Wohin damit? Gehören Nutzerwechselgebühren in die Heizkostenabrechnung?

Nach § 6 der Heizkostenverordnung (HeizkV) ist der Vermieter verpflichtet, Heiz-und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig zu verteilen. Zu diesem Zweck muss er nach § 4 Abs. 2 HeizkV die vermieteten Räume mit Zählern ausstatten. Zieht ein Mieter unterjährig aus, muss der Vermieter nach § 9 b HeizkV grundsätzlich eine Zwischenablesung vornehmen. Von dieser Verpflichtung kann es Ausnahmen geben, wenn die Zwischenablesung aus tatsächlichen oder technischen Gründen nicht möglich ist. Das wäre jedoch ein Thema für einen eigenen Beitrag. Uns soll hier der Regelfall beschäftigen, bei dem eine Zwischen­ablesung durchzuführen ist. Es fragt sich nun, ob und unter welchen Voraussetzungen die mit dieser Zwischenablesung und Zwischenabrechnung entstehenden Mehrkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung umgelegt werden können.

Die Kosten der Zwischenablesung

Zunächst geht es um die Kosten der reinen Zwischenablesung. Im Normalfall wird der Vermieter oder sein Beauftragter, z. B. der Hausmeister, anlässlich der Rückgabe der Wohnung die Zählerstände erfassen und im Übergabeprotokoll vermerken. Bis hierher entstehen dem Vermieter allenfalls Selbstkosten, von der Ablesung durch einen Hausmeister oder den Sondereigentumsverwalter einmal abgesehen. Das ändert sich erst, wenn schon für die Zwischen­ablesung ein externer Dienstleister, das Abrechnungsunternehmen, beauftragt wird. In der Praxis dürfte dies jedoch nur noch bei Verwendung von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip infrage kommen. Deren Ablesung kann Laien tatsächlich Schwierigkeiten bereiten, während man dafür bei digital erfassenden Geräten wie auch analog anzeigenden Wasserzählern kein Fachmann sein muss.

Die Kosten der Zwischenabrechnung

Auf der Grundlage der mit der Zwischenablesung ermittelten Werte erstellt das Abrechnungsunternehmen die Einzelabrechnung. Da bei unterjährigem Auszug für die betreffende Wohnung jedenfalls mehr als eine Abrechnung pro Abrechnungszeitraum zu erstellen ist, berechnet der Dienstleister dem Eigentümer dafür gesonderte Gebühren. Das sind, wenn man so will, die Nutzerwechselgebühren im eigentlichen Sinn.

Die Umlage der Mehrkosten

Nun sollte man meinen, dass sowohl die Kosten der Zwischenablesung als auch die der gesonderten Abrechnung Betriebskosten im Sinne der §§ 7 Abs. 2 und 8 Abs. 2 HeizkV sind. Als solche wären sie ohne Weiteres im Rahmen der Heizkostenabrechnung umlegbar – und zwar nicht auf den ausziehenden Mieter, sondern auf alle Mieter, gemäß dem vereinbarten Umlageschlüssel. Denn nach § 2 Ziffern 4, 5 und 6 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören die „Kosten der Berechnung und Aufteilung“ zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Der BGH sah das in seiner Entscheidung vom 14.11.2007 (VIII ZR 19/07) anders: Seiner Auffassung nach handelt es sich dabei deshalb nicht um Betriebskosten, weil diese Kosten nicht „laufend“ entstehen. Nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV sind Betriebskosten ja jene Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Die Kosten der Zwischenablesung und -abrechnung würden jedoch im jeweiligen Mietverhältnis nur einmal und damit nicht wiederkehrend anfallen. Vielmehr – so der BGH – handele es sich um Verwaltungskosten, die jedenfalls nicht auf alle Mieter, sondern allenfalls – bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung – dem ­ausziehenden Mieter belastet werden könnten.

Vertragliche Vereinbarungen

Die Frage ist, ob eine Vereinbarung im Mietvertrag, die die Kosten der Zwischenabrechnung immer dem ­ausziehenden Mieter aufbürdet, überhaupt wirksam ist. Das hat der BGH in dieser Entscheidung offen gelassen, weil es für die Lösung des Falles darauf nicht ankam. Und letztlich wird man diese Frage jedenfalls bei Wohnraummietverträgen in der Regel verneinen müssen:

Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass der Vermieter „die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“ hat – § 535 Abs. 2 S. 3 BGB. Das heißt, dass grundsätzlich alle aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2.5.2012 – XII ZR 88/10). § 556 Abs. 1, 2 BGB macht davon eine Ausnahme und erlaubt die Umlage von Betriebskosten nach der BetrKV. Die Ausnahme gilt aber nur für die dort aufgezählten Kostenarten. Das hat der BGH wiederholt klargestellt, zuletzt in seiner Entscheidung vom 19.12.2018 (VIII ZR 254/17). Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV gehören jedoch „die Kosten der Verwaltung des Gebäudes“ nicht zu den Betriebskosten.

Eine davon zulasten des Mieters abweichende Vereinbarung (in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung) verbietet § 556 Abs. 4 BGB. Und damit ist man bei den üblichen Formularverträgen schon am Ende der Fahnenstange angelangt. Ob der Satz „Der Mieter trägt die Kosten der Zwischenablesung“ dann im Fließtext steht oder handschriftlich angefügt wird, ist auch schon egal.

Die Umlage von Verwaltungskosten wird man allenfalls im Rahmen von Individualvereinbarungen regeln können. Jedenfalls bei der Wohnraummiete ist der Weg dorthin immer schon dann versperrt, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn von § 14 BGB ist. Dieser Begriff wird im BGB anders verstanden als etwa im Steuer- oder Handelsrecht. Unternehmer in diesem Sinn ist der Vermieter schon dann, wenn er mehrere Immobilien besitzt, wobei die Gerichte unterschiedlich streng sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 7.10.2004 – I-10 U 70/04: „zwei Einfamilienreihenhäuser und eine Einliegerwohnung“; AG Hannover, Urteil vom 24.9.2009 – 414 C 6115/09: „mehrere Wohnungen“). Faustregel: Ab zwei Wohnungen wird’s gefährlich, zumal wenn der Vermieter eine Hausverwaltung beauftragt hat. Denn dann gilt der Vermieter als Unternehmer und alle von ihm verwendeten Vertragsformulierungen gelten als gestellt und damit als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 310 Abs. 3 BGB). Und in deren Rahmen ist die Umlage von Verwaltungskosten nach ganz herrschender Rechtsprechung nicht möglich. Dem hat sich nun auch der BGH in seiner Entscheidung vom 19.12.2018 (VIII ZR 254/17) angeschlossen: Neben der Grundmiete können nur die in § 2 BetrKV genannten Bewirtschaftungskosten umgelegt werden, und Verwaltungskosten gehören nun einmal nicht dazu.

Anders sieht es bei Gewerbemietverträgen aus, für die die Regelungen der Heizkostenverordnung ja grundsätzlich auch gelten. Denn dort darf der Vermieter auch durch Klauseln deutlich weiter von der gesetzlichen Lage abweichen. Immerhin handeln hier in der Regel auf beiden Seiten (Voll-) Kaufleute. Und die sind nach der gesetzlichen Konzeption weniger schutzbedürftig als der Wohnraummieter, der bei Abschluss des Wohnraummietvertrages immer als Verbraucher handelt, und sei er noch so ­rechtskundig.

Sind also Vereinbarungen im Wohnraummietvertrag zur Umlage von Nutzerwechselgebühren als Verwaltungskosten nicht möglich, bleibt nur, eine von § 9 b HeizkV abweichende Vereinbarung zu treffen. Im Mietvertrag kann also geregelt werden, dass bei Auszug des Mieters keine Zwischenablesung erfolgt, sondern die anteiligen Heizkosten z. B. nach Grad­tagszahlen berechnet und umgelegt werden. Dadurch fallen aber nur die Kosten der Zwischenablesung weg. Die Kosten der zusätzlichen Abrechnung ­bleiben. Und für die gilt das oben Gesagte.

Fazit

Wie man es auch dreht und wendet, die Umlage einer Zwischenablesungsgebühr ist in aller Regel bei Wohnraummietverträgen unwirksam. Es bringt auch nichts, derartige Klauseln aufzunehmen in der Hoffnung, der Mieter würde in Unkenntnis der Rechtslage zahlen. Zum einen sind inzwischen 120 Prozent der Mieter Mitglied des örtlichen Mietervereins. Zum anderen darf ein Mieter seine in Unkenntnis geleistete Zahlung zurückfordern, denn es bestand kein Rechtsgrund dafür (§ 812 BGB). Nun könnte einem die Idee kommen, dass die Abrechnungsunternehmen derartige Zusatzkosten einfach in ihre allgemeine Kalkulation einfließen lassen und damit quasi ­einpreisen. Aber das ist eine andere Frage.

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