Zwischen Anspruch und Realität

Der Koalitionsvertrag und seine Bedeutung für Immobilienverwaltungen

Mit dem Koalitionsvertrag „Verantwortung für Deutschland“ haben CDU, CSU und SPD zuletzt ihr Regierungsprogramm für die kommenden Jahre vorgelegt. Der Vertrag umfasst zahlreiche Maßnahmen für den Wohnungsmarkt, das Miet- und Baurecht sowie die energetische Transformation des Gebäudebestandes. Auch für Immobilienverwaltungen bringt dies tiefgreifende Auswirkungen – in Form von neuen Pflichten, Chancen zur Förderung und wachsenden regulatorischen Anforderungen.

Doch bei genauerer Analyse zeigt sich: Die Zielsetzung des Vertrages bleibt hinter ihren Möglichkeiten zurück. Vieles ist angekündigt, aber wenig konkret umgesetzt oder finanziell unterlegt. Dieser Beitrag ordnet die Vorhaben aus Sicht einer Immobilienverwaltung ein und zeigt auf, welche Aspekte besonders relevant werden – von Mietrecht bis Digitalisierung.

Mietrecht: zwischen Schutz und Regulierungsüberlastung

Verlängerung der Mietpreisbremse – Symbolpolitik mit Nebenwirkungen: Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird bis 31. Dezember 2029 verlängert. Diese Maßnahme ist politisch erwartbar, aber ökonomisch umstritten. Studien belegen: Eine spürbare Mietsenkung bleibt aus, während administrative Belastungen steigen. Für Verwaltungen bedeutet das: erhöhte Anforderungen an die Dokumentation und Prüfung von Mieterhöhungen, vor allem bei Neuvermietungen Indexmieten und Möblierung – neue Grenzen für bewährte Instrumente: Künftig sollen Indexmieten (§ 557b BGB) stärker reguliert werden. In angespannten Märkten dienen sie vielen Vermietern zur dynamischen Mietanpassung – besonders bei Neuverträgen über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob die neue Regulierung verfassungsrechtlich Bestand hat, bleibt abzuwarten.

Auch möblierte Vermietungen geraten stärker in den Fokus. Bisherige Aufschläge werden zunehmend als Umgehung der Mietpreisbremse gewertet. Ein praktikabler Ansatz könnte in der Anlehnung an AfA-Tabellen zur Nutzungsdauer des Inventars liegen – eine transparente, rechtssichere Lösung, die auch in der Verwaltungspraxis gut umsetzbar wäre.

Kurzzeitvermietung – verfassungsrechtlich problematisch, praktisch relevant: Die geplante bundesweite Regulierung von Kurzzeitvermietungen steht im Spannungsverhältnis zur Länderkompetenz im Zweckentfremdungsrecht. In Bayern etwa ist die zulässige Vermietung auf acht Wochen begrenzt. Möglich wäre allenfalls eine bauplanungsrechtliche Regelung über das Baugesetzbuch (BauGB), doch auch hier bestehen verfassungsrechtliche Unsicherheiten. Für Immobilienverwaltungen gilt: Rechtslage und lokale Satzungen genau prüfen und Eigentümer beraten.

Baurecht und Eigentumsbildung: Förderoffensive oder Marktverhinderung?

„Wohnungsbau-Turbo“ und verlängerte Marktregulierung: Ein zentrales Vorhaben ist der „Wohnungsbau-Turbo,“ ein Gesetzespaket zur Beschleunigung von Bau- und Genehmigungsverfahren. Konkret angekündigt ist:

• die Verlängerung der Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum (§ 250 BauGB),
• die Verlängerung des kommunalen Vorkaufsrechts (§ 25 Abs. 1 Nr. 3b BauGB),
• die Verlängerung des Baugebots 
  (§§ 175 ff. BauGB) bis 2030.

Doch besonders § 250 BauGB steht in der Kritik: Er soll Mieter vor Eigenbedarfskündigungen schützen, behindert aber den Verkauf einzelner Einheiten. Die Folge: Ganze Häuser werden nur noch im Block veräußert – meist an institutionelle Käufer. Dies verknappt das Angebot an erschwinglichem Eigentum für Selbstnutzer und private Anleger. Verwaltungen sollten hier auf Einschränkungen in der Verwertungsstrategie hinweisen.

Kommunales Vorkaufsrecht: Rückkehr zur alten Praxis?

Nach der Einschränkung durch das Bundesverwaltungsgericht 2021 soll das kommunale Vorkaufsrecht, insbesondere in Milieuschutzgebieten, wieder gestärkt werden. Das ist rechtlich komplex und für Käufer mit hohen Unsicherheiten verbunden. Die Verwaltung sollte betroffene Eigentümer frühzeitig über Vorkaufsprüfungen und mögliche Abwendungsvereinbarungen aufklären.

Förderung, Finanzierung und Steuerpolitik – viele Versprechen, wenig Klarheit

Neustrukturierung der KfW-Förderlandschaft: Geplant ist die Zusammenführung der KfW-Programme in zwei Linien: „Neubau“ und „Modernisierung“. Gleichzeitig soll ein Investitionsfonds für öffentlich-private Partnerschaften Wohnungsbau finanzieren helfen – mit dem Ziel: Kaltmieten unter 15 Euro/Quadratmeter in Neubauprojekten. Auch steuerliche Vergünstigungen für die Vermietung zu günstigen Konditionen und energetische Sanierung im Erbfall sind vorgesehen. Doch: Viele dieser Maßnahmen stehen unter Finanzierungsvorbehalt oder sind mit dem Hinweis „wird geprüft“ versehen. Für die Verwaltung bedeutet das: hohe Unsicherheit und Abhängigkeit von künftiger Förderpraxis. Eigentümer sollten regelmäßig über Antragsfristen und Änderungen informiert werden. 

Mietrechtliche Änderungen auf einen Blick

Baurecht und Eigentumsbildung: verlängerte Regelungen bis 2030

Anhebung der Grenze für Kleinmodernisierungen: Die Wertgrenze nach § 559c BGB wird auf 20.000 Euro verdoppelt. Das erleichtert die Durchführung und Abrechnung kleinerer Maßnahmen – ein praxisnahes Signal für Verwaltungen, um Maßnahmen einfacher umzusetzen, ohne sofort mietrechtlich komplexe Umlagen prüfen zu müssen.

Digitalisierung, Technik und Normen – Entlastung in Sicht

Building Information Modeling (BIM) und digitales Verfahrensrecht: Die Digitalisierung von Bau- und Ge­nehmigungsverfahren soll beschleunigt werden. BIM wird als verbindlicher Standard für den Neubau etabliert. Für Verwaltungen ergibt sich hier ein strategisches Potenzial: bessere Planbarkeit, schnellere Genehmigungen, klarere Datenstrukturen – insbesondere bei Neubau- oder Sanierungsbegleitung.

Technikoffenheit und DIN-Kritik

Eine wichtige Neuerung: Ein Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik soll künftig keinen Mangel mehr darstellen. Das eröffnet rechtlich neue Spielräume und senkt Baukosten. Ergänzend soll eine unabhängige Stelle die Folgekosten von DIN-Normen bewerten – ein lang ersehnter Schritt in Richtung Praxisgerechtigkeit.

Klima- und Verbraucherschutz, Versicherungspflicht, GEG-Reform und Quartiersansätze

Die Abschaffung des bisherigen Heizungsgesetzes und Einführung eines technologieoffenen Gebäude-energiegesetzes (GEG) bringt Chancen für individuelle Quartierslösungen. Ziel ist nicht mehr der Einbau bestimmter Technologien, sondern die CO₂ -Einsparung als Maßstab. Verwaltungsseitig eröffnet das mehr Beratungsoptionen für Eigentümergemeinschaften und Neubauprojekte.

Elementarschadenversicherung wird Pflicht.

Künftig soll eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden eingeführt werden – auch für Bestandsbauten. Verwaltungen müssen dann prüfen, inwieweit Kosten umlagefähig sind und wie Eigentümer abgesichert werden. Auch Mieterschutzbelange werden einbezogen, was eine teilweise Umlage begrenzen könnte.

Verbraucherschutz beim Bauträgervertrag

Im Bereich des Bauträgerrechts will die Koalition Käufer besser vor Insolvenzen schützen – insbesondere bei vorzeitigen Zahlungen. Eine richtige Maßnahme, die jedoch in der Praxis zu höheren Kaufnebenkosten oder längeren Projektlaufzeiten führen könnte.

Förderung und Finanzierung: Anreize ohne Umsetzungsgarantie

Klima- und Verbraucherschutz: Energie, Umwelt und Versicherungspflicht

Gute Akzente, aber viel bleibt vage.

Ambitionierter Entwurf, aber kein Masterplan

Der Koalitionsvertrag 2025 setzt viele richtige Akzente – etwa beim digitalen Bauantrag, der technischen Flexibilität oder den steuerlichen Anreizen für klimafreundliches Sanieren. Doch gleichzeitig bleibt vieles vage, insbesondere bei der Finanzierung. Auf dem Gebiet des Immobilien­rechts haben sich viele sozialdemokratische Vorschläge mit dem Ziel durchgesetzt, die bestehende Regulatorik zu erhalten, beispielsweise die Genehmigungspflicht für neues Wohnungseigentum nach § 250 BauGB sowie die Mietpreisbremse wiederholt zu verlängern. Befristetes Recht wird damit zunehmend zu einem Dauerrecht, was die Wohnungsmarkt-Probleme nicht lösen wird.

Für Immobilienverwaltungen bedeutet der Koalitionsvertrag:

• wachsende Informationspflichten gegenüber Eigentümern zu neuen Förderinstrumenten und Rechtsänderungen
• neue Verwaltungslasten durch verlängerte Regulierungen, z. B. bei Mietpreisbremse, Indexmieten, Umwandlungsschutz
• Chance auf Effizienzgewinne durch digitale Verfahren und BIM – sofern diese flächendeckend eingeführt werden
• unklare Förderpraxis – viele Vorhaben sind haushaltsabhängig, was Investitionsentscheidungen erschwert

Was der Branche fehlt, ist ein durchfinanzierter und rechtssicherer Maßnahmenplan mit klaren steuerlichen Anreizen, vereinfachten Genehmigungen und planungs­sicheren Förderprogrammen. Für Verwaltungen bleibt damit vor allem eines entscheidend: frühzeitig informieren, flexibel bleiben und strategisch beraten. Am Ende des Tages bedeutet dies einen erneuten Mehraufwand für Immobilienverwaltungen. Es gilt daher, weiter den Wandel zum Immobilienmanager zu forcieren, den zusätzlichen Aufwand zu controllen und Wohnungseigentümergemein-schaften konsequent in Rechnung zu stellen.