Zur Abgrenzung zwischen Schönheitsreparaturen und Schadenersatz (LG Wuppertal, Urteil vom 16.7.2020 – Az. 9 S 18/20)

DAS THEMA
Schönheitsreparaturen sind ein ewiges Thema für die Rechtsprechung. Im Laufe des letzten Jahrzehnts wurden Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Formularverträgen sehr häufig schon aufgrund ihres Inhalts (starre Fristen, Quotenabgeltungsklausel, Endrenovierungsklausel) für unwirksam erklärt. In den letzten fünf Jahren trat die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur unrenovierten Übergabe einer Wohnung hinzu, welche bei fehlendem Ausgleich für den Mieter eine ansonsten wirksame Schönheitsreparaturklausel ebenfalls unwirksam machen kann. Umso wichtiger wird die Abgrenzung zwischen Schönheitsreparaturen einerseits und Schadensersatz bei Beschädigung andererseits. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bleibt unberührt, auch wenn die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist. Das nun veröffentlichte Berufungsurteil des Landgerichts Wuppertal wirft ein Schlaglicht auf diese Abgrenzung und auf die Folgen eines Schadensersatzanspruchs bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel.

DER FALL
Der Mietvertrag enthielt zu den Schönheitsreparaturen folgende Klausel: „Die Wohnung wird vollständig renoviert, Decken und Wände mit Raufaser versehen übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben.“ Diese Schönheitsreparaturklausel ist, was im Urteil nur ganz kurz begründet wird, nach einhelliger Meinung aus verschiedensten Gründen unwirksam: Zum einen enthält sie die Pflicht zur Endrenovierung, völlig unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Zum anderen enthält sie die Verpflichtung, die Wohnung „weiß gestrichen“ (im süddeutschen Raum „geweißelt“) zurückzugeben, was die freie Farbwahl des Mieters während der Mietzeit zu stark einschränkt, da sich der Mieter auch schon während des Mietverhältnisses durch diese Pflichten bei der Rückgabe in seiner Farbwahl beeinflussen lassen könnte.

Im vorliegenden Fall hatte sich der Mieter allerdings nicht hiervon beeinflussen lassen: Er hatte zahlreiche Wände der Wohnung in kräftigen Farben dekoriert, die obendrein noch als Latex-Farben aufgebracht worden waren. Darüber hinaus fanden sich in der gesamten Wohnung 126 Dübellöcher. Die Tapeten in der Küche waren mit Heißkleberpunkten versehen. Trotz einer Nachfristsetzung hatten die Mieter diese Schäden nicht beseitigt.

Das Gericht erkennt dem Vermieter einen Schadensersatzanspruch zu. Zwar waren die Mieter nicht verpflichtet, die normalen Schönheitsreparaturen durchzuführen, da die Klausel dem oben Ausgeführten zufolge unwirksam war. Allerdings hätten sie die Wohnung so herrichten müssen, dass nach der Rückgabe normale Schönheitsreparaturen, also das Überstreichen der Wände, ausgereicht hätten. Der Mehraufwand wurde dem Vermieter als Schadensersatz zugesprochen, also die Kosten für die Beseitigung der Dübellöcher, die Behebung des Tapetenschadens und die Vorarbeiten, die für das Überstreichen der kräftigen Latex-Farben notwendig waren. In freier Schätzung, die dem Gericht nach § 287 Zivilprozessordnung (ZPO) erlaubt ist, veranschlagte die Kammer den Mehraufwand mit der Hälfte der geltend gemachten Malerrechnung.

Der Vermieter hatte allerdings auch auf zweimonatigen Mietausfall geklagt, weil die Wohnung bei Rückgabe nicht wieder vermietbar gewesen sei und die Vornahme der Malerarbeiten diese Zeit in Anspruch genommen habe. Den Mietausfall lehnt das Gericht allerdings mit dem Hinweis auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln ab. Die Schönheitsreparaturen fielen aufgrund der Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel sowieso dem Vermieter zur Last, sie hätten nach Ansicht des Gerichts nicht weniger Zeit in Anspruch genommen, wenn diese Vorarbeiten nicht hätten ausgeführt werden müssen. Der Mietausfall ging deshalb voll zulasten des Vermieters.

VERWALTERSTRATEGIE
Um einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen zu haben, sollten neueste Formular-Mietverträge verwendet werden, die dem Mieter relativ viel Freiheit lassen und auch bei Mietende eher unpräzise wirken. Andere Formulierungen sind jedoch inzwischen nicht mehr wirksam. Zur zukünftigen Entwicklung bei den Schönheitsreparaturen ist anzumerken, dass die Literatur und Instanzgerichte immer wieder die Umlagefähigkeit von Schönheitsreparaturen ganz grundsätzlich angreifen. Auch die bislang üblichen und angemessenen Renovierungszeiten von drei, fünf, acht Jahren, je nach Art der Räume, sollten deutlich verlängert werden, da heutige Materialien sehr viel widerstandsfähiger sind. Umso wichtiger wird daher die Bewertung, ob eine Veränderung der Wohnung noch unter Schönheitsreparaturen oder bereits unter Beschädigung fällt. Auch der BGH hatte die Verwendung von kräftigen Wandfarben bzw. das fehlende Überstreichen dieser kräftig getönten Wände bei Ende der Mietzeit bereits als Beschädigung eingeordnet (BGH, Urteil vom 6.11.2013 – Az. VIII ZR 416/12).

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