Der Fall
Die Vermieterin hatte seit dem Jahr 2010 für eine größere Wohnanlage mit mehreren Gebäuden ein Dienstleistungsunternehmen für das Müllmanagement beauftragt. Das Management beinhaltete die Nachsortierung des Mülls der gesamten Anlage, die Ermittlung der Restmüllmenge pro Haushalt durch ein Chipsystem, die Reinigung der Mülltonnenstandplätze sowie die Entfernung von Beistellungen. Für das streitgegenständliche Gebäude als Teil eines Gesamtkomplexes mehrerer Gebäude stand nach der Abfallentsorgungssatzung der Stadt Düsseldorf ein Mindestrestmüllvolumen von rund 5.000 Litern zur Verfügung, welches nicht ausgeschöpft wurde. Die erst nach Abschluss des Müllmanagementvertrages geschlossenen Mietverträge in dem Gebäudekomplex enthielten eine Regelung, wonach die Kosten für die Abfallentsorgung sowohl nach der Quadratmeterzahl als auch dem individuellen Verbrauch je Wohneinheit unter Berücksichtigung einer wöchentlichen Mindestmenge von 20 Litern Restmüll für jeden Haushalt in Anlehnung an die Abfallentsorgungssatzung der Stadt Düsseldorf auf die Mieter umgelegt werden sollten.
Die Mieter mehrerer Wohnungen verlangten für die Jahre 2016, 2017 und 2018 die Rückzahlung der Kosten für das Müllmanagement, die die Vermieterin in den Betriebskostenabrechnungen als Kosten der Abfallbeseitigung auf die Mieter umgelegt hatte. Nach Ansicht der Mieter seien Kosten für Müllmanagement neben den reinen Entsorgungs- und Abfuhrkosten nicht umlagefähig, da ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliege. Dem folgten sowohl das Amtsgericht, als auch die Berufungsinstanz und führten u. a. zur Begründung aus, dass die Beweislast für die Erforderlichkeit zusätzlicher Müllmanagementkosten der Vermieter trage. Auch liege kein sachlicher Grund für die Notwendigkeit einer Nachsortierung des Restmülls vor, so die Instanzgerichte.
Die Entscheidung
Den Begründungen der Vorinstanzen folgte der BGH nicht. Zwar sei es gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB eine mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters, in der Regel der Höhe nach angemessene Kostenentscheidungen gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Abschluss von Dienstleistungsverträgen zu treffen. Dies gelte insbesondere bei auf die Mieter umlegbare Betriebskosten. Denn bei Verletzung dieser vermieterseitigen Pflichten könne es zu Schadensersatzansprüchen der Mieter kommen. In den hier zu entscheidenden Fällen liege allerdings keine Nebenpflichtverletzung aus den Mietverträgen vor, da diese zum Zeitpunkt des Abschlusses des Müllmanagementvertrages noch nicht bestanden, so der BGH.
Zu prüfen sei nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofes vielmehr, ob bei der Feststellung überhöhter Kosten im Vergleich zu deren Nutzen eine Kündigung des Dienstleistungsvertrages in Betracht zu ziehen gewesen wäre und dies auch wirtschaftlich im Bereich des Zumutbaren liege. In diesen Fällen müsse geprüft werden, ob der Vermieter diese Korrekturmöglichkeit nicht ergriffen habe und damit ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot anzunehmen wäre. Allerdings hatte das Berufungsgericht hierzu keine Ausführungen in der Urteilsbegründung gemacht.
Bezüglich der Notwendigkeit der Entstehung von Kosten für ein Müllmanagement sei dieses laut BGH aber nicht allein deshalb unwirtschaftlich, weil das für den Gebäudekomplex vorhandene Behältervolumen nicht vollständig ausgenutzt worden sei. Durch eine verbrauchs- und verursachungsabhängige Abrechnung könne auch ein kostenbewussterer Umgang mit Müll erreicht werden. Gleiches gelte für das im Müllmanagement enthaltene Nachsortieren des Mülls, denn dieses diene der Verhinderung von falschen Befüllungen der Müllbehälter. Schließlich merkte der BGH noch an, dass entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters hier bei den Mietern liege. Dies gelte insbesondere für die Frage, ob das bestehende Müllmanagement entsprechend der Behauptung der Mieter überflüssig sei.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 230/21
Vorinstanzen:
LG Düsseldorf, Urteil vom 5. Juli 2021, Az. 21 S 54/20
AG Düsseldorf, Urteil vom 24. September 2020 - 21 C 146/18