Wohnraum schaffen - Wie steht das WEG zur Nachverdichtung durch Aufstocken von Bestandsimmobilien?

Zu den beherrschenden politischen Themen der letzten Dekade gehört der bezahlbare Wohnraum, vor allem in den deutschen Ballungszentren, wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt/Main, aber auch in kleineren Städten, insbesondere dort, wo Bildungseinrichtungen die Nachfrage nach günstigem Wohnen verstärken.

Da gerade in Innenstädten Wohnungseigentum verbreitet ist, spielt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine wichtige Rolle, wenn es um die Frage geht, ob zusätzliche Wohnungen durch Nachverdichtung geschaffen werden können. Vor diesem Hintergrund hat das Bayerische Staatsministerium der Justiz in seinem Diskussionsentwurf für ein Gesetz „für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ (gemeint: Wohnungseigentum) vorgeschlagen, bauliche Veränderungen zu erleichtern, die u. a. „die Schaffung von Wohnraum durch den Ausbau bestehender Gebäude fördern“ sollen (s. S. 2 des Entwurfes, abrufbar unter: https://www.justiz.bayern.de/media/pdf/gesetze/diskussionsentwurf_des_bayerischen_staatsministeriums_der_justiz_zur_reform_des_weg.pdf). In Zeiten anhaltender Wohnraumknappheit in Ballungsräumen, so heißt es auf S. 21 f. des Entwurfes, könne in diesen ohnehin bereits stark verdichteten Gebieten dringend benötigter zusätzlicher Wohnraum nicht mehr ausschließlich durch Neubauten geschaffen werden. Vielmehr bedürfe es zusätzlich einer effizienten Nutzung bestehender Gebäude durch Aus- und Umbaumaßnahmen bzw. Aufstockungen als effektives Gegenmittel gegen urbane Wohnungsnot sowie steigende Mieten und Immobilienpreise.

Unterscheidung von Sachenrecht und Verwaltung

Wohnungseigentumsrechtlich wirft die nachträgliche Schaffung neuen Wohnraums verschiedene Rechtsfragen auf. Im Detail gibt es dabei erhebliche Unterschiede, je nachdem, welche Maßnahmen beabsichtigt sind und ob diese bereits bei Wohnungseigentumsbegründung in der Anlage vorhergesehen und daher in der Gemeinschaftsordnung geregelt wurden (zu solchen „Ausbaurechten“ und deren Auslegung instruktiv Lehmann-Richter ZWE 2017, 193). Letzteres ist vor allem bei vorhandenen „Ausbaureserven“ nicht selten der Fall. Meistens handelt es sich um nicht ausgebaute Dachgeschosse. Nachverdichtung kann aber auch durch Aufstockung von Geschossen, z. B. anlässlich eines Dachgeschossausbaus, erfolgen. In manchen Anlagen können auf dem Grundstück der Gemeinschaft sogar vollkommen neue ­Baukörper errichtet ­werden.
Derartige Vorhaben berühren regelmäßig sowohl das sachenrechtliche Grundverhältnis (§§ 2 ff. WEG) als auch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 ff. WEG). Die Unterscheidung ist wichtig, weil Änderungen auf der sachenrechtlichen Ebene zwingend voraussetzen, dass sämtliche Eigentümer entsprechende Erklärungen abgeben, die wenigstens notariell beglaubigt sein müssen. Haben Dritte, z. B. finanzierende Banken, Rechte an einzelnen Einheiten, wird das Grundbuchamt in aller Regel auch deren Zustimmung fordern.

Nadelöhr „sachenrechtliches ­Grundverhältnis“

Das sachenrechtliche Grundverhältnis ist dann betroffen, wenn gemeinschaftliches in Sondereigentum umgewandelt werden muss. Soll der neue Wohnraum auf Grundstücks- oder Gebäudeflächen errichtet werden, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist eine Umwandlung in Sondereigentum erforderlich, wenn die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer die Kosten für die Baumaßnahme durch Verkauf der neu geschaffenen Wohnungseigentumseinheit(en) amortisieren wollen. Das dürfte der Regelfall sein. In manchen Teilungserklärungen wird daher versucht, einen zum Ausbau Berechtigten zur Umwandlung in Sondereigentum zu ermächtigen oder zu bevollmächtigen. Die h. M. hält das aber für unzulässig (Häublein AnwZert MietR 18/2012 Anm. 1).
Ersatzkonstruktionen, wie die Begründung eines Sondernutzungsrechts an der neuen Wohnung, das mit einer Stellplatz- oder Kellereinheit verbunden wird, helfen meistens nicht. Zum einen können sie potenzielle Erwerber abschrecken („Wie, die Wohnung selbst gehört nicht mir?“). Zum anderen können auch Sondernutzungsrechte nicht mehrheitlich begründet werden, sodass die Dinge meist gar nicht nennenswert vereinfacht werden. Ob einzelne Eigentümer nach Treu und Glauben verpflichtet wären, an einer Umwandlung in Sondereigentum mitzuwirken, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Gerichte sind bei der Annahme solcher Pflichten äußerst zurückhaltend. Ob sie tatsächlich bestehen, weiß man praktisch erst, wenn ein entsprechendes Zustimmungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen wurde.

Diese Rechtsunsicherheit kann Wohnungseigentümer davon abhalten, Geld in eine Ausbauplanung zu investieren. Nur dort, wo sich die Flächen – ein Dachrohling etwa – bereits im Sondereigentum befinden, entfällt das Umwandlungserfordernis. Gelegentlich bedarf es hier aber einer Umwidmung von Teil- in Wohnungseigentum, die gleichfalls nicht mehrheitlich herbeizuführen ist. Ohne Überführung in das Sondereigentum bleibt einer ausbauwilligen Mehrheit nur der Weg, den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden neuen Wohnraum durch Vermietung zu amortisieren. Allerdings erhöht das dauerhaft den Verwaltungsaufwand bei der als Vermieterin auftretenden Gemeinschaft, kann zu Auseinandersetzungen innerhalb der Gemeinschaft führen und birgt selbstverständlich auch ein Leerstandrisiko. Angesichts dieser Schwierigkeiten greifen Erleichterungen auf der Ebene der Verwaltung, etwa im Rahmen von § 22 WEG, eindeutig zu kurz.

Nachverdichtung als grundsätzlich zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung

Neben den geschilderten sachenrechtlichen Implikationen der Nachverdichtung errichtet das WEG auch auf der Ebene der Verwaltung erhebliche Hürden. Wollen die Eigentümer die Kostenverteilung anpassen, weil der Flächenzuwachs durch die Miteigentumsanteile nicht adäquat abgebildet wird, können sie dies mehrheitlich nur bezüglich der Betriebs- und Verwaltungskosten tun (§ 16 Abs. 3 WEG), während die Neuverteilung von Instandsetzungskosten den strengeren Anforderungen des § 16 Abs. 4 WEG unterliegt und rechtssicher gegenwärtig nur dann dauerhaft vorzunehmen ist, wenn alle Eigentümer mitwirken.
Hinzu kommt, dass die Schaffung neuen Wohnraums zwar mietrechtlich als Modernisierungstatbestand eingestuft wird (§ 555b Nr. 7 BGB), § 22 Abs. 2 WEG aber nur auf § 555b Nr. 1 bis 5 BGB verweist. Die Nachverdichtung ist daher regelmäßig eine bauliche Veränderung, die sich nach § 22 Abs. 1 WEG richtet. Obwohl man bei Schaffung des WEG durchaus davon ausging, ein Dachgeschossausbau könne auch ohne oder gegen den Willen Einzelner erfolgen (s. Weitnauer in Weitnauer/Wirths, WEG, 1. Aufl. 1951, § 22 Rn. 3), haben sich die Dinge in den letzten Jahrzehnten anders entwickelt. Die Gerichte finden so gut wie immer einen Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG und lehnen es – vollkommen zu Unrecht – ab, diesen gegen die Belange der veränderungswilligen Mehrheit abzuwägen. Daraus resultiert ein allseitiges Zustimmungserfordernis, das die Baumaßnahmen oft be- bzw. verhindert.

Fazit

Dem geltenden Wohnungseigentumsrecht kann mit Fug und Recht eine „Nachverdichtungsfeindlichkeit“ attestiert werden, die auch durch den vorliegenden Diskussionsentwurf aus Bayern nicht beseitigt wird.

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