Zurückweisung einer durch den Verwalter erklärten Kündigung wegen fehlender Vollmachtsvorlage

Die beklagte WEG schloss im Jahre 1998 einen Grundstücks- und Gebäudeservicevertrag mit der klagenden Hausmeisterservice-GmbH, worin die Klägerin den Hausbetreuerservice in der Wohnanlage übernahm. Im Vertrag war für die Kündigung die Schriftform vorgesehen. In einer Eigentümerversammlung der Beklagten wurde mehrheitlich beschlossen, den Vertrag mit der Klägerin wegen permanenter Schlechtleistung außerordentlich zu kündigen. Der Hausverwalter der WEG teilte der Klägerin per Telefax mit, dass er in Ausführung des Beschlusses der WEG den Hausmeistervertrag fristlos kündige. Die Klägerin rügte die fehlende Vollmachtsvorlage des Verwalters und wies die Kündigung zurück. Sie erhob Klage gegen die WEG auf Zahlung der vertraglichen Vergütung.

Die Meinung des Gerichts

Das Gericht bejahte die Unwirksamkeit der Kündigung wegen fehlender Vollmachtsvorlage. Nach § 174 S. 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Vollmacht des Verwalters für den Ausspruch der Kündigung ergibt sich aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Diese Ermächtigung lag durch den mehrheitlich in der WEG-Versammlung gefassten Beschluss vor.

Die Vertretungsmacht beruhte hier weder auf einer gesetzlichen Grundlage (bei der ein Nachweis durch Vollmachtsurkunde normalerweise nicht erfolgen kann), noch lag ein Fall organschaftlicher Vertretung vor (wo der Vertreter als Organ in ein öffentliches Register eingetragen wird). Ein Geschäftspartner kann daher nicht anhand eines Registers oder einer gesetzlichen Bestimmung überprüfen, ob der Verwalter tatsächlich die behauptete Kompetenz übertragen bekommen hat. Die Vertretungsmacht des Verwalters, die ihm durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG übertragen wird, ist für Dritte nicht nachvollziehbar. Daher ist der Schutzzweck des § 174 S. 1 BGB, Dritten eine Möglichkeit einzuräumen, die Bevollmächtigung nachzuprüfen, in diesen Fällen betroffen. Ohne Nachweis der Vertretungsmacht kann die Kündigung als einseitiges Rechtsgeschäft daher vom Empfänger zurückgewiesen werden.

Dokumentation: BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 = NZM 2014, 274

Kommentar der Redaktion

Statt des an dieser Stelle üblichen Ratschlags für den Verwalter ist hier anzumerken, dass diese Entscheidung aus Verwaltersicht nicht nur kritisch zu sehen, sondern auch brisant ist. Letztendlich bedeutet sie, dass sich der Verwalter nicht mehr mit dem Nachweis seiner Verwalterbestellung und dem konkreten Beschluss legitimieren kann, sondern zusätzlich auch noch eine Vollmacht vorlegen muss, die von allen (!!!) Eigentümern unterschrieben werden müsste. Bei großen Eigentümergemeinschaften ist dies praktisch kaum umsetzbar, womit die Entscheidung des III. BGH-Senats zur Handlungsunfähigkeit der Eigentümergemeinschaft bei Kündigungen von Vertragspartnern führen würde.
Eine kritische Auseinandersetzung mit der Entscheidung und entsprechende Handlungsempfehlungen folgen in DDIVaktuell 6/14.

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