Zoff um den Balkon

Immer wenn es um Instandhaltung und Instandsetzung geht, scheiden sich die Geister: Was ist Gemeinschafts-, was Sondereigentum?

Balkone erhöhen den Gebrauchswert einer Wohnung. Dennoch kann es ungemütlich werden, weil Instandhaltung und Instandsetzung Kosten mit sich bringen. Immer wieder – gerade zur Versammlungszeit – geraten Wohnungseigentümer darüber in Streit und bringen mitunter auch den Verwalter in Schwierigkeiten. Der hat sich dabei natürlich möglichst neutral zu verhalten. Gleichwohl soll der vorliegende Beitrag eine Hilfestellung bieten, um Probleme möglichst objektiv, einvernehmlich und überzeugend lösen zu können.

Aufräumen mit einem weit Verbreiteten Irrtum

Die Frage, ob Balkone oder bestimmte Teile davon Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sind, ist für die Praxis in aller Regel von rein akademischer Natur. Denn wenn es um die Instandsetzungs- und/oder Kostentragungspflicht geht, kommt es nicht auf die Eigentumsverhältnisse an. Zwar ist es richtig, dass nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums die Gemeinschaft verantwortlich ist und für Teile des Sondereigentums der einzelne Sondereigentümer. Soll heißen: Die Gemeinschaft muss Teile des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftlich, also organisiert durch den Verwalter und handelnd im Namen des Verbandes, auf Kosten aller instand halten und instand setzen, wohingegen Teile des Sondereigentums der einzelne Sondereigentümer selbst und auf eigene Kosten instand halten und instand setzen muss. Allerdings können von dieser gesetzlichen Zuständigkeitsverteilung in der Teilungserklärung – besser gesagt: der Gemeinschaftsordnung – abweichende Regelungen vereinbart werden. Dies ist in sehr vielen Gemeinschaftsordnungen der Fall. So kann dort vereinbart sein, dass die Instandhaltung und/oder Instandsetzung von Balkonen oder Balkonteilen durch den Sondereigentümer und/oder auf seine Kosten zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob die betreffenden Balkonteile sachenrechtlich zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen oder zum Sondereigentum. Dementsprechend ist es ebenso vorstellbar, dass zwar die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung (und somit zur Auftragsvergabe gegenüber Handwerkern) bei der Gemeinschaft liegt, allerdings die Kosten der Maßnahme vom Sondereigentümer zu tragen sind. Voraussetzung für eine vom Gesetz abweichende Regelung ist in jedem Fall eine klare und eindeutige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Fehlt es daran, kann also ein objektiver Leser nicht auf Anhieb erkennen, dass eine vom Gesetz abweichende Regelung gewollt ist, dann bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeitsverteilung. Dies hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mehrfach festgestellt und so seine ständige Rechtsprechung verfestigt (siehe etwa BGH Urt. v. 22. 11. 2013 - V ZR 46/13 Rn 10; Urt. v. 2. 3. 2012 – V ZR 174/11 Rn 7). Diese Auslegungsregel gilt ausdrücklich auch für Balkone. So hat der BGH entschieden, dass eine in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) getroffene Regelung, nach deren Wortlaut „Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu setzen und instand zu halten sind,“ nicht etwa einschränkend dahin auszulegen ist, dass hiervon solche Kosten ausgenommen wären, die im Gemeinschaftseigentum stehende Balkonteile betreffen (BGH 16.11.2012 – V ZR 9/12). Der BGH hat mit dieser Aussage einer bei den Oberlandesgerichten verbreiteten Rechtsansicht eine Absage erteilt, wonach Teile der Balkonunterkonstruktion in jedem Falle der Instandsetzungsverantwortung und Kostentragungspflicht der Gemeinschaft unterstellt blieben, da der Balkonnutzer an diesen tragenden Teilen eines Balkons eben keinen „ausschließlichen Gebrauch“ im Sinne der o.g. Regelung habe. Für den vom BGH entschiedenen Fall bedeutete dies, dass der Sondereigentümer die Kosten der Reparatur der schadhaften Balkon- und Fugenabdichtung selbst zu zahlen hatte und sich die übrigen Miteigentümer folglich nicht an den Kosten zu beteiligen hatten.

Zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Für die Verwalterpraxis kommt es oft nicht auf die Eigentumsverhältnisse an Balkonen an, um strittige Fragen zu klären. Dennoch lohnt es sich, einige Worte über die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum an Balkonen und Balkonteilen zu verlieren. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können nur Räume zu Sondereigentum erklärt werden, die wesentlichen Bestandteile solcher Räume hingegen nicht. Vielmehr sind die wesentlichen Bestandteile von – wirksam – zu Sondereigentum erklärten (sprich: sondereigentumsfähigen) Räumen kraft Gesetz, d. h. also eben gerade nicht durch rechtsgeschäftliche Bestimmungen in der Teilungserklärung, ebenfalls Sondereigentum, da sie rechtlich das Schicksal des Raumes teilen. Dieser Grundgedanke gilt entsprechend für Balkone, was zu der Frage führt, ob Balkone überhaupt Raumeigenschaft besitzen, also sondereigentumsfähig sind. Höchstrichterlich geklärt ist dies nicht. Die überwiegende Auffassung bejaht die Raumqualität von Balkonen, besonders dann, wenn im Aufteilungsplan die Balkone eine Nummer erhalten haben, ebenso wie die anderen zur selben Wohnung gehörenden Zimmer. Folgt man dieser Ansicht, bedeutet dies aber nicht, dass alle Teile des Balkons sondereigentumsfähig wären. Denn aus den Regelungen in § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG ergibt sich wiederum, dass sämtliche Teile des Balkons, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen, zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Derartige Balkonteile sind mithin nicht sondereigentumsfähig. Dies gilt beispielsweise für Brüstung, Geländer, Decke, Bodenplatte und sonstige konstruktiv notwendigen Teile, Balkontüren und auch – vgl. den oben zitierten Fall des BGH – die Isolierschicht (Aufzählung nach Armbrüster in Bärmann, WEG 12. Auflage 2013, § 5 Rn 59). Als sondereigentumsfähiger Rest bleiben letztlich nur wenige Teile, namentlich der oberste begehbare Balkonbelag, Innenputz und Innenfarbanstrich sowie beispielsweise – sofern vorhanden – eine Holzverkleidung der Balkonunterseite des darüber befindlichen Balkons. Beim Balkonbelag ist also danach zu differenzieren, ob er eine mechanische und/oder abdichtende Funktion besitzt oder nicht. Falls ja, fehlt die Sondereigentumsfähigkeit, so dass etwa auch eine notwendig der Abdichtung dienende oberste Balkonschicht zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Steht der Balkonbelag hingegen im Sondereigentum, wie z. B. bei auf Mörtelsäckchen oder Kunststoffgittern verlegten Balkonplatten oder einem Holzbelag, und muss ein Sondereigentümer deren vorübergehende Entfernung bzw. Zerstörung gemäß § 14 Nr. 4 Halbs. 1 WEG dulden, damit die darunter befindliche, im Gemeinschaftseigentum stehende Unterkonstruktion saniert werden kann, so kann er gegen die Gemeinschaft einen Ersatzanspruch (§ 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG) haben; ggf. muss man sich darüber Gedanken machen, ob dieser Ersatzanspruch der Höhe nach gekürzt werden muss, wenn der Eigentümer für alte Fliesen, die ihre Lebensdauer erreicht oder überschritten haben, nunmehr neue Fliesen erhält (Abzug Neu für Alt).

Der Sonderfall

Heute werden bei Sanierungen im Gebäudebestand immer mehr abgängige Balkonkragplatten abgeschlagen, die Fassaden gedämmt und stattdessen neue Balkone im Ständerwerk vor die Fassade gestellt. Eine Verankerung erfolgt zumeist nur punktuell, z. B. an den Fußpunkten der Ständerkonstruktion oder an den Balkonaustritten vor den verschiedenen Geschossen. Soweit ersichtlich, gibt es noch keine rechtliche Diskussion, wie die Eigentumsverhältnisse an derartigen Anlagen zu qualifizieren sind. Da es sich um eine vor die Fassade gestellte Gesamtkonstruktion handelt, ergeben sich rechtliche Zweifel daran, die Raumeigenschaft der verschiedenen Balkonebenen des Ständerwerks zu bejahen und jeder Wohnung den ihr jeweils vorgelagerten Balkonteil als Sondereigentum zuzuordnen. Hier wird man darüber nachdenken müssen, ob nicht der „Balkonturm“ entweder zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist, wenn er wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und/oder des Gebäudes ist oder aber – theoretisch ebenfalls denkbar – ihn als so genanntes Mitsondereigentum (Nachbareigentum) derjenigen Wohnungseigentümer anzusehen, zu deren Wohnungen die aufgeständerten Balkone gehören.

Fazit für den Verwalter:

Es ist immer der erste und wichtigste Schritt, die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) gründlich zu lesen und unbefangen (objektiv) auszulegen. Da hierbei Rechtskenntnisse von nicht unerheblicher Bedeutung sein können, empfiehlt es sich, in einem zweifelhaften oder streitträchtigen Einzelfall anwaltlichen Rat einzuholen. Ein denkbarer Weg besteht darin, einen Beschluss herbeizuführen, der die Einholung einer rechtlichen Stellungnahme durch einen Rechtsanwalt gestattet.

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