Er wird von vielen Verwaltern gefürchtet: der § 49 Abs. 2 WEG. Die Vorschrift erlaubt es Gerichten, einem Verwalter die Prozesskosten einer Anfechtungsklage aufzuerlegen, wenn diese durch dessen grob schuldhafte Pflichtverletzungen provoziert wurden. Nun hat ein Berufungsgericht eine Verwalterin von jeglicher Kostenbelastung nach § 49 Abs. 2 WEG entlastet: Es mangelte an der groben Fahrlässigkeit.
Der Fall
Das AG Idstein hatte mit Urteil vom 10.03.2014 über einen Fall entschieden, in dem eine Verwalterin verspätet eingegangene Vorauszahlungen noch in die streitgegenständliche Jahresabrechnung eingestellt hatte. Laut AG Idstein sei die Nachzahlung nicht in die Jahresabrechnung für 2012 einzustellen gewesen, da sie erst 2013 nachgezahlt worden war. Die Kosten des Rechtsstreits hatte das AG zu 50 Prozent der Verwalterin auferlegt. Die Verwalterin habe durch Aufnahme von Einnahmen aus dem Jahr 2013 in die Jahresabrechnung für 2012 eine grob fehlerhafte Beschlussvorlage eingebracht, die zur erfolgreichen Anfechtung des gefassten Beschlusses geführt habe. Dies rechtfertige eine Kostenbelastung nach § 49 Abs. 2 WEG. Hiergegen hat die Verwalterin Beschwerde geltend gemacht: Das Einstellen der 2013 erfolgten Nachzahlung dürfe nicht als grobes Verschulden gewertet werden, solange die Nachzahlung nur in der Einzelabrechnung ausgewiesen werde.
Die Entscheidung
Das LG Frankfurt am Main erklärte nun mit Beschluss vom 27.11.2017 die Beschwerde der Verwalterin für zulässig und änderte die Kostenentscheidung zugunsten der Verwalterin ab: Sie wurde von jeglicher Kostentragung entlastet.
Entscheidend war für das Berufungsgericht der Grund, aus dem die Verwalterin die erst 2013 eingegangenen Vorauszahlungen für 2012 noch in die Jahresabrechnung für 2012 eingestellt hatte. Dies geschah im vorliegenden Fall auf ausdrücklichen Wunsch jener Eigentümer, die die verspäteten Zahlungen geleistet haben. Hätte die Verwalterin anders gehandelt, wäre es nach Ansicht des LG erst recht zu einer Anfechtungsklage gekommen. Bei dieser Sachlage fehle es letztlich an einer groben Fahrlässigkeit im Sinne des § 49 Abs. 2 WEG, wodurch keine Voraussetzungen einer Kostenbelastung der Verwalterin vorlägen. Die angefochtene Kostenentscheidung war daher aufzuheben.
Fazit für den Verwalter
Der Beschluss des LG Frankfurt am Main macht deutlich, dass die über § 49 Abs. 2 WEG der Hausverwaltung auferlegte Kostentragungspflicht eine ganz besondere Ausnahme darstellt. In diesem Einzelfall führte selbst die (an sich fehlerhafte) Buchung periodenfremder Nachzahlungen nicht dazu, dass der Hausverwaltung über § 49 Abs. 2 WEG ein Kostenanteil für das Klageverfahren aufzuerlegen ist. Es muss eine grobe Fahrlässigkeit vorliegen ohne diese greift der Paragraph nicht.
Der Beschluss des LG Frankfurt am Main samt einem Kommentar hat uns freundlicherweise die Kanzlei Hönig & Siebert zur Verfügung gestellt.
LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.11.2017 2-13 T 53/14; 32 C 22/13-21 AG Idstein