Klopfgeräusche, Fußgetrampel oder Möbelrücken: in Mehrfamilienhäusern gibt es viele Lärmquellen. In einem aktuellen Fall verhandelte der BGH über die Mietminderung eines Mieters aufgrund erhöhter Lärmbelastung im Haus. Dabei konterstierten die Karlsruher Richter, dass der Mieter zur Mängelursache nichts vorlegen muss. Er muss nur darlegen, wie sich der Lärm auswirkt.
Der Fall
Der Mieter einer Wohnung beanstandete fortwährend unzumutbare Lärmbelästigungen, die seiner Auffassung nach aus der Wohnung über ihm kommen. Er minderte die Miete. Die Vermieterin kündigte dem Mieter daraufhin fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Amts- und das Landgericht urteilten zugunsten der Vermieterin und gaben der Räumungsklage statt.
Die Entscheidung
Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) hoben das Räumungsurteil auf und verwiesen den Streit zurück an das Landgericht. Nach Auffassung des BGH haben die Vorinstanzen nur eine von mehreren möglichen Mängelursachen Lärm durch unangemessenes Wohnverhalten der Mieterin in der Wohnung darüber in Betracht gezogen. Die Mietminderung hänge demnach nicht davon ab, ob der Lärm durch Baumängel, lautes Wohnverhalten anderer Mieter oder durch ein Zusammenspiel verschiedener Ursachen hervorgerufen wird. Der Mieter habe aber Anspruch auf eine uneingeschränkte Nutzung seiner Wohnung.
Für den Nachweis genüge es demnach, wenn der betroffene Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens für Gebäude und Schallschutz obliege dann dem Gericht. Im vorliegenden Falle hat der Mieter die Lärmbelastung ausreichend beschrieben und auch mit sog. Lärmprotokollen konkretisiert. Auch wenn der Mieter die Übermieter als Ursache benennt, ist nicht auszuschließen, dass die erhöhten Emissionen nicht auch auf dem unzureichenden Schallschutz des Gebäudes zurückzuführen sind. Der Mieter ist hier nur Laie und kann die genaue Lärmquelle und die Hintergründe nicht fundiert ermitteln. Dies hätte aber durch ein entsprechendes Gutachten sichergestellt gesichert werden können. Dabei ist es unschädlich, dass der Mieter nicht auch andere Ursachen, beispielsweise unzureichenden Schallschutz im Gebäude, geltend machte.
BGH, Beschluss vom 21.02.2017, VIII ZR 1/16