Zwangsverwaltung und Mietkaution

(BGH, Urteil vom 23.9.2015, Az.: IIX ZR 300/14)

DAS THEMA

Die Zwangsverwaltung von Eigentumswohnungen, die vermietet sind, war in den letzten Jahren häufiger Thema der BGH-Rechtsprechung. Eine vermietete Eigentumswohnung stellt häufig den einzigen Vermögensgegenstand einer verschuldeten Privatperson dar. Auf diese wollen daher alle Gläubiger zugreifen, ebenso will die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche durchsetzen, und schließlich muss das bestehende Mietverhältnis ordnungsgemäß ablaufen. All diese Interessen hat der Zwangsverwalter zu berücksichtigen. Die vom Mieter in der Regel gestellte Kaution ist hierbei ein weiterer Vermögensposten, der hart umkämpft ist. Zur Auszahlung dieser Kaution hat der BGH jüngst den nachfolgenden Fall entschieden:

DER FALL

Die Mieter hatten noch vor Eröffnung des Zwangsverwaltungsverfahrens mit dem Eigentümer (und späteren Schuldner) einen Mietvertrag über eine Eigentumswohnung abgeschlossen. Wie häufig der Fall, hatte der WEG-Verwalter bei dem Vertragsabschluss mitgewirkt, und deshalb hatten die Mieter die von ihnen zu stellende Kaution zunächst an den WEG-Verwalter entrichtet, der sie noch nicht an den Eigentümer und späteren Schuldner ausgekehrt hatte. Ein halbes Jahr später wurde das Zwangsverwaltungsverfahren eröffnet, nach einem weiteren halben Jahr zogen die Mieter wieder aus. Nun verlangt der Zwangsverwalter als Kläger vom WEG-Verwalter als Beklagtem die Auszahlung der Mietkaution an ihn direkt. Der WEG-Verwalter ist allerdings der Auffassung, dass er diese nur an den Eigentümer und Vermieter entrichten müsse.

Der Bundesgerichtshof hat dem Zwangsverwalter Recht gegeben. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2005 nachvollziehbar. Mit Urteil vom 9.3.2005, Az.: IIX ZR 330/03, hatte der BGH entschieden, dass der Zwangsverwalter in jeder Hinsicht an die Stelle des Vermieters und Eigentümers tritt. Er ist in dieser Stellung gegenüber dem ausscheidenden Mieter verpflichtet, diesem bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution auszuzahlen; dies gilt selbst dann, wenn der Zwangsverwalter vom Vermieter (Schuldner und Eigentümer) die Kaution nicht erhalten hat, so dass dieser Rückforderungsanspruch des Mieters zusätzlich die Masse belasten kann.

Die Kaution sichert nämlich die Ansprüche auf Mietzins, auf die sich die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erstreckt, so dass diese grundsätzlich dem Zwangsverwalter zusteht. Der Zwangsverwalter hat selbstverständlich das Recht, im Rahmen der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks alle Rechte des Vermieters geltend zu machen, hierbei das Vermögen zu sammeln und entsprechende Klagen, auch gegen Dritte, zu erheben. Dabei macht es keinen Unterschied, ob sich die Kaution bereits in Händen des Vermieters befindet, oder aber in Händen des WEG-Verwalters, der sie lediglich noch nicht an den Vermieter und Schuldner ausgekehrt hat. Der BGH verneint ein Eigeninteresse des Hausverwalters an der Kaution bzw. daran, dass er sie nur und ausschließlich dem Schuldner übergeben will. Da der WEG-Verwalter lediglich als Zahlstelle fungiert hat, ist er ebenso wenig schutzbedürftig wie der Vermieter und Schuldner, der die Kaution jedenfalls an den Zwangsverwalter hätte auskehren müssen. Weiter lehnt der BGH eine Rückabwicklung im Dreieck, also Zahlung des WEG-Verwalters an den Schuldner und sodann vom Schuldner an den Zwangsverwalter, ab. Der Schuldner und Vermieter habe nämlich keinerlei Eigeninteresse, die Kaution vom  WEG-Verwalter heraus zu verlangen, da er jedenfalls verpflichtet sei, diese unverzüglich wieder an den Zwangsverwalter abzugeben. Der Klage des Zwangsverwalters gegen den WEG-Verwalter auf Herausgabe der von ihm treuhänderisch gehaltenen Kaution wurde daher stattgegeben.

Verwalter­strategie

Steht eine Wohnung unter Zwangsverwaltung, so hat der WEG-Verwalter in erster Linie die Interessen der WEG zu wahren. Insbesondere hat er darauf zu achten, das Vermögen des Vermieters und Schuldners und das Vermögen der WEG streng getrennt zu halten. Die Wohnung des Vermieters und Schuldners mit allen hieraus entstehenden Rechten und Ansprüchen sowie Pflichten steht nach Eröffnung des Zwangsverwaltungsverfahrens ausschließlich unter der Verfügungsbefugnis des Zwangsverwalters. Sämtliche Ansprüche der WEG, vertreten durch den WEG-Verwalter, gegen den säumigen Vermieter und Schuldner sind gegenüber dem Zwangsverwalter geltend zu machen oder in einer ­Zwangsversteigerung durchzusetzen.

Sollte der Hausverwalter dagegen ausschließlich eine Mietverwaltung für den unter Zwangsverwaltung gestellten Vermieter betreiben, so gilt hier ebenfalls die ausschließliche Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Zwangsverwalters über alle mit der Wohnung zusammenhängenden Ansprüche, Rechte und Pflichten.

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