Zur Sicherheit - Rund um den Rauchwarnmelder: Welche Vereinbarungen sollten im Mietvertrag getroffen werden?

Auf Grundlage der DIN 14676 wurde in den deutschen Landesbauordnungen (LBauO) aller Bundesländer die Rauchwarnmelderpflicht für neu errichtete Wohnungen verankert, in fast allen Bundesländern zudem auch für Bestandswohnungen. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, stellt sich die Frage, welche Vereinbarungen mit dem Mieter hinsichtlich der Rauchwarnmelderpflicht getroffen werden können und sollten. Im Ergebnis bedarf es aufgrund der bestehenden gesetzlichen Regelungen nur geringfügiger vertraglicher Regelungen, insbesondere zur Kostenumlage.

Verantwortlichkeit für die Ausstattung

Für die Beschaffung und den Einbau der Rauchwarnmelder ist der Vermieter verantwortlich. Während in einigen Landesbauordnungen ausdrücklich der Eigentümer zur Ausstattung bestehender Wohnungen mit Rauchwarnmeldern verpflichtet ist (Bsp.: Bayern) (1), schweigen andere Landesbauordnungen dazu. Dennoch ist es Sache des Vermieters. Denn der Wohnungsmieter ist nicht Normadressat der LBauO für die gesetzliche Ausstattungs- und Nachrüstungspflicht. (2)

Der BGH hat dies für die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt entschieden, die im Hinblick auf den Normadressaten nicht ausdrücklich den Eigentümer nennt. Eine Übertragung der Ausstattungsverpflichtung auf den Mieter dürfte schon wegen eines gegenläufigen gesetzlichen Leitbildes in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zulässig sein. In Bezug auf diesen Punkt bedarf es also keiner mietvertrag­lichen Regelung.

Die Duldungspflicht des Mieters

Vertragliche Regelungen zur Duldungspflicht des Mieters sind aus unserer Sicht entbehrlich und wären nur erläuternder Natur. Der BGH hat die Duldungspflicht des Mieters beim Einbau von Rauchwarnmeldern bejaht. Demnach muss er für den Einbau seinem Vermieter bzw. einem damit beauftragten Unternehmen den Zutritt zur Wohnung gewähren. Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme, die Mieter nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden haben. Es handelt sich dabei um eine bauliche Veränderung, die aufgrund von Umständen durchgeführt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nicht um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB (§ 555 Nr. 6 BGB). Dies gilt jedenfalls für die vom Gesetz ausdrücklich genannten Räume der Wohnung – Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Fluchtwege von Aufenthaltsräumen führen –, denn die Pflicht zur nachträglichen Ausstattung der Wohnungen wird dem Vermieter per Gesetz (LBauO) auferlegt und ist somit von ihm nicht zu vertreten. (3)
Bezüglich aller anderen Räume ergibt sich die Duldungspflicht des Mieters aus § 555d Abs. 1 i. V. m. § 555b Nr. 5 und 6 BGB, denn in der Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern ist eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache und eine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu sehen, da sie die Sicherheit erhöht. (4) 
Eine umfassende Modernisierungsankündigung gem. § 555c BGB ist nicht erforderlich, da es sich um eine Bagatellmaßnahme i. S. d. § 555c Abs. 4 BGB handelt.(5) Grundsätzlich sollte der Einbau aber entsprechend § 555a Abs. 2 BGB angekündigt werden, wobei eine Ankündigungsfrist von zwei Wochen ausreichend sein dürfte.(6)

Die Anschaffungskosten

Bei den Anschaffungskosten muss unterschieden werden, ob der Vermieter die Rauchwarnmelder kauft oder mietet. Auf Bestandsmieter können die Kosten für den Erwerb der Geräte im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden, für die es grundsätzlich keiner Vereinbarung mit dem Mieter bedarf. Da der BGH die Nachrüstung als Modernisierungsmaßnahme wertet, muss konsequenterweise § 559 Abs. 1 BGB Anwendung finden, demzufolge die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann. Zu beachten ist jedoch, dass dies nur gilt, soweit die Rauchwarnmelder nach Abschluss des Mietvertrages nachträglich eingebaut werden.
Die Kosten für eine Anmietung dagegen sind nach derzeitiger Rechtsprechung einiger Instanzgerichte nicht umlegbar: Sie seien weder Anmietkosten im Sinne des (abschließenden) § 2 Nr. 2, 4a und 5a Betriebskostenverordnung (BetrKV), noch handele es sich um sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV.(7) Denn wird eine Wohnung vermietet, in der Rauchwarnmelder bereits vorhanden sind, können die Kaufpreiskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Da es letztendlich die Entscheidung des Vermieters ist, ob er Rauchwarnmelder käuflich erwirbt oder mietet, könne diese Entscheidung nicht zu Lasten des Mieters gehen. Mietvertragliche Vereinbarungen zur Umlegbarkeit von Anmietkosten bringen daher keinen Vorteil.

Verantwortlichkeit für die Wartung

Rauchwarnmelder müssen nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen und gewartet werden. Die Sicherstellungspflicht der Betriebsbereitschaft ist teilweise ausdrücklich in den LBauO dem Mieter, dem unmittelbaren Besitzer oder dem Nutzungsberechtigten auferlegt – es sei denn, der Eigentümer übernimmt dies. In anderen LBauO finden sich dazu keine Regelungen.
Kontrolle und Wartung sollten Vermieter besser nicht aus der Hand geben, weil ihre Durchführung sonst nicht zu gewährleisten ist. Die Missachtung der gesetzlichen Vorschriften (LBauO) zur fristgerechten Wartung und Funktionsüberprüfung birgt Haftungsrisiken. Es sollte daher im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Vermieter die Wartung von beauftragten Unternehmen durchführen lässt, denen zu diesem Zweck und nach angemessener Vorankündigung Zugang zur Wohnung zu gewähren ist. Die Durchführungsmaßnahme sollte dem Mieter 14 Tage vorher angekündigt werden.(8)

Wartungs- und Funktionsprüfungskosten

Betriebskosten können grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies zwischen den Parteien vereinbart ist, § 556 Abs. 1 BGB. Wartungs- und Funktionsprüfungskosten stellen umlagefähige „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV dar.(9) Dies gilt auch für den Batteriewechsel.(10) Da „sonstige Betriebskosten“ i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV nur dann umlagefähig sind, wenn die Umlage der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart worden ist,(11) sollten Kosten für die Wartung und Funktionsüberprüfung der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV möglichst bei Neuabschluss in den Mietvertrag aufgenommen werden. Installiert der Vermieter Rauchwarnmelder während des bestehenden Mietverhältnisses, sieht der Mietvertrag eine Umlage von Kosten für deren Wartung nicht ausdrücklich vor und ist im Mietvertrag nicht geregelt, dass neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können (Mehrbelastungsklausel), ist dies nur dann unerheblich, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, § 560 Abs. 1 BGB, und der Vermieter den Mieter in Textform über die Erhöhung der Betriebskostenpauschale in Kenntnis setzt.(12) Nur dann können diese Kosten auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung auf die Mieter umgelegt werden. Mehrbelastungsklauseln erlauben die nachträgliche Umlage von Wartungskosten für Rauchwarnmelder dann nicht, wenn die LBauO dem Mieter die Sicherstellungspflicht der Betriebsbereitschaft auferlegt und die Parteien vertraglich nichts anderes vereinbart haben.(13) Die Instandsetzung von Rauchwarnmeldern, also die Anschaffung eines Ersatz- oder Austauschgerätes, löst keine umlagefähigen Betriebskosten aus, da dies der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs dient.(14) Die Duldungspflicht des Mieters folgt aus § 555a Abs. 1 BGB.

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1 Art. 47 Abs. 4 S. 3 BayBO;
2 BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 290/14 in NJW 2015, 2487;
3 BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 290/14 in NJW 2015, 2487;
4 BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 216/14 in NJW 2015, 2488;
5 AG Köln, Urteil vom 29.4.2015 – 220 C 482/14, BeckRS 2016, 1362;
BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 290/14 in NJW 2015, 2487;
6 Entsprechend AG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.12.2017 – 33 C 3051/17 für Funktions­prüfung;
7 AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 – 423 C 8482/16 in BeckRS 2017, 106752; LG Hagen (1. Kammer), Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15 in BeckRS 2016, 10499; Schmidt-Futterer/Langenberg, 13. Aufl. 2017, BGB § 556 Rn. 230; vgl. zur abschließenden Aufzählung von Anmietkosten in der HeizkostenVO, BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 in NJW 2009, 120 a. A. LG Magdeburg, Urteil vom 27.9.2011 – 1 S 171/11 in NJW 2012, 544 und AG Hamburg-Altona, Urteil vom 3.5.2013 – 318a C 337/12 in BeckRS 2014, 19338;
8 AG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.12.2017 – 33 C 3051/17;
9 LG Hagen (1. Kammer), Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15 in BeckRS 2016, 10499; AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 – 21 C 1668/07 in BeckRS 2008, 6974;
10 Schmidt-Futterer/Langenberg, 13. Aufl. 2017, BGB § 556 Rn. 230; AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 – 21 C 1668/07 in BeckRS 2008, 6974; LG Hagen (1. Kammer), Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15 in BeckRS 2016, 10499;
11 BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 (LG Berlin) in NZM 2004, 417;
12 BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 (LG Berlin) in NZM 2004, 417;
13 AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 – 423 C 8482/16 in BeckRS 2017, 106752;
14 Schmidt-Futterer/Langenberg, 13. Aufl. 2017, BGB § 556 Rn. 230