Zensus 2022

Wie wohnt Deutschland und wie wird geheizt?

Der lang erwartete und im vergangenen Juni vorgestellte Mikrozensus mit Daten aus dem Jahr 2022 gibt u. a. Einblicke in die Entwicklung von Eigentumswohnungen, wo wir in Deutschland beim Thema Beheizung stehen, wie es in Sachen Bestandsmieten aussieht und wie hoch der Anteil an Gebäuden ist, die aufgrund ihres Alters in den kommenden Jahren saniert werden müssen – ein Überblick.

Entwicklung der Zahl der Gebäude in Händen von WEG

Bei der Anzahl der Wohnungen wurde ein Plus von 6,3 Prozent verzeichnet (2011: 40.545.308, 2022: 43.106.589). Über den Zeitraum von elf Jahren sind 2.561.281 neue Wohnungen entstanden, im Durchschnitt etwa 232.844 pro Jahr. 2011 befanden sich 22,1 Prozent (8.956.419) in WEG, 2022 sind es nur noch 21,5 Prozent (9.277.939). In elf Jahren sind in WEG nur 321.520 neue Wohnungen entstanden, durchschnittlich ca. 29.229 pro Jahr. Der rückläufige Anteil der WEG an der insgesamt steigenden Gesamtzahl lässt sich mit einem Zuwachs bei den Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen um 16,8 Prozent (2011: 2.294.246, 2022: 2.679.282, + 385.036 Wohnungen, 0 pro Jahr: 35.003) sowie bei privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen um 25 Prozent (2011: 2.183.194, 2022: 2.728.586, + 545.392 Wohnungen, 0 pro Jahr:49.581) erklären. Durch die steigende Gesamtanzahl liegen 2022 zwar 3,6 Prozent mehr Wohnungen in WEG als 2011, das Wachstum liegt aber deutlich unter dem Gesamtanstieg. 

Ähnlich sieht es bei den Wohngebäuden aus: 2022 gab es 5,5 Prozent mehr Gebäude (2011: 18.922.614, 2022: 19.957.268, + 1.034.654 Gebäude, 0 pro Jahr: 94.059). Allerdings sank der Anteil in WEG von 9,3 Prozent (1.767.031) in 2011 auf 8,9 Prozent (1.771.291) in 2022. Auch hier bedeutet das in absoluten Zahlen zwar eine marginale Erhöhung um 0,2 Prozent (+ 4.260 Gebäude, 0 pro Jahr: 387), die aber im Vergleich mit der Gesamtentwicklung viel zu gering ausfällt.

Das heißt: Die Entwicklung bei Wohngebäuden und Wohnungen zwischen 2011 und 2022 fällt insgesamt eher schwach aus. Unterm Strich bleibt die Eigentumsquote in Deutschland weiter extrem niedrig. Das geringe Wachstum beim privaten Wohnungseigentum ist zunehmend problematisch. Eigentumsbildung als Altersvorsorge bleibt für viele Menschen eine Illusion.

Wie wird geheizt?

Zum ersten Mal wurde im Zensus auch der Energieträger erfasst, mit dem geheizt wird. Dabei dominieren fossile Brennstoffe: Rund 75 Prozent der Gebäude hierzulande werden mit Öl (gerundet 19 Prozent) oder Gas (gerundet 56 Prozent) beheizt. Rund 15 Prozent der Gebäude werden mit Fernwärme beheizt, nur etwa 3 Prozent mit Wärmepumpen. Holz oder Holzpellets machen nur 4 Prozent aus.

In Gebäuden, die zwischen 1990 und 2010 errichtet wurden, setzte man noch überwiegend auf Gas- oder Ölheizungen. Erst in Gebäuden der Baujahre nach 2010 ging der Anteil der fossilen Brennstoffe zugunsten von Wärmepumpen, Solar-/Geothermieanlagen und Fernwärme zurück. Seit 2010 spielen Ölheizungen im Neubau praktisch keine Rolle mehr (weniger als 2 Prozent der Wohnungen), Gas in den Neubauten der letzten Jahre jedoch immer noch eine nicht unbedeutende: 39 Prozent der ab dem Jahr 2016 gebauten Wohnungen werden noch mit Gas beheizt.

Was zahlen Mieter?

In der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 gaben alle Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Wohnungen die Nettokaltmiete an. Dadurch werden erstmals sämtliche Mietverhältnisse in Deutschland vergleichbar – nicht nur neue, sondern auch solche, die schon lange bestehen. Mietspiegel bilden in der Regel nur die Vermietungen der letzten Jahre ab und liegen auch nicht flächendeckend vor.

Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter beträgt für Deutschland insgesamt 7,28 Euro, bezogen auf Wohnungen in Wohngebäuden (ohne Wohnheime). Die günstigsten Wohnungen mit durchschnittlich 5,38 Euro sind in Sachsen-Anhalt zu finden, gefolgt von Thüringen (5,65 Euro) und Sachsen (5,72 Euro).

Recht teuer ist Wohnen erwartungsgemäß in den Großstädten: Hier liegen München (12,98 Euro), Frankfurt am Main (10,58 Euro), Stuttgart (10,39 Euro) und Heidelberg (10,02 Euro) mit jeweils über 10 Euro durchschnittlicher Nettokaltmiete pro Quadratmeter vorn. Berlin ist mit durchschnittlich 7,67 Euro pro qm (bei Bestandsmieten) eher im Mittelfeld. Die bundesweit günstigste Großstadt ist Chemnitz mit 5,26 Euro.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten geben bedingt Auskunft über die Anteile hoch- und niedrigpreisiger Wohnungen. Beim Blick auf die Großstädte zeigt sich, dass München den höchsten Anteil an Wohnungen mit einer Quadratmetermiete von 16 Euro und mehr hat. Jede vierte Wohnung (25 Prozent) in München weist eine solche Miete auf, aber nur 8 Prozent der Wohnungen dort haben eine Quadratmetermiete von unter 6 Euro. In Frankfurt am Main sind es 11 Prozent beziehungsweise 12 Prozent der Wohnungen, die eine hohe (≥ 16 Euro) oder eine niedrige (< 6 Euro) Miete pro Quadratmeter haben.

Wann sind Deutschlands Wohngebäude entstanden?

Bei Gebäuden im Alter ab 30 bzw. 40 Jahren stehen Modernisierungen und Sanierungen an. Das neue Gebäudeenergiegesetz regelt den Umstieg auf eine klimafreundlichere Beheizungsform, den die meisten Bestandsgebäude mit Wohnraum bis 2045 vollziehen müssen. Auf Immobilienverwaltungen kommt hier einiges an Arbeit zu. 71,25 Prozent des Gebäudebestands wurde vor 1990 errichtet. Nochmal 12,20 Prozent zwischen 1990 und 1999.