22.04.2022 Ausgabe: 3/22

10 Tipps für die Beschaffung von E-Mobilitäts-Lösungen im WEG-Umfeld

Beim Thema E-Mobilität geraten WEG-Verwaltungen zunehmend unter Druck: Einerseits liegt es im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG), den Rechtsanspruch auf Lademöglichkeiten zu erfüllen, andererseits gibt es aktuell wenig wirklich zufriedenstellende Lösungen, die sowohl den Anforderungen von WEG als auch denen ihrer Verwaltungen gerecht werden. Deshalb sollte man bei der Planung relevante Aspekte berücksichtigen:

1. Auf Zuwachs planen
Bei der Konzeption von Ladeinfrastruktur sind neben dem aktuellen Bedarf auch künftige Ausbauschritte zu berücksichtigen. Nur so können Hausanschlusserweiterung und Lastmanagement, Technikplatz und Leitungsführung sowie Betrieb und Abrechnung sinnvoll geplant und sprunghafte Kostensteigerun­gen beim Ausbau vermieden werden, etwa wenn der Leistungsbedarf den Schwellenwert überschreitet, der den Anschluss an einen Trafo nötig macht. Statt etwa 1.500 bis 3.000 Euro kann eine Erweiterung dann leicht 30.000 Euro und mehr kosten. Daher sollten alle relevanten absehbaren Maßnahmen schon zu Beginn in die Beschlussfassung aufgenommen werden.

2. Die Kosten angemessen teilen
Angebote und Rechnungsstellung müssen flexibel zu gestalten sein, um verschiedene Leistungen auch verschiedenen Zielgruppen zurech­nen zu können. Muss ggf. im Vor­feld der Installation der Zählerplatz modernisiert werden, sind diese Kosten von allen Eigentümern zu tragen. Die übrigen Kosten gehen teils zulasten derjenigen, die an der ersten Umsetzungsstufe teilnehmen, teils zulasten einzelner Eigentümer oder Mieter. Herausforderung hierbei ist die Abgrenzung der Kosten und des Eigentums. Um Diskussionen zu vermeiden, wäre zu empfehlen, einmalige Kosten über einen entsprechenden Schlüssel auf die zustimmenden Eigentümer umzulegen, die Betriebskosten direkt vom Dienstleister mit den Nutzern abzurechnen. Auch die klare Regelung der Betriebsverantwortung ist sicherzustellen, sowohl für die Wallboxen als auch für die zentralen technischen Einrichtungen wie das Lastund Lademanagement.


3. Das GEIG berücksichtigen
Eigentümergemeinschaften sollten sich darauf einigen, dass sich an den Kosten der grundlegenden Maßnahmen zur Vorbereitung der Installation alle beteiligen. Das Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) fordert bei Sanierungen in der Garage die Verlegung von Leerrohren sowie bauliche Veränderungen, etwa Maßnahmen zum Brandschutz zur Vorbereitung der Stellflächen für Schaltschränke. So vermeidet man ein Taktieren der Eigentümer zwischen Sanierung und Installation der Ladeinfrastruktur.


4. Zusatzkosten einkalkulieren
Die Kostentransparenz erfordert es, über die Installations- und Betriebskosten hinaus auch den angebotenen Ladetarif zu berücksichtigen. Er basiert oft nicht nur auf dem Preis der verbrauchten Kilowattstunden, sondern es fallen zusätzliche Kosten für die Abrechnung einzelner Ladevorgänge über einen Dienstleister an, was den Ladestrom um zehn Prozent und mehr verteuern kann. Von Vorteil sind hier Home-Zone-Tarife, um den Ladepreis transparent zu gestalten, etwa mit einem Grundpreis und einem Ladetarif, der sich an den tatsächlichen fixen und variablen Kosten orientiert und vom Abrechnungsdienstleister justiert wird.


5. Die richtige Abrechnungsvariante
Abrechnungslösungen, die aktuell für WEG angeboten werden, sind teils recht einfach und erfüllen keine hohen Ansprüche: z. B. ein Ladekabel an einer einfachen Steckdose mit zwei Kilowatt Ladeleistung, die über den Wohnungszähler abgerechnet wird. Andere Lösungen von Anbietern, die sonst Flotten und große Wohnanlagen ausstatten, sind an ein Serviceund Abrechnungs-Backend angebunden. Über die Ladekarte kann sowohl die Ladeinfrastruktur in der eigenen Tiefgarage genutzt werden als auch die von Dritten. Service und Abrechnung sind ebenfalls integriert. Das geht am Bedarf vieler WEG vorbei. Die vielfältigen Abrechnungsfunktionen benötigen sie gar nicht. Eine einfache Zuordnung des verbrauchten Ladestroms zum jeweiligen Stellplatz sowie eine monatliche oder jährliche Abrechnung wären ausreichend. Mit rund 60 Euro pro Jahr und Ladepunkt ist das auch deutlich günstiger als eine Backend-Lösung mit vielfältigen Abrechnungsfunktionen, wenn diese nicht benötigt werden.


6. Der Aufwand der Nutzerbetreuung
Die Betreuung der Nutzer von Ladeinfrastruktur kann für Verwaltungen aufwendig sein, insbesondere wenn mehrere Objekte über mehrere Portale verwaltet werden, um Ladekarten oder QR-Codes für Apps auszugeben. Idealerweise können sich Eigentümer wie Mieter selbst regis trieren, und die Überprüfung der Korrektheit der Daten und der erteilten Berechtigungen erfolgt automatisch. Spezialisierte Anbieter bieten telefonische Services für Bewohner an. So wird bei Defekten, Problemen mit der Authentifizierung und Anmeldung oder der Rechnung schnell geholfen. Verwaltungen sollten sich auf zwei bis drei Anbieter fokussieren, um die Zahl der Ansprechpartner wie auch der zu berücksichtigenden Abläufe für sich zu begrenzen.


7. Synergieeffekte nutzen
Bei der Abrechnung von Ladestrom und der Authentifizierung zur Nutzung können sich Synergieeffekte ergeben, die bislang kaum Beachtung finden, etwa in Verbindung mit Mieterstrom. Ein beauftragter Mieterstromanbieter kennt die Bewohner im Haus, ihre Stromzähler und rechnet deren Verbräuche pro Wohnung ab. Mit wenig Aufwand wäre es ihm möglich, auch die Abrechnung des Ladestroms nach Nutzereinheit/Stellplatz zu übernehmen. Umgekehrt könnte auch ein Anbieter von Ladestrom den Mieterstrom mit abrechnen.


8. Zukunftsfähigkeit prüfen
Was, wenn sich nach geraumer Zeit weitere Bewohner entschließen, die Ladelösung nutzen zu wollen? Problematisch wird es dann, wenn es für die bestehende Infrastruktur keine kompatib-
len Wallboxen mehr gibt. Sinnvoll wäre eine „Nachrüstgarantie“ für eine bestimmte Zahl von Geräten. Bis heute gibt es aber weder einen Standard fürs Lastmanagement noch die Garantie, dass künftige Wallbox-Generationen – selbst vom gleichen Hersteller – nach Jahren abwärtskompatibel sein werden, um eine Master-Slave-Anbindung zu ermöglichen. Ein solcher Standard und die Kompatibilität sind gefordert. Auch bei der Abrechnung setzt man in der Regel auf offene Standards, was zumindest perspektivisch einen Wechsel des Anbieters ermöglicht. Wichtig: Nach der Installation nicht die Gewährleistungsfrist aus den Augen verlieren.


9. Vertrauenswürdigen Anbieter wählen
Die Zukunftssicherheit der Ladeinfrastruktur steht und fällt mit dem langfristigen Bestehen des Anbieters, insbesondere wenn dieser eigene Hardware und Systeme installiert hat. Zwar gibt es dann eher eine Garantie für die Abwärtskompatibilität und Erweiterbarkeit, wird der Betrieb jedoch komplett eingestellt, besteht die Gefahr, dass neue Steuerungen und Wallboxen nötig werden, falls es für den Bestand keine Updates mehr gibt und die Fernwartung und Überwachung durch Dritte nicht möglich ist.


10. Kompetenzen bündeln
Mit dem Ziel und der Notwendigkeit, die Energiewende herbeizuführen, werden E-Mobilität, Photovoltaik und energetische Sanierung immer mehr in den Fokus rücken. Verwaltungen fordert die Begleitung der Umsetzung viele neue Kompetenzen ab, und aufseiten der Eigentümer und Verwaltungsbeiräte wächst der Informationsbedarf. Mit der Zeit wird sich der Umgang damit – ähnlich wie bei den Rauchmeldern – normalisieren. Trotzdem werden sich technisch wie rechtlich immer wieder neue Aspekte auftun. Es hilft, einen starken Partner zur Seite zu haben, der diese Themen ganzheitlich abdeckt.
 

Leitung Wohnungswirtschaft EnBW Energie Baden-Württemberg AG