Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich nicht nur auf die zugrundeliegenden Rechnungsbelege, sondern auch auf die entsprechenden Zahlungsbelege.
Der Fall
Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin begehrte von einem Mieter die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1.262,35 Euro. Der Mieter verlangte daraufhin Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege. Darüber hinaus forderte der Mieter von der Vermieterin auch die Vorlage der entsprechenden Zahlungsbelege, was die Vermieterin ablehnte. Die von der Vermieterin eingereichte Klage auf Zahlung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung von 1.262,35 Euro hatte vor dem Amtsgericht weitestgehend Erfolg. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht die Klage aber insgesamt abgewiesen und begründete seine Entscheidung damit, dass dem Mieter aufgrund der Nichtgewährung der Einsichtnahme in die Zahlungsbelege ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht zustehe. Die Vermieterin begehrte daraufhin mit der zugelassenen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof folgt der Entscheidung des Berufungsgerichts, so dass die eingelegte Revision der Vermieterin erfolglos geblieben ist. Der BGH führt anknüpfend an seine bisherige Rechtsprechung aus, dass dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zusteht, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise geforderte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist. Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dafür nicht. Es reicht vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Auch ist es für den Anspruch des Mieters auf eine umfassende Belegeinsicht nicht relevant, ob die umgelegten Leistungen bereits im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden, sofern der abrechnende Vermieter nach dem Leistungsprinzip abgerechnet hat. Der Mieter dürfe auch kontrollieren, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits bezahlt hat. Sollte dies nicht der Fall sein, bestehe für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen. Soweit der Vermieter hingegen nach dem Abflussprinzip abrechnet, wonach auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel abgestellt wird, sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen. Denn es komme für die Richtigkeit der Abrechnung dann entscheidend darauf an, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 118/19
Vorinstanzen:
LG Berlin, 13. Februar 2019 – Az. 65 S 196/18
AG Berlin-Neukölln, 13.September 2018 – Az. 8 C 259/18