Bestimmtheit des Beschlusses über die Jahresabrechnung

Was leicht erscheint, misslingt oft deshalb. An dieses Sprichwort mag man denken, wenn man in letzter Zeit zunehmend liest und hört, dass Beschlüsse über die Genehmigung von Jahresabrechnungen oder Wirtschaftsplänen gerichtlich für ungültig erklärt werden, da der Beschlussinhalt unklar sei. Verwalter sollten sich also bei der Beschlussformulierung die notwendige Mühe geben, um Ärger zu vermeiden.

Mit Urteil vom 30.6.2017 zum gerichtlichen Aktenzeichen 17 S 232/16 hat das Landgericht Dortmund einen Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung gehalten und der Tendenz einiger anderer Gerichte, überzogene Anforderungen an die Beschlussbestimmtheit zu stellen, vernünftige Grenzen gesetzt. Das Landgericht knüpft dabei an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) an und kommt zu einem vernünftigen Ergebnis.

Der Fall

Die Kläger sind Wohnungseigentümer und greifen mit ihrer Anfechtungsklage die Jahresabrechnung 2015 an, da der sie genehmigende Beschluss mangels Angabe von Datum und Gesamtsumme nicht hinreichend bestimmt sei und deshalb nicht zweifelsfrei feststehe, worauf sich die Beschlussfassung beziehe. Außerdem rügen sie, dass ihnen vom Verwalter nur die Einzelabrechnung für ihre Wohnung, nicht aber die der anderen Eigentümer übersandt worden sei. Unstreitig gibt es nur eine Version der Jahresabrechnung 2015. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, die Beklagten gingen in Berufung.

Die Entscheidung

Das Landgericht Dortmund als das für den OLG-Bezirk Hamm zentral zuständige Berufungsgericht in allen WEG-Sachen beurteilt den Fall anders. Die Klage ist unbegründet. Das Amtsgericht habe überzogene Anforderungen bei der Anwendung der Rechtsgrundsätze, die Bundesgerichtshof für die Bestimmtheit von Beschlussinhalten aufgestellt hat, gestellt. Nach diesen Grundsätzen sei ein Beschluss nicht allein schon deshalb unbestimmt, weil er auf Urkunden, z. B. die Jahresabrechnung, Bezug nehme. Solange die Bezugsurkunde zweifelsfrei bestimmt sei (siehe BGH 8.4.2016 - V ZR 104/15 » DDIVnewsletter vom 28.6.2016). Die Kläger trügen nicht vor, dass verschiedene Versionen der Abrechnung im Umlauf gewesen seien, was in der Tat einen Anfechtungsgrund hätte darstellen können. Eine Übersendung sämtlicher Einzelabrechnungen sei nicht erforderlich. Immerhin bestand für die Kläger ein Einsichtsrecht, von dem sie im Vorfeld der Versammlung nach vorheriger Terminabsprache im Büro des Verwalters hätten Gebrauch machen können. Das taten die Kläger aber nicht.

Fazit für den Verwalter

Die Entscheidung ist praxisfreundlich und überzeugend, wenn der Verwalter nur eine Version der Jahresabrechnung ausdruckt und an die Eigentümer versendet. Sind zur Beschlussfassung dagegen verschiedene Abrechnungsversionen im Umlauf, droht Ungemach! Dann muss im Beschlussantrag festgehalten werden, um welche Druckversion der Abrechnung es sich beim Beschlussgegenstand handelt. Das lässt sich am besten durch Aufnahme spezifischer Angaben in den Beschlussantrag sicherstellen (Druckdatum, ggf. Uhrzeit, Summe der Gesamtausgaben). Anderenfalls ist der Beschluss jedenfalls rechtswidrig und erfolgreich anfechtbar (in diesem Sinne AG Wismar v. 7.8.2017 – 8 C 520/16), nach einigen anderen Gerichtsentscheidungen sogar nichtig. Eine ordnungsmäßige Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung setzt voraus, dass der Eigentümer mit der Ladung zur Versammlung die seine Wohnung betreffende Jahresabrechnung erhält (BGH 13.1.2012 – V ZR 129/11 Rn 12), d.h. der Verwalter muss diese unaufgefordert „von Amts wegen” versenden.