabschluss haben die Vertragsparteien die Mietstruktur festgelegt. Im Lauf eines Mietverhältnisses können sich jedoch Änderungen ergeben, die die Neueinführung von Betriebskosten erforderlich machen.

Der Vermieter kann neue Betriebskosten zum Beispiel an den Mieter weitergeben, wenn der Vertrag eine Mehrbelastungsabrede enthält. Das ist dann unproblematisch, wenn es sich um Positionen handelt, die in § 2 BetrKV Nr. 1 – 16 explizit genannt sind. Für sonstige Positionen kann dies jedoch nicht gelten. Als sonstige Position zählen z. B. diejenigen für die Wartung von Rauchwarnmeldern. Sind diese bei Vertragsabschluss bereits im Mietobjekt installiert, so muss der Vermieter die Umlage der Kosten ausdrücklich ­vereinbaren.

Bei der Nachrüstung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB). Die Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten ist zulässig, wenn sie als Folge einer Modernisierung entstanden sind. Der BGH hat die Umlage im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung für Aufzugskosten nach dem Einbau eines Aufzugs (U. v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229) und für Kabelgebühren nach dem Anschluss an das Breitbandkabelnetz bejaht (U. v. 27.6.2007, VIII ZR 202/06, WuM 2007, 571). Beide Entscheidungen sind aber nicht für „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV ergangen. Nach Auffassung des LG Magdeburg (U. v. 27.9.2011, 1 S 171/11, ZMR 2011, 957) kann der Vermieter die Kosten für die turnusmäßige Überprüfung von  Rauchwarnmeldern umlegen, da die Wartungskosten Folgekosten einer Modernisierungsmaßnahme darstellen. Zu unterscheiden hiervon sind jedoch die Kosten für den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern. Diese können im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 559 BGB an die Mieter weitergegeben werden.

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