Zukunft Elektromobilität

Was hat der Verwalter zu beachten, wenn Nutzer von Elektrofahrzeugen in der Wohnanlage eine Ladestation einrichten wollen?

Fahrzeuge, die zumindest auch über einen Elektro-Antrieb verfügen, finden vor allem in den Städten zunehmend Interessenten. Damit geht die Suche nach Lademöglichkeiten einher. In Mehrfamilienhäusern stößt deren Einrichtung rasch an rechtliche Grenzen. Während Mieter sich vor allem mit ihren Vermietern ins Benehmen setzen müssen, stellt sich in Wohnungseigentumsanlagen die Frage nach einem entsprechenden Gestattungserfordernis.

Muss ein Beschluss gefasst werden?

Erste Anlaufstelle für die Eigentümer ist insofern der Verwalter. Oft besteht Unsicherheit darüber, ob ein Beschluss gefasst werden muss und wenn ja, welche Mehrheiten hierfür erforderlich sind. Auf den ersten Blick könnte man meinen, es handele sich um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach § 22 Abs. 1 WEG zustimmungsbedürftig ist. Der Nachteil für die anderen Eigentümer, der das Zustimmungserfordernis auslöst, könnte sich etwa aus der optischen Beeinträchtigung ergeben (Ladesäule auf dem Grundstück) oder aber aus einer Mehrbelastung des – vielleicht ohnehin altersschwachen – Stromnetzes in der Anlage. Immer wieder äußern Eigentümer auch die Befürchtung, die Brandgefahr werde erhöht. Dafür gibt es bislang aber keine belastbaren Nachweise. Eine Nachfrage beim Gebäudeversicherer, zu der dem Verwalter in jedem Fall zu raten ist, schon um eine Obliegenheitsverletzung durch Gefahrerhöhung zu vermeiden, wird in aller Regel ergeben, dass das Risiko dort als gering eingeschätzt wird.
Auf den zweiten Blick hängt das Beschlusserfordernis aber sehr von den Umständen in der konkreten Anlage ab und selbstverständlich auch davon, wie die Ladestation beschaffen sein soll: Welche Ausmaße sie hat, ob Dreiphasenwechselstrom („Drehstrom“) oder einfacher „Hausstrom“ benötigt wird, wo sie an das Stromnetz angeschlossen werden kann, damit der Verbrauch zuverlässig erfasst werden kann usw. Das macht die Sache rechtlich diffizil.

Was sagt die Gemeinschaftsordnung?

Bevor er sich zur Zulässigkeit einer Ladestation äußert, muss der Verwalter in jedem Fall die relevanten Umstände sorgfältig aufklären. Hierzu gehört in jedem Fall die Gemeinschaftsordnung. Zumindest in den nächsten Jahren werden Gemeinschaftsordnungen, die die Ladeproblematik regeln, z. B. einen Anspruch auf Einrichtung durch die Gemeinschaft oder zumindest eine Pflicht zur Duldung einer Ladestation, sicherlich eine seltene Ausnahme sein. Es gibt sie aber bereits heute! Nicht nur deswegen muss ein Verwalter, der die Rechtslage feststellen möchte, zunächst einmal dort hineinschauen.

Dabei kann er auf Vereinbarungen stoßen, die bauliche Veränderungen in der Anlage durch einfache oder qualifizierte Mehrheit zulassen oder sie gar einzelnen Eigentümern gestatten. Letzteres ist etwa der Fall, wenn Inhabern von Sondernutzungsrechten an Kfz-Stellplätzen die Befugnis eingeräumt wird, ihren Abstellplatz durch eine Absperrvorrichtung zu sichern oder einen Carport zu bauen. Das hat zwar auf den ersten Blick nichts mit einer Ladesäule zu tun. Jedoch muss man sich fragen, ob eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen ist, insbesondere wenn das Phänomen elektrisch betriebener Fahrzeuge zum Zeitpunkt, als die Gemeinschaft entstand, noch Zukunftsmusik war. Obwohl im Grundbuch eingetragene Vereinbarungen streng, vor allem nach ihrem Wortlaut ausgelegt werden, gestattet der BGH unter bestimmten Voraussetzungen eine Ergänzung. Sofern die von einer Ladeeinrichtung ausgehenden Beeinträchtigungen für die Miteigentümer nicht größer sind als die, die von der gestatteten Veränderung ausgingen, liegt eine ergänzende Auslegung nahe. Allerdings sollte unbedingt die Stellungnahme eines Fachmanns zur konkret betroffenen Gemeinschaftsordnung eingeholt werden, bevor die Arbeiten aufgenommen werden.

Liegt eine Modernisierung vor?

Fehlen einschlägige Vereinbarungen, richtet sich die Rechtslage also ausschließlich nach dem Gesetz, muss der Verwalter bedenken, dass die erforderlichen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG sein könnten. Das mag zunächst abwegig klingen, ist es aber wegen des unlängst vom Gesetzgeber erweiterten Modernisierungsbegriffs überhaupt nicht. Seit dem 1.5.2013 verweist das WEG auf § 555b BGB, nach dessen Nr. 2 auch solche baulichen Veränderungen eine Modernisierung sind, „durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird“. Dazu muss man wissen, dass die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie nicht notwendig das Gebäude betreffen muss, was bereits ein Vergleich mit § 555b Nr. 1 BGB nahelegt und sich aus der Begründung des Gesetzes klar ergibt. Wenn man also davon ausgeht, dass (1.) Elektroautos dazu beitragen, fossile Energieträger zu schonen und ihre Motoren ohnehin einen höheren Wirkungsgrad haben als Verbrennungsmotoren, und (2.) solche nur angeschafft werden, wenn man sie auch dort laden kann, wo sie die meiste Zeit stehen, nämlich am Wohnort, erscheint es durchaus sachgerecht, eine Modernisierung anzunehmen. Freilich steckt die juristische Diskussion hierzu noch in den Kinderschuhen und es fehlen Entscheidungen, an denen man sich verlässlich orientieren kann.

Ist das Gemeinschaftseigentum überhaupt betroffen?

Darüber hinaus sind sogar Sachverhalte denkbar, in denen ein Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum, der im Zuge der Errichtung des Ladepunktes einer Gestattung bedürfte, gar nicht erforderlich oder zumindest eher unbedeutend ist. Letzteres kann zu einem Anspruch auf Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG führen. Ein solcher kann wohl selbst dann von demjenigen, der die Ladestation errichten möchte, geltend gemacht werden, wenn eine Modernisierung vorliegt und damit an sich statt § 22 Abs. 1 WEG dessen Abs. 2 einschlägig ist. Das kann hier nicht vertieft werden und hat bislang überraschender Weise auch keine Diskussion im Schrifttum ausgelöst. Dass ein Zustimmungsanspruch des bauwilligen Eigentümers jedenfalls bestehen könnte, sollte der Verwalter dessen ungeachtet aber deswegen wissen, weil diese Information für die anderen Eigentümer wichtig sein kann. Manch einer wird lieber einem Gestattungsbeschluss zustimmen, als das Risiko einzugehen, von seinem elektromobilitätsbegeisterten Miteigentümer verklagt zu werden.
Jedenfalls scheidet eine optische Beeinträchtigung der Miteigentümer aus, wenn die Ladevorrichtung in einer Garage installiert werden soll. Gehört diese dem Nutzer des Elektrofahrzeugs, steht auch der Putz in seinem Sondereigentum, weshalb eine Installation „auf Putz“ keine Veränderung des Gemeinschaftseigentums wäre. Jedoch können die Leitungen, an die die Station angeschlossen werden soll, im Gemeinschaftseigentum stehen.

Wessen Leitung wird angezapft?

Zur eigentumsrechtlichen Zuordnung von Leitungssystemen gibt es aktuelle Rechtsprechung des BGH, die der Verwalter kennen muss. Aus ihr ergibt sich, dass entgegen der früher herrschenden Ansicht eine Leitung nicht allein deswegen im Sondereigentum steht, weil sie nur die Garage versorgt. Von selbst sollte sich verstehen, dass der Eigentümer nicht einfach die durch sein Sondereigentum verlaufende Hauptversorgungsleitung „anzapfen“ darf. Außerdem müssen die Miteigentümer sicherlich keine Stromentnahme auf Kosten der Gemeinschaft dulden. Erst wenn die Entnahme gemessen und dem Eigentümer zur Kompensation zugewiesen werden kann, käme wohl eine Zustimmungspflicht in Betracht.

Die im Detail komplizierte Rechtslage kann sich als Hemmschuh für die gewünschte Verbreitung von Elektroautos erweisen. Lehre und Rechtsprechung können zwar versuchen, Schützenhilfe zu leisten und die Ladestation etwa als „Herstellung eines Energieversorgungsanschlusses“ nach § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG zu interpretieren. Ob sich das letztlich bis zum BGH durchsetzen könnte, steht aber in den Sternen. Nur der Gesetzgeber kann insofern für klarere Vorgaben sorgen und zeigen, wie ernst es ihm mit dem für 2020 ausgegeben Ziel von 1 Mio. Elektroautos ist.

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