Wohin mit dem Geld?

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung von WEG-Vermögen in Zeiten sich wandelnder Finanzmärkte

Guthabenzinsen bei Banken und Sparkassen - wer kennt sie noch? In den vergangenen Jahren hatten Immobilienverwalterinnen und -verwalter eher das Problem, sich mit Verwahrentgelten auseinandersetzen zu müssen. Mittlerweile sind diese "Strafzinsen" Vergangenheit und Banken wie Sparkasse beginnen langsam wieder, die Guthaben von Eigentümergemeinschaften positiv zu verzinsen. Für Verwaltungen stellt sich damit die Frage, welche Aufgaben sie im Zusammenhang mit der Kontoführung nun haben.

Die Grundsätze

Konten von Eigentümergemeinschaften dürfen niemals so geführt werden, dass die Verwaltung der Kontoinhaber ist – auch wenn sie, beispielsweise bei einem Treuhandkonto, offenlegt, dass es sich um fremdes Vermögen (nämlich das der Eigentümergemeinschaft) handelt. Die Kontoführung ist nur dann ordnungsmäßig, wenn das Vermögen auf einem Konto liegt, dessen Inhaber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Der Verwalter als Organ ist verfügungsberechtigt.

Die Eröffnung von Bankkonten fällt unter die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Es handelt sich um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung, die auch nicht zu wesentlichen Verpflichtungen führt. Entsprechendes gilt für Kontoschließungen.

Was, wenn es günstigere Angebote gibt? 

Vor dem Hintergrund der in vielen Bereichen steigenden Kosten und der voraussichtlichen Zinsentwicklung könnte es sein, dass Eigentümer die Kontoführung hinterfragen: Gibt es nicht vielleicht eine Bank mit günstigeren Kontoführungsgebühren? Oder eine mit höheren Guthabenzinsen? Was aber, wenn heute Bank A die besseren Konditionen hat, nächsten Monat dann Sparkasse B? Nach § 27 Abs. 1 WEG wären Verwaltungen berechtigt, laufend neue Konten (zumindest für die Rücklagen) zu eröffnen und andere zu schließen. Was vielleicht noch gravierender wäre: Die deutlich höhere Verzinsung bei einer Bank führt zu einem Vermögensnachteil, wenn Gelder anderswo schlechter verzinst angelegt werden. Sind Verwaltungen dann womöglich schadensersatzpflichtig? Schließlich egeben sich aus § 27 Abs. 1 WEG nicht nur Aufgaben und Befugnisse, sondern auch Pflichten. §27 Abs. 1 WEG besagt deutlich, dass ein Verwalter nicht nur berechtigt, sondern auch dazu verpflichtet ist, untegeordnete Maßnahmen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen fühen, zu treffen.

Wie man Diskussionen entgeht

Wie in vielen Fällen bietet das neue Wohnungseigentumsrecht mit § 27 WEG Verwaltungen eine Lösungsmöglichkeit: Immer dann, wenn die Eigentümer eine Aufgabe des Verwalters durch Beschluss im Sinne von § 27 Abs. 2 WEG geregelt haben, sperrt dieser die Anwendung von § 27 Abs. 1 WEG. Der Verwalter geht also allen Diskussionen, ob er das richtige Konto bei der richtigen Bank zu den richtigen Konditionen führt, aus dem Weg, wenn er eine Entscheidung der Eigentümer herbeiführt. Ein möglicher Beschluss könnte wie folgt lauten: Es werden folgende Konten bei der X-Bank geführt: Girokonto und Tagesgeldkonto. Der Wechsel der Konten zu einer anderen Bank bedarf der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.

Müssen vor einem solchen Beschluss Angebote verschiedener Banken eingeholt werden, damit die Konto führungsgebühren und die Verzinsung verglichen werden können? Streng genommen könnte dies vertreten werden. An dieser Stelle könnte der Verwalter aber gegenüber den Eigentümern erklären, warum er mit einer bestimmten Bank zusammenarbeitet. Es ist nicht sehr wahrscheinlich, dass es hier zu Beschlussanfechtungsklagen kommt.

Zum Schluss noch ein Hinweis: Auch wenn vielleicht zukünftig wieder höhere Zinsen für größere Guthaben erzielt werden können – in keinem Fall dürfen Gelder verschiedener Eigentümergemeinschaften gesammelt und in einen „Pool“ angelegt werden: Jede Eigentümergemeinschaft hat ihre eigenen Konten.