Eine falsch ermittelte Heizkostenabrechnung ist trotzdem gültig. Der Mieter hat dabei allerdings Anspruch auf Kürzung seiner gesamten Heizkosten um 15 Prozent (§ 12 HeizkostenV). Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hervor (BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 329/14).
Der Fall
In dem Gebäude der Klägerin wird der Wärmeverbrauch in den Wohnungen unterschiedlich erfasst. In einigen Wohnungen wird die verbrauchte Wärme durch einen Wärmemengenzähler errechnet, in anderen gibt es Heizkostenverteiler. Die Beklagte erhielt von der Vermieterin eine Nebennachzahlungsaufforderung für das Jahr 2010. Über die Rechtmäßigkeit der zugrunde liegenden Abrechnung der Nebenkosten besteht Uneinigkeit.
Die vom Energieversorger gelieferte Menge an Wärmeenergie wurde von der Vermieterin um die verbrauchte Wärmemenge der Wohnungen mit Wärmemengenzähler vermindert. Der verbliebene Rest wurde von der Vermieterin auf die Wohnungen mit Heizkostenverteiler umgelegt. Eine Vorerfassung des Wärmeverbrauchs der Wohnungen mit Heizkostenverteiler fand nicht statt (§ 5 HeizkostenV). Die Klägerin verlangte nun die Begleichung der Nebenkostennachzahlung, die nach Abzug der Kürzung um 15 % gem. § 12 HeizkostenV und einer Zahlung seitens der Beklagten i. H. v. 400 Euro, noch ca. 250 Euro zzgl. Zinsen beträgt.
Entscheidung der Vorinstanz
Das Berufungsgericht (LG Leipzig - 2 S 151/14) anerkannte die Fehlerhaftigkeit der Heizkostenabrechnung und die Rechtmäßigkeit des Vorabzugs von 15 %. Weiterhin entschied das Berufungsgericht, dass eine neue verbrauchsabhängige Abrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnfläche vorzulegen sei, aufgrund derer dann die Kürzung vorgenommen werden solle.
Gültigkeit einer inhaltlich fehlerhaften Heizkostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die erstellte Heizkostenabrechnung nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. Denn die Vermieterin erfasste nur den Verbrauchsanteil der Wohnungen mit Wärmemengenzähler gefordert sei aber die Vorerfassung beider Nutzergruppen und die anschließende Verteilung des Verbrauchs auf die einzelnen Wohnungen. Aufgrund der fehlerhaften Heizkostenabrechnung ist auch das Kürzungsrecht der Beklagten rechtmäßig.
Da die Vermieterin die 15 prozentige Kürzung nur auf den Verbrauchskostenanteil, nicht aber wie gefordert auf die gesamten Heizkosten, bezogen hat, verringert sich ihr Zahlungsanspruch auf rund 217 Euro. Diese Zahlung muss indes von der Mieterin geleistet werden.
Anders entschied der BGH im letzten Punkt. Die Vermieterin muss keine neue, inhaltlich einwandfreie, Abrechnung erstellen, auf Grundlage derer die Kürzung vorgenommen werden soll. Für diese Forderung besteht keine gesetzliche Grundlage.
Grundsätzlich zielt die Heizkostenverordnung darauf ab, den Energieverbrauch durch eine individuelle Erfassung der Heizkosten zu senken. Daher ist jede Abrechnung, die den individuellen Verbrauch einbezieht (wenn auch fehlerhaft), einer Abrechnung rein nach Wohnfläche vorzuziehen.