Zulassungsvoraussetzungen für Verwalter kommen!

Um 0:08 Uhr am 23. Juni fand im Deutschen Bundestag eine nochmals hitzig geführte Debatte über die Berufszugangsvoraussetzungen für den gewerblichen Verwalter und Makler ihr Ende. Mit den Stimmen der Regierungskoalition nahm der Gesetzentwurf samt Änderungen die letzte Hürde. Die Opposition stimmte geschlossen dagegen.

Sachkundenachweis abgeschafft, Weiterbildungspflicht beschlossen

Auf diese Kurzformel könnte man das nun beschlossene Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Makler und Verwalter bringen. Bis zuletzt stand es auf der Kippe, da die federführende AG Wirtschaft der Unionsfraktion bremste: Regulierung wolle man nicht, hieß es. Spätestens bei der Auswahl der Unions-Sachverständigen zur Anhörung im Bundestag Ende März war klar, wohin die Reise auch führen kann, nämlich ins Abseits. Es bedurfte allein dreier Berichterstatter-Gespräche, um eine Einigung zwischen Union und SPD zu erzielen.

Nur die Berufshaftpflichtversicherung für Verwalter war im Verfahren unstrittig, den Vorbehalten der Versicherungswirtschaft zum Trotz. Die Berufshaftpflichtversicherung für den Makler, im Referentenentwurf noch vorgesehen, kassierte hingegen das Bundeswirtschaftsministerium bei Vorlage des Gesetzentwurfes wieder ein. Auch die Abgeordneten sahen hier ein viel zu geringes Haftungsrisiko und führten aus, dass der Makler bereits im schriftlichen Erstkontakt eine Haftung für vom Verkäufer gemachte Angaben häufig ausschließt.

Dass der Sachkundenachweis wohl auf der Strecke bleiben würde, lag an der „Alten-Hasen-Regel“. Die übergroße Mehrheit wäre davon befreit gewesen, nach mehr als sechs Jahre andauernder Tätigkeit als gewerbliche Verwalter — eine Art Bestandsschutzregelung, die in vergleichbaren Verfahren, z. B. beim Finanzanlagen- und Immobiliardarlehensvermittler, bereits zur Anwendung kam. Stattdessen war dann nur noch die Informationspflicht gegenüber Verbrauchern im Gespräch, darüber, welche Weiterbildung freiwillig absolviert wurde. Letztlich gelang es, die Weiterbildungspflicht und den Mietverwalter noch ins Gesetz zu ­bekommen. Insbesondere Weiterbildungspflicht, Berufshaftpflicht sowie der Einschluss des WEG- und Mietverwalters waren zentrale Anliegen des DDIV.

Ignoranz und zähes Ringen

Bereits in der Anhörung des Normenkontrollrates im Dezember 2015 zeigte sich, dass die Prioritäten für Umsetzung oder Verhinderung des Gesetzes weniger auf Verbraucherschutz oder Grundqualifikation liegen würden, sondern auf den Kosten der Umsetzung für Wirtschaft und Gesetzgeber. Die Branche solle Statistiken liefern und belegen, warum Mindestanforderungen überhaupt notwendig wären, hieß es. Von diesem Augenblick an bis zur Verabschiedung des Gesetzes ignorierten Unionsabgeordnete amtliche und jährlich ermittelte Zahlen: 260 000 zivilgerichtliche Verfahren zu Wohnraummietsachen; 27 000 wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht. Auch fehlte das Verständnis dafür, dass die Anwendung von über 60 Gesetzen in der Praxis sich nicht einfach so ergibt.

Es war daher zwingend geboten, nachzulegen. Der DDIV tat dies und startete eine WEG-Schaden-Umfrage, an der über 400 Unternehmen teilnahmen. Gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund wurden zudem Schäden in der Mietverwaltung ermittelt: alles in allem etwa 200 Mio. Euro, davon 120 Mio. Euro jährlich in der Miet-Verwaltung (5. DDIV-Branchenbarometer, siehe auch DDIVaktuell 3/2017). Wenn Missmanagement und Schäden am Markt bestehen, sind sie zu benennen. Das schafft politisches Vertrauen und Seriosität, brachte letzthin die Wende. Immerhin lehnen 34 Prozent der Auskunft gebenden Unternehmen WEG-Verwaltungen wegen unqualifizierter Vorverwaltung ab, jede zweite Verwaltung setzte bereits einen außergerichtlichen Schadensersatz gegen den Vorverwalter durch, 43 Prozent strengten Schadensersatz gar gerichtlich an. Belegt dies nicht die Notwendigkeit von Mindestanforderungen – bei einem so schützenswerten Gut wie dem Wohnungseigentum? Wer in diesem Kontext von „Nestbeschmutzung“ spricht, verkennt die Realität der Verwalterpraxis und hat zudem wenig Ahnung von politisch meinungsbildenden Prozessen. Es gehört eben auch dazu, sich ehrlich zu machen. Die damit einsetzenden Medienberichte, die Anhörung im Deutschen Bundestag sowie das aktive Begleiten der Berichterstatter-Treffen und der politische Druck des DDIV führten letztlich zum Einschluss des Mietverwalters und der Weiterbildungspflicht im Gesetz.

Die Positionen der Parteien

Wie kritisch es um die Verabschiedung des Gesetzes in der vorletzten Sitzungswoche stand, machte der Redebeitrag von Barbara Lanzinger MdB (Amberg) im Plenum deutlich. Die CSU-Berichterstatterin war gegen den Beschluss des Bundeskabinetts. In der abschließenden Plenardebatte (18/240) ließ sie noch einmal alle daran teilhaben: „Ich sage Ihnen ganz klar: Wir haben ernsthaft überlegt, diesen Gesetzentwurf gar nicht durchgehen zu lassen.“ Bis zuletzt haderten auch Abgeordnete in der AG Wirtschaft der CDU/CSU mit der Verabschiedung des Gesetzes. Zu einfach aber wäre es anzunehmen, die Unionsfraktion wäre prinzipiell dagegen gewesen. Die mitberatenden Arbeitsgruppen Recht  & Verbraucherschutz sowie Bauen & Umwelt sprachen sich für die Umsetzung aus. Sie votierten neben dem Sachkundenachweis auch für eine Weiterbildungspflicht und den Einschluss des Mietverwalters und stützten dabei die Argumentation des DDIV. Die CDU-Berichterstatterin Astrid Grotelüschen MdB (Delmenhorst) machte es sich dabei zur Aufgabe, einen Ausgleich zwischen Ablehnung und Zustimmung zu suchen. Einfacher hatte es der Koalitionspartner SPD: Berichterstatter Marcus Held MdB (Worms) hatte das Mandat für seine gesamte Fraktion und konnte abwarten, was die Union als Kompromiss wohl anbieten würde. Letztlich habe man sich „weitergehende Regelungen gewünscht, was aber mit dem Koalitionspartner nicht realisierbar war“, so Held.

Die Branche muss es tragen

Mit dem vom DDIV beauftragten „Zuck-Gutachten“ 2011 und der verfassungsmäßigen Beantwortung der Frage nach der Einführung von Zugangsvoraussetzungen läuteten wir einen Prozess ein, der nun seinen vorläufigen Abschluss fand. Ein Anfang ist gemacht! Erstmals hat sich der Gesetzgeber mit dem Verwalter und seinen Qualifikationen auseinandergesetzt. Und es gibt ein Gesetz was man novellieren kann. Wäre es nicht gekommen, hätte es auf Jahre hinaus keinen neuen Anlauf gegeben. Das sollte auch den Kritikern bewusst sein. Natürlich sind wir nicht restlos zufrieden und nehmen daher Hausaufgaben für die Zukunft mit. Ob die Einführung eines Sachkundenachweises dabei das Allheilmittel ist, kann angezweifelt werden. Auch werden uns rund sieben Stunden Weiterbildung pro Jahr nicht entscheidend vorwärtsbringen. Aber viel wird davon abhängen, wie wir als Branche das Gesetz annehmen. Letztlich wird es unsere Aufgabe bleiben, die Tätigkeit so attraktiv zu gestalten, dass wir ausreichend Nachwuchskräfte gewinnen. Dafür ist es unerlässlich, unsere Vergütungsstrukturen – der Komplexität unserer Aufgaben gemäß – ­signifikant anzuheben. Nur dann können wir Mitarbeiter leistungsgerecht entlohnen, den Wert unserer Tätigkeit Eigentümern und Mitarbeitern gegenüber angemessen abbilden und selbstbewusst als Sachwalter treuhänderischen ­Vermögens auftreten.

 Was steht im Gesetz? 

Schon in der Überschrift zeigt sich eine prägnante Änderung des Gesetzestextes: Wo zuvor noch vom ­„Verwalter von Wohnungseigentum“ die Rede war, findet sich nun der ­„Wohnimmobilienverwalter“. Diese Wortneuschöpfung bezeichnet sowohl den WEG- als auch den Mietverwalter; ein ­einheitliches Berufsbild zeichnet sich ab.

Um tätig zu werden, brauchen Wohnimmobilienverwalter zukünftig eine behördliche Erlaubnis, die Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung voraussetzt. Kann Zuverlässigkeit nicht bescheinigt werden, beispielsweise wegen Vorstrafen, wird die Erlaubnis versagt. Auch Anzeichen ungeordneter Vermögensverhältnisse wie ein laufendes Insolvenzverfahren führen dazu. Einzelheiten zu Umfang, inhaltlichen Anforderungen und Mindestdeckungssumme der erforderlichen Berufshaftpflichtversicherung werden in einer noch zu erlassenden Verordnung geregelt. Wie aber definiert der Gesetzgeber die Höhe der geforderten Versicherungssumme? Für Versicherungsmakler z. B. gilt eine Mindestversicherungssumme von 1.130.000 Euro pro Versicherungsfall und 1.700.000 Euro für alle Versicherungsfälle pro Jahr. Alle fünf Jahre werden diese prozentual entsprechend den von Eurostat veröffentlichten Änderungen des Europäischen Verbraucherpreisindex angepasst.

Die Weiterbildungspflicht

Die bedeutendste Änderung am ursprünglichen Gesetzentwurf ist der Verzicht auf den Sachkundenachweis. Stattdessen sind Wohnimmobilienverwalter nun zur Weiterbildung mit einem Umfang von 20 Stunden in drei Jahren verpflichtet. Dies gilt auch für die unmittelbar an der „erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten“ – in der Praxis also die Objektbetreuer. Der Gewerbetreibende bzw. Antragsteller, u. U. auch eine juristische Person, kann die Weiterbildungspflicht an vertretungsberechtigte Mitarbeiter delegieren, wobei zu beachten ist, diese Pflicht einer angemessenen Zahl von Personen zu übertragen, denen zusätzlich die Aufsicht über die Objektbetreuer obliegt. In der Praxis dürften dies regelmäßig Prokuristen sowie Handlungsbevollmächtigte sein.

Die Verordnungsermächtigung

Die Verordnungsermächtigung ist das eigentliche Kernstück des Gesetzes, da in der zu erlassenden Verordnung die detaillierten Vorgaben formuliert werden. Mit der Zustimmung des Bundesrats kann das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie demnach eine Verordnung über die Ausgestaltung der Berufshaftpflichtversicherung, die getrennte Vermögensverwaltung, die Rechnungslegung und Buchführung, Anzeige-, Melde-, Informations- und Nachweispflichten sowie über die Weiterbildungsverpflichtung erlassen. Darin soll auch detailliert geregelt werden, dass Immobilienkaufleute sowie geprüfte Immobilienfachwirte in den ersten drei Jahren nach Aufnahme der Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sind. Zusätzlich soll eine Informationspflicht gegenüber dem Auftraggeber den Umfang der beruflichen Weiterbildung abbilden. So sollen Verbraucher die Möglichkeit erhalten, sich selbst ein Bild von der fachlichen Eignung und Qualifikation des Gewerbetreibenden und der Objektbetreuer zu machen. Völlig offen ist, wo und wie die Weiterbildungsmaßnahmen absolviert werden müssen. Es ist durchaus sinnvoll, Kriterien und Inhalte gesetzlich vorzugeben, auch die Bildungsträger. Dass IHK-Einrichtungen das Monopol erhalten, wird aber auf Widerstand stoßen. Schließlich lehnt die Dachorganisation DIHK den Sachkundenachweis und die Weiterbildungspflicht ab. Grotesk, wenn man bedenkt, dass sich über 90 Prozent der Branche für beides aussprechen und gleichzeitig IHK-Zwangsmitglieder sind. Nicht zum ersten Mal stellt sich die Frage: Welche Interessen vertreten DIHK/IHK, wenn nicht die ihrer Mitglieder?

Die Fristen

Während die Verordnungsermächtigung direkt nach der Verkündung in Kraft tritt, dauert es bis zum Inkrafttreten des restlichen Gesetzes weitere neun Monate. Anschließend beginnt die sechsmonatige Übergangszeit, in der die bereits am Markt tätigen Immobilienverwalter ihre Erlaubnis beantragen müssen. Wird die Tätigkeit ohne die erforderliche Erlaubnis ausgeübt, wird dies als Ordnungswidrigkeit geahndet.

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