Betriebskosten müssen auch dann beglichen werden, wenn im Mietvertrag nur die Rede von den Betriebskosten ist und kein spezifischer Betriebskostenkatalog angehängt ist. So entschied es der BGH in seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15).
Der Fall
Die Beklagten waren bis zum 31. Juli 2012 Mieter in der Wohnung der Klägerinnen. Streitwert sind 4.209,56 , die sich aus der rückständigen Miete für Januar bis Juli 2012 (inkl. jeweils 100 Euro Nebenkostenvorauszahlung für Januar bis April 2012), Zinsen, Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebühren und der Kosten einer Meldeauskunft zusammensetzen.
Die Beklagten verweigern die Zahlung der Betriebskosten mit Verweis auf den Mietvertrag, in dem keine Auflistung der einzelnen Betriebskosten vorgenommen wurde. Die strittigen Passagen des § 4 ("Miete") des Mietvertrages lauten wie folgt:
Ziffer 1: "Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc) 100 EUR."
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Ziffer 3: "Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."
Die Beklagten argumentierten, dass der Streitwert die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen abbildet, die mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.
Entscheidungen der Vorinstanzen
Vor dem Amtsgericht war die Klage erfolgreich. Dabei wurden die Ansprüche der Klägerinnen über 300 Euro (Betriebskostenvorauszahlungen Januar bis März 2012) bedient. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Dabei wurde die Wirksamkeit der Umlagevereinbarung der Betriebskosten verneint, wodurch Vorauszahlungen ohne Rechtsgrund erbracht wurden. Die Aufrechnung der Betriebskosten mit den Mietzahlungen wurde somit als rechtens erachtet. Weiterhin nahm der Mietvertrag Bezug auf die Zweite Berechnungsverordnung, die bereits zum Abschluss des Vertrages nicht mehr gültig war, was die Unwirksamkeit der Vereinbarung unterstrich. Die Klägerinnen waren somit nicht verpflichtet die noch nicht beglichene Vorauszahlung für den Monat April 2012 zu leisten. Weiterhin wurde ihnen ein Rückforderungsanspruch für die bereits erbrachten Vorauszahlungen zugesprochen. Die Revision der Klägerinnen wurde zugelassen, die damit ihre Klage weiterverfolgen.
Wirksame Umlagevereinbarung bedarf keiner Aufzählung einzelner Betriebskosten
Die Regelungen des § 4 im Mietvertrag verpflichten die Mieter zur Vorauszahlung der Betriebskosten, da sie ausreichend bestimmt und einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten. In vorigen Urteilen des Senats wurde bereits entschieden, dass es keiner abschließenden Aufzählung der einzelnen (normaler) Betriebskostenpositionen bedarf und, dass ein Verweis auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ausreicht.
Dass die im Mietvertrag genannte Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zu diesem Zeitpunkt nicht mehr gültig war, spielt indes keine Rolle, da sie durch die im Wesentlichen inhaltsgleiche Betriebskostenverordnung ersetzt worden war. Weiterhin muss davon ausgegangen werden, dass alle Beteiligten unter dem Begriff Betriebskosten die gleichen Kosten verstehen, so wie sie in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und in dem erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert sind. Dafür spricht auch, dass in dem Mietvertrag auf die jeweils geltende Fassung verwiesen wird, womit unmissverständlich auf den aktuell gültigen Betriebskostenkatalog verwiesen wird.
Ergebnis
Das Berufungsurteil des Landgerichts wird aufgehoben und die Beklagten sind zur Zahlung des Streitwerts verpflichtet. Die Klägerinnen hatten somit mit ihrer Revision Erfolg.