22.07.2022 Ausgabe: 5/22

Für die Zukunft gerüstet? - Es geht um Kosten und den Klimaschutz, zwei große Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft

Auch im vergangenen Jahr wurden im Gebäudesektor die von der Bundesregierung vor­gegebenen Klimaziele wieder ver­fehlt. Das muss sich ändern. Die enorm steigenden Kosten für Strom und Wärme sowie umfang­reiche Förderprogramme machen Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und der Unabhän­gigkeit von fossilen Energieträgern jetzt noch lohnender.


Wie Wärme klimaneutral wird
Über 80 Prozent des Energie­verbrauchs in deutschen Haus­halten entfallen nach Angaben des Umweltbundesamtes auf die Raumwärme und die Warmwasserbereitung. Da Heizungen hier­zulande hauptsächlich mit Erdgas und Heizöl betrieben werden, gehören sie zudem zu den größten CO2-Verursachern. Anders dage­gen verhält es sich bei modernen und effizienten elektrischen Heiz­systemen: Sie versorgen Gebäude nachhaltig, vor allem wenn der Strom aus erneuerbaren Quellen stammt. Zudem verbrauchen sie deutlich weniger Energie.

Die zentrale Technologie ist hierbei die Wärmepumpe. Mit Umweltwärme und Ökostrom betrieben, heizen Wärmepumpen CO2-neutral. Besonders effizient arbeiten sie bei niedrigen Vorlauf­temperaturen, wie sie zum Heizen von Flächen, z. B. Fußböden, aus­reichen. Doch nicht immer ist der Einbau einer Wärmepumpe mög­lich oder die sinnvollste Lösung. Dann kann beispielsweise der Anschluss ans Fernwärmenetz oder die Installation einer Pelletheizung zu empfehlen sein.

Welche Lösung optimal ist, lässt sich nicht pauschal sagen, denn dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Deshalb ist es entscheidend, die individuellen Gegebenheiten vor Ort fachmännisch begutach­ten zu lassen und auf dieser Basis gemeinsam mit dem Eigentümer ein Versorgungskonzept zu erstel­len. So ist auch gewährleistet, dass Energieverbräuche langfristig reduziert werden und die Immo­bilie zukunftsfähig wird. Anbieter wie MVV Enamic, die alle Lösungen und Technologien inklusive Beratung aus einer Hand anbieten, können unabhängig beraten, ohne vorher auf eine Variante festgelegt zu sein, und Projekte vom Anfang bis zum Ende betreuen.
 

Photovoltaik-Strom für große Wohnimmobilien
Die Dekarbonisierung, also die Abkehr von fossilen Energieträ­gern – z. B. durch elektrisch betrie­bene Heizsysteme –, erhöht den Stromverbrauch, sodass dieser stärker in den Fokus rückt. Sowohl die Kosten als auch Nachhaltigkeitsaspekte sprechen für Strom aus erneuerbaren Quellen. So las­sen sich beispielsweise mit einer Photovoltaik-(PV-)Anlage die Stromkosten um bis zu 60 Prozent und die CO2-Emissionen um bis zu 100 Prozent reduzieren.

Während es für Hausbesitzer schon recht einfach ist, von Solar­strom zu profitieren, war das für Bewohnerinnen und Bewoh­ner von Mehrfamilienhäusern bisher schwierig. Das machte PV-Anlagen für größere Wohnim­mobilien wenig attraktiv. Mieterstrommodelle wie z. B. MVV Smart Mieterstrom ändern das nun. Dabei deckt der vor Ort kli­maneutral erzeugte Strom aus der PV-Anlage einen Anteil des Verbrauchs der Mieter. Steht mehr Solarstrom zur Verfügung als aktuell benötigt, wird er ins Netz eingespeist oder alternativ in einem Batteriespeicher zwi­schengespeichert. Reicht der erzeugte Strom für den aktuellen Bedarf nicht aus, kommt zertifi­zierter Ökostrom aus dem öffent­lichen Netz hinzu. Damit ist die Versorgung gesichert, und wegen der niedrigen Erzeugungskosten durch die PV-Anlage bleibt das Preisniveau langfristig attraktiv.

Im „Franklin“, einem nachhaltig ausgelegten neuen Stadtquartier in Mannheim, hat MVV Enamic fünf Bestands- und Neubauobjekte mit insgesamt rund 180 Wohnein­heiten mit PV-Anlagen und Ener­giespeichern nach diesem Modell ausgestattet. Wohnungsnutzer werden über das Mieterstrom-Portal in Echtzeit über ihren Ver­brauch informiert und darüber, ob es sich gerade um Solar- oder Ökostrom aus dem Netz handelt. Das schafft Transparenz und trägt dazu bei, das Bewusstsein für den eigenen Energieverbrauch zu sen­sibilisieren.


Mit gezielter Information zur Einsparung motivieren
Mit gezielter Information zum umsichtigeren Energieverbrauch zu motivieren, intendiert auch die EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED). Sie schreibt die Installa­tion fernablesbarer Zähler vor, um die unterjährige Verbrauchsinfor­mation mindestens monatlich zu ermöglichen.

Lösungen für dieses Submetering und die Abrechnung bieten einige Messdienste. Einen Schritt wei­ter geht Qivalo: Über die offene Plattform lassen sich die Verbräu­che der Haupt- und Unterzäh­ler in Immobilien für Heizenergie, Strom, Gas und Wasser sowie die Messergebnisse weiterer Senso­ren wie Rauchmelder erfassen und bündeln. Die übersichtliche Darstellung macht Potenziale zur Steigerung der Energieeffizienz erkennbar und ermöglicht Verwal­tungen die Erstellung der Neben-kostenabrechnung mit wenigen Mausklicks. Das gesetzeskonforme Messsystem liefert zudem eine solide Datenbasis für weitere Ana­lysen und Reportings, etwa zur unterjährigen Verbrauchsinforma­tion für Mieter (uVI) nach Heizkos­tenverordnung (HKVO) oder EED sowie zur Nachhaltigkeit gemäß EU-Taxonomie bzw. den Kriterien von Corporate Social Responsi-bility (CSR) oder Environmental Social Governance (ESG) entspre­chend.

Die technische Basis sind Zäh­ler und Sensoren, die über Funk per Open Metering System (OMS) mit einem Smart Meter Gateway kommunizieren. Standard für die Datenerfassung in den Wohnein­heiten ist die tägliche Messung, je nach Messgerät und Datenschutz-einstellung auch deutlich häufiger oder seltener. So lassen sich auch Mieter- oder Eigentümerwechsel sauber abbilden. Im Online-Cockpit können Nutzer ihre Ver­brauchsdaten jederzeit einsehen und analysieren, entsprechend auch Stromfresser identifizieren, ihren Energieverbrauch reduzieren oder auf Tageszeiten mit günstige­ren Tarifen verlagern.


Es lohnt sich, jetzt aktiv zu werden
Die Umsetzung solcher Maßnah­men ist wegen der zahlreichen, teils umfangreichen Förderpro­gramme gerade besonders günstig. Für Immobilien gibt es die Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG), die beispielsweise den Ein­bau von Wärmepumpen oder Biomasseanlagen wie Pelletkesseln in Bestandsgebäuden, die min­destens fünf Jahre alt sind, mit bis zu 35 Prozent der förderfähigen Kosten bezuschusst. Wird damit eine Ölheizung ersetzt, kommt ein zusätzlicher Bonus von zehn Pro­zent hinzu, sodass die Förderquote für eine Wärmepumpenheizung auf bis zu 45 Prozent steigt.

Förderfähig ist auch der Anschluss an ein Wärme- oder Gebäude­netz, sofern dieses gewisse Min­destvoraussetzungen erfüllt. Beim Austausch einer Heizungsan­lage gehört neben der Einhaltung technischer Anforderungen die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs zu den Voraussetzungen für die Förderung.

Maßnahmen, die die Gebäudehülle und die Anlagentechnik (außer Heizung) betreffen, werden mit bis zu 20 Prozent gefördert. Hier sowie bei der Fachplanung und Baubegleitung ist allerdings die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten durch das BAFA zwin­gend vorgeschrieben, wohingegen dies bei anderen Maßnahmen lediglich empfohlen wird.

Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Förderungen auf Ebene der EU und der Bundesländer sowie von privaten Trägern. Teils beziehen sie sich auf einzelne Maßnahmen bzw. Technologien wie Messtechnik, LED oder Effizienzberatung, teils können sie nur von einem bestimmten Empfän­gerkreis in Anspruch genommen werden – gar nicht so leicht ist es daher, das für das individuelle Vorhaben passende Paket zu fin­den, zumal sich die Förderland­schaft derzeit recht dynamisch zeigt. Unterstützung dabei bie­tet beispielsweise das BFE Insti­tut für Energie und Umwelt mit einem Fördermittelmanagement. Es hilft Immobilienverwaltungen mit Empfehlungen, welche Förde­rungen geeignet und von Vorteil sind, aber auch mit Vorschlä­gen alternativer Lösungen, die zu höheren Förderquoten führen, und auf Wunsch bei der Antragsstellung.


FAZIT
Mit zunehmendem Kos­tendruck und weil Nach­haltigkeit durch immer mehr gesetzliche Vor­schriften an Bedeutung gewinnt, rücken Maß­nahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und Dekarbonisierung stär­ker in den Fokus, wenn es um die Zukunfts­fähigkeit von Immobi­lien geht. Mit Blick auf die aktuell verfügba­ren Förderprogramme ist jetzt der ideale Zeit­punkt für ihre Umset­zung.

Hoppe, Alexander

Der Diplom-Betriebswirt ist Regionalleiter Immobilienwirt­schaft bei der MVV Enamic GmbH.

Prymas, Benjamin

Der Diplom-Ingeni­eur ist Vertriebsin­genieur bei der MVV Enamic GmbH.