Wirksam beschließen - Beschlussfassungen zur modernisierenden Erhaltung wollen gut durchdacht sein.

Unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen beschließen – wie geht das? Laut dem inzwischen nicht mehr ganz so novellierten Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt für Maßnahmen, die über die ordnungsmä­ßige Instandhaltung und Instandsetzung (= Erhaltung) hinausgehen, § 20 WEG zu baulichen Veränderungen. Danach können Beschlussfassungen über die Durchfüh­rung von modernisierenden Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) erfolgen, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme betroffenen Eigentümer ankommt.
 

Begriffsbestimmung
Bei einer modernisierenden Erhaltung handelt es sich um eine Reparatur oder die Abwendung eines anste­henden erheblichen Schadens, bei der über die Repa­ratur hinaus das gemeinschaftliche Eigentum durch eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung verändert wird. Erhaltungsmaßnahmen wer­den daher oft dazu genutzt, ein zu erhaltendes Bau­teil zu verbessern. Die Erhaltungsmaßnahme wird also mit einer baulichen Veränderung verbunden.
 

Das Beispiel Heizungsanlage
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft möchte beschließen, eine veraltete und reparaturanfällige Hei­zungsanlage gegen eine Anlage mit moderner Brenn-werttechnik, die technisch auf dem neuesten Stand ist, auszutauschen, womit nachweislich ein Einsparpoten­zial von 15 bis 25 Prozent der Heizkosten erreicht wer­den kann.
 

Die Kostenverteilung
Wenn sich die dafür anfallenden Kosten „innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren“, sind sie von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen (§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG). Das heißt, was früher nur für sogenannte moder­nisierende Instandsetzungen galt, gilt inzwischen für alle baulichen Veränderungen. Dabei regelt das Gesetz bewusst nicht konkret, was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist. Denn die von der Rechtsprechung zur sogenannten modernisierenden Instandsetzung ent­wickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall zehn Jahre betragen soll, lässt sich nicht statisch über­tragen. Der Zeitraum kann je nach konkreter Maß­nahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten der gesamten Eigentümerschaft zu ermöglichen.

Übertragen auf das obige Beispiel heißt das: Auch wenn die Heizungsanlage nur veraltet und reparatur­anfällig, jedoch nicht defekt war, kann diese bestenfalls ohne Probleme auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetauscht werden, da von einer Amortisation in einem angemessenen Zeitraum ausgegangen wird.

Sollte allerdings das Vorliegen dieser Voraussetzung nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG unklar oder gar streitig sein, könnte die Regelung in § 21 Abs. 3 WEG zu tak­tischem Stimmverhalten verführen, nämlich dann, wenn die Maßnahme keinen neuen Nutzen mit sich bringt, der den mit Ja stimmenden Eigentümern als Ausgleich für die dafür aufzuwendenden Kosten die­nen können.
 

Rechtssichere Beschlussfassung
Um gerade energetische Sanierungen dieser Art in Eigentümergemeinschaften durch rechtssichere Beschlussfassungen voranzubringen, ist es für Verwal­tungen und Eigentümergemeinschaften sehr wichtig, wirksame Beschlüsse für die unterschiedlichen Vari­anten baulicher Maßnahmen und deren Kostenfolgen nach den §§ 20 und 21 WEG zu fassen.

Entsprechend dem obigen Beispiel einer Heizungssa­nierung kommt das Gesetz in § 21 Abs. 2 WEG bes­tenfalls zu einer gemeinschaftlichen Kostentragung, weil sich die Kosten nachweislich amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Alternativ kann der Beschluss über die Maßnahme mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG) gefasst werden. Dieses zusätzli­che Erfordernis der Kostenfolge bringt es jedoch mit sich, dass die Eigentümer bei der Abstimmung nicht wissen, wer die Kosten der Maßnahme zu tragen hat. Um dieser Ungewissheit vorzubeugen, bietet sich in Übereinstimmung mit der Gesetzesbegründung eine bedingte Beschlussfassung an, woraus deutlich wird, dass die Eigentümer den Beschluss nur wollen, wenn alle Eigentümer die Kosten gemeinschaftlich tragen:
 

Musterbeschluss
Ein solcher Beschluss könnte wie folgt aussehen:

„(1) Die Eigentümer stimmen folgen­der baulicher Veränderung [möglichst genaue Beschreibung der Maßnahme oder Bezugnahme auf Angebot mit Datum] unter der aufschiebenden Bedin­gung zu, dass ein Beschluss bestands­kräftig wird, nach dem die Kosten dieser Maßnahme alle Eigentümer nach Mitei-gentumsanteilen (MEA) tragen.

(2) Die Eigentümer beschließen, dass die Kosten der Maßnahme unter TOP 1 von allen Eigentümern nach MEA zu tragen sind.“

Enthalten ist u. a. dieser Beschluss in der VDIV-Beschlussvorlagensammlung „Neue Beschlüsse nach der WEG-Reform 2020“. Sie ist als Download zum Preis von 79 Euro zzgl. ges. USt. online erhältlich: www.vdiv.de/publikationen

Zu berücksichtigen ist, dass der Beschluss über die Maßnahme zu (1) unbedingt zu verkünden ist. Dieser erste Beschluss wird allerdings nur unter der festgeleg­ten Bedingung eines bestandskräftigen Beschlusses zu (2) über die gemeinschaft­liche Kostentragung wirksam.