Zeit läuft, kein Ende in Sicht! - Die dringend erforderliche Grundsteuerreform stockt. Derzeit geht es um die Umlagefähigkeit der Steuer auf Mieter im Rahmen der Betriebskosten.

Im April 2018 urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer dem grundgesetzlichen Gleichheitssatz widerspricht und somit verfassungswidrig ist. Eine Reform ist daher dringend erforderlich, wenn die Grundsteuer über das Jahr 2019 hinaus erhoben werden soll.

Die Grundsteuer als Substanzsteuer

Die Grundsteuer wird als Substanzsteuer auf das Eigentum an Grundstücken, auf die Bebauung und zugehörige Erbbaurechte erhoben. Als Gemeindesteuer (Art. 106 Abs. 6 Grundgesetz) verbleibt das Aufkommen in der Kommune und kann dort für die kommunale Daseinsvorsorge, also Pflege und Ausbau von Infrastruktur, verwendet werden.

Ein Kompromiss, der keiner ist

Anfang März hatten sich Bund und Länder auf einen Kompromiss für die Reform der Grundsteuer geeinigt. Demnach sollen für ihre Berechnung zukünftig die mit dem Mikrozensus ermittelte durchschnittliche Nettokaltmiete, das Baujahr und Bodenrichtwerte herangezogen werden. Darüber hinaus soll die Steuermesszahl voraussichtlich bei 0,325 Promille liegen. Die Festlegung des Hebesatzes soll weiterhin den Kommunen vorbehalten bleiben. Ausnahmen und Sonderregelungen sind für die Ermittlung der durchschnittlichen Nettokaltmieten und die Integration des Baujahrs geplant, um unmäßige Härten zu vermeiden und den bürokratischen Aufwand zu minimieren.

Den vereinbarten Eckpunkten verweigert der Freistaat Bayern jedoch die Zustimmung. Weil diese Reformvariante zu bürokratisch sei, zudem zu Mieterhöhungen führen würde und nach wie vor verfassungsrechtlich mit Zweifeln behaftet sei, so die Kritik, favorisiere man in Bayern ein Flächenmodell. Um zumindest dem Anstieg der Mietkosten vorzubeugen, brachte die SPD in der Folge den Vorschlag ins Spiel, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten abzuschaffen. Auch die Fraktionen Bündnis 90/Die Grünen (BT-Drs. 19/8827) und Die Linke (BT-Drs. 19/7980) plädieren dafür.

Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer ergibt sich aus § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Als Umlageschlüssel für die Grundsteuer sollte die Wohnfläche dienen, sie kann aber nach entsprechendem Bescheid auch wohnungsbezogen abgerechnet werden. Für vermietete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften gilt: Eigentümer können die für ihre vermieteten Wohnungen erhobene Grundsteuer komplett auf ihre Mieter umlegen. Stehen solche Wohnungen allerdings leer, müssen Vermieter die darauf entfallende Steuer selbst tragen.

Befürworter der Umlagefähigkeit argumentieren, dass die über die Grundsteuer finanzierte kommunale Daseinsvorsorge ausschließlich den Wohnungsnutzern unmittelbar zugutekomme. Gegner der Umlagefähigkeit stützen sich auf den Hinweis, dass Eigentümer wegen der wertsteigernden Wirkung einer funktionierenden Infrastruktur auf Immobilien die wahren Nutznießer seien. Zudem würde es Mieter direkt entlasten, wenn die Grundsteuer als Posten in der Betriebskostenabrechnung entfiele. Allerdings wird auch die Befürchtung geäußert, dass Eigentümer die eigentlich von ihnen zu zahlende Grundsteuer dann zukünftig in Neuvertragsmieten einpreisen würden – mittelfristig mit zusätzlich preistreibender Wirkung auf die Mietspiegel. So könnten die Mietpreise flächendeckend steigen. Wird die Umlagefähigkeit aber gestrichen, haben Vermieter höhere Kosten zu tragen, was ihren Investitionsspielraum beispielsweise für wichtige energetische Sanierungen oder den Neubau deutlich einschränkt.

Die Reform der Grundsteuer muss 2019 verabschiedet werden

Unumstößlich ist, dass die Korrektur der Bewertungsvorschriften bis zum 31. Dezember 2019 vorgelegt und bis Ende 2024 umgesetzt sein muss. Verfehlt die Bundesregierung eine Reform innerhalb dieser Frist, drohen den Kommunen erhebliche Steuerausfälle. Denn mit einem Ertrag von jährlich über 14 Milliarden Euro ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Ob die Umlagefähigkeit dabei erhalten bleibt oder gestrichen wird, steht auf einem anderen Blatt.

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