Zweckbestimmung von Teileigentum

Bereits unsere Entscheidungsbesprechung in DDIVaktuell 7/15 (AG Nürnberg, Urteil vom 14.2.2014 – Az. 16 C 4425/13 WEG, sowie AG München, Urteil vom 5.5.2014) befasste sich mit der Zulässigkeit einer Gewerberaumnutzung, die von den Vorgaben der Teilungserklärung abweicht. Nun ist ein Urteil des BGH ergangen, welches sich (neben der Ausübungsbefugnis für derartige Ansprüche) insbesondere mit der Verwirkung von Unterlassungsansprüchen bei rechtswidriger Umnutzung des Teileigentums und der stillschweigenden Abänderung der Teilungserklärung auseinandersetzt.

Was war passiert? Die Beklagte erwarb 1995 eine im Saarland belegene Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ ausgewiesen und vom Neffen der Beklagten bereits seit 1989 zum Betrieb einer Gaststätte genutzt wurde. Nachdem die Öffnungszeiten für Gaststätten nach saarländischem Landesrecht freigegeben wurden, blieb die Gaststätte ab 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet. Am 10.5.2011 beschloss die Wohnungseigentümerversammlung, dass „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“, und versuchte zunächst erfolglos, eine Schließung der Gaststätte um 1:00 Uhr vor dem Amtsgericht Saarbrücken und dem Landgericht Saarbrücken als Berufungsgericht durchzusetzen. Auf Revision der Klägerin hat der BGH der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben.

Die Meinung der Gerichte: Das Landgericht Saarbrücken ließ die Frage offen, ob die Nutzung einer als „Ladenraum“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Gaststätte nach Maßgabe der Teilungserklärung zulässig sein könne, da ein Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer jedenfalls verwirkt sei. Da der Betrieb der Gaststätte bereits seit 1989 von den übrigen Wohnungseigentümern geduldet wurde, dürfe die Beklagte auf den Fortbestand dieser Nutzungsmöglichkeit vertrauen und sei rechtlich so zu behandeln, als ob die Teilungserklärung eine Nutzung als Gaststätte vorsehe. Somit müssten sich auch die Rechtsnachfolger der übrigen Wohnungseigentümer diese Verwirkung entgegenhalten lassen und sei der Beklagte zur unbeschränkten Öffnung des Lokals entsprechend den nach Landesrecht zulässigen Öffnungszeiten für Gaststätten berechtigt.

Der BGH hat demgegenüber entschieden, dass die Nutzung als Gaststätte vom maßgeblichen Wortlaut der Teilungserklärung („Ladenraum“) nicht abgedeckt ist. Eine abweichende Nutzung – wie bereits in unserem obengenannten Beitrag dargelegt – ist nur dann zulässig, wenn die übrigen Wohnungseigentümer dadurch nicht mehr beeinträchtigt werden, als bei einer Nutzung gemäß dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten wäre. Dies ist bei einer Gaststätte gegenüber einem Ladenraum schon allein deshalb zu verneinen, weil ein Ladengeschäft im Gegensatz zu einer Gaststätte zur Nachtzeit nicht geöffnet ist, da das saarländische Landesrecht Ladenöffnungszeiten aktuell nur von 6:00 Uhr bis 20:00 Uhr vorsieht. Somit haben die übrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf Unterlassung der rechtswidrigen Nutzung, insb. auf Unterlassung einer zusätzlichen Ausweitung der Öffnungszeiten.

Der BGH lässt ausdrücklich die Frage offen, ob eine landesrechtliche Freigabe der Ladenöffnungszeiten dazu führen kann, dass auch ein Laden bis in die Nachtzeit betrieben werden kann und damit die Vergleichbarkeit bei typisierender Betrachtung zwischen Laden und Gaststätte gegeben ist. Das Amtsgericht Nürnberg hatte einer solchen „dynamischen Verweisung“ bereits eine Absage erteilt und ausdrücklich entschieden, dass auf das Verständnis der beteiligten Kreise zum Zeitpunkt der Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch abzustellen ist (siehe unsere Entscheidungsbesprechung DDIVaktuell 7/15).

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der BGH nicht der Auffassung, dass der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer aufgrund langjähriger Duldung verwirkt sei. Selbst wenn der Beklagte ein schutzwürdiges Vertrauen darauf erworben habe, die Räumlichkeiten wie bisher als Gaststätte nutzen zu dürfen, so ergibt sich aus diesem Vertrauensschutz kein Recht auf Ausweitung der Öffnungszeiten. Die Ausweitung der Öffnungszeiten stellt vielmehr eine zusätzliche Störungsquelle dar, welche einen eigenständigen Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer auslöst. Da dieser Unterlassungsanspruch erst seit 2007 besteht, kann von langjähriger Duldung und von Verwirkung keine Rede sein.

Weiterhin kann nach Auffassung des BGH die bloße Duldung einer rechtswidrigen Umnutzung durch die Wohnungseigentümer nicht zu einer stillschweigenden Abänderung der Teilungserklärung führen. Eine stillschweigende rechtsverbindliche Abänderung der Teilungserklärung ist nur dann anzunehmen, wenn sich sämtliche Wohnungseigentümer über den Inhalt der Teilungserklärung und über die rechtswidrige Umnutzung im Klaren sind, über die Thematik beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben. Gegenüber den Rechtsnachfolgern der Sondereigentümer entfaltet eine Änderung der Teilungserklärung zudem nur dann Wirkung, wenn sie in das Grundbuch aufgenommen wird (§ 10 Abs. 3 WEG).

Dokumentation: BGH, Urteil vom 10.7.2015 – V ZR 169/14

Ratschlag für den Verwalter: Wird eine Teileigentumseinheit in einer Art und Weise genutzt, die zum Wortlaut der Teilungserklärung im Widerspruch steht, so hat die Wohnungseigentümergemeinschaft prinzipiell einen Anspruch auf Unterlassung der Umnutzung. Zulässig ist die abweichende Nutzung nur dann, wenn keine weitergehenden Störungen von ihr ausgehen als von der vorgesehenen Nutzung – dies ist jedenfalls dann zu verneinen, wenn sich aus der Umnutzung verlängerte Öffnungszeiten ergeben. Die Unterlassungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer können bei langjähriger Duldung der abweichenden Nutzung prinzipiell verwirkt werden, wenn der Teileigentümer ein berechtigtes Vertrauen darauf erworben hat, seine Teileigentumseinheit wie bisher nutzen zu dürfen. Dieser Vertrauensschutz berechtigt ihn jedoch nicht zur Schaffung einer weitergehenden Störungsquelle, insb. nicht zur Ausweitung der Ladenöffnungszeiten. In jedem Fall ergibt sich aus der bloßen Duldung einer rechtswidrigen Umnutzung keine stillschweigende Abänderung der Teilungserklärung, die auch für die Rechtsnachfolger der übrigen Wohnungseigentümer Wirkung entfalten könnte.

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